Angelehnt an die Vermögenszuwachssteuer für Kursgewinne wurde mit dem Stabilitätsgesetz 2012 eine Steuer für Immobilienverkäufe eingeführt. Sie werden nun grundsätzlich mit einem Sondersteuersatz besteuert. Durch diese Änderung kommt es zu umfangreichen Änderungen beim Verkauf von Grundstücken und Gebäuden.

Veräußerungen aus dem Privatvermögen

Anschaffungen ab dem 1.4.2002

Der Gewinn vom Verkauf wird mit 25 % besteuert. Reduziert wird der Veräußerungsgewinn noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilien-Ertragsteuer. Nach Ablauf von zehn Jahren ab Erwerb wird es einen jährlichen Inflationsabschlag von 2 % (maximal 50 %) des Veräußerungsgewinnes geben.

Anschaffungen vor dem 1.4.2002

Die Steuer beträgt 15 % vom Verkaufserlös von Grundstücken mit Umwidmung nach dem 1.1.1988 und 3,5 % vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle. Der Veräußerungsgewinn kann aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt werden. In diesem Fall kann auch der Inflationsabschlag angesetzt werden.

Befreiungen

• Eigenheime und Eigentumswohnungen, die für den Veräußerer ab der Anschaffung bis zum Verkauf für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben oder wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung für mindestens fünf Jahre durchgehend der Hauptwohnsitz war.
• Selbst hergestellte Gebäude (nicht der Grund und Boden). Dies gilt nicht, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde (z.B. Vermietung, betriebliche Nutzung).
• Veräußerungen von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs (z.B. Enteignung) oder zur Vermeidung eines solchen nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs.
• Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahrens.

Option zur Regelbesteuerung

Möglich ist auch eine Option zur Regelbesteuerung. Allerdings ist das nur bei einem relativ geringen Einkommen vorteilhaft. Eine Option ist nur für alle Einkünfte aus Grundstücksverkäufen möglich.

Veräußerungen aus dem Betriebsvermögen

Bei Grundstücken des Betriebsvermögens spielt die Gewinnermittlungsart keine Rolle mehr. Der Veräußerungsgewinn wird grundsätzlich mit 25 % besteuert.

Anders als bisher werden Wertänderungen von Grund und Boden steuerlich immer erfasst (also auch bei Bilanzierung nach § 4 Abs 1 und Einnahmen-Ausgaben-Rechnung nach § 4 Abs 3).

Bei der Veräußerung von bebauten Betriebsgrundstücken des Altvermögens, bei denen der Grund und Boden zum 31.03.2012 nicht steuerverfangen war, kann der auf Grund und Boden entfallende Anteil mit 3,5 % oder 15 % versteuert werden.

Bei Steuerpflichtigen, die ihren Gewinn durch Bilanzierung nach § 5 ermitteln (jene Unternehmer, die nach Unternehmensrecht Bücher zu führen haben), tritt hinsichtlich der Methode der Veräußerungsgewinnermittlung keine Änderung der bisherigen Rechtslage ein.

Allerdings ist auf die Veräußerung der besondere Steuersatz in Höhe von 25 % anzuwenden.

Bei Betriebsgebäuden wirkt sich – unabhängig von der Gewinnermittlungsart – die Änderung der Besteuerung von Grundstücksveräußerungen nicht auf die schon bisher bestehende uneingeschränkte Steuerhängigkeit aus. Die Versteuerung der realisierten stillen Reserven erfolgt nunmehr mit 25 %. Ein Inflationsabschlag kommt bei Gebäuden aber nie zur Anwendung.

Ausnahmen von der Besteuerung

Die Steuer gilt allerdings nicht für Grundstücke, die aus dem Umlaufvermögen verkauft werden. Auch nicht unter die Steuer fallen Verkäufe von Unternehmen, deren Schwerpunkt Grundstücksverwaltungen darstellen wie z.B. Vermietung und Veräußerung von Grundstücken. Weiters ausgenommen sind Verkäufe, wenn auf das Grundstück stille Reserven übertragen wurden oder eine Teilwertabschreibung vorgenommen wurde.

Abfuhr durch Parteienvertreter

Die Steuer ist von den Notaren oder Rechtsanwälten, die den Verkauf betreuen, zu berechnen. Sie haben die Steuer auch an das Finanzamt abzuführen. Verpflichtend wird diese Bestimmung ab 1.1.2013. Seit 1.4.2012 kann das schon freiwillig so gemacht werden. Zusätzlich muss eine erweiterte Steuererklärung über FinanzOnline abgegeben bzw. eine Mitteilung an das Finanzamt gemacht werden.

Fällig

Maßgeblich für die Berechnung der Fälligkeit ist der Zeitpunkt des Zuflusses des Kaufpreises. Die Steuer ist spätestens am 15. des auf den Erhalt zweitfolgenden Monats fällig.

Beispiel: Erhalt des Kaufpreises am 18.4.2013. Die Steuer ist bis spätestens 15.6.2013 zu entrichten.

Stand: 12. April 2012

Die Pendlerpauschale soll den Arbeitnehmern einen Teil der Fahrtkosten zwischen Wohnsitz und Arbeitsplatz ersetzen.

Ein Anspruch auf das kleine Pendlerpauschale besteht, wenn die einfache Wegstrecke länger als 20 km ist und die Benützung eines Massenbeförderungsmittels zumutbar ist. Ist die Benützung eines Massenbeförderungsmittels nicht zumutbar, hat man bereits ab einer einfachen Fahrtstrecke ab 2 km Anspruch auf das große Pendlerpauschale. Die Benützung eines Massenbeförderungsmittels muss zumindest hinsichtlich der halben Fahrtstrecke zwischen Wohnung und Arbeitsstätte nicht zumutbar sein.

Mehrere Wohnsitze

Hat ein Arbeitnehmer mehrere Wohnsitze, so geht die Finanzverwaltung grundsätzlich davon aus, dass er den näheren Wohnsitz hauptsächlich benützt. Laut einer Entscheidung des Unabhängigen Finanzsenats (UFS) Wien kann jedoch auch der weiter entfernte Wohnsitz maßgeblich sein. Allerdings nur wenn der Steuerpflichtige überwiegend in dem weiter weg vom Arbeitsplatz gelegenen Wohnsitz wohnt. Die Beweispflicht hierfür liegt beim Steuerpflichtigen.

In dem aktuellen Urteil wurde das überwiegende Pendeln von dem weiter entfernten Wohnsitz nicht ordnungsgemäß nachgewiesen, daher wurde der Berufung nicht Folge gegeben. Der Steuerpflichtige hatte zwar angegeben wie viele Kilometer er gefahren ist, die stimmten aber nicht mit der Wegstrecke überein.

Auch der nachgewiesene Energieverbrauch entsprach eher einer fallweisen Wohnungsnutzung.

Die Beweise sind der Behörde vom Steuerpflichtigen vorzulegen. Laut UFS ist diese nicht dazu verpflichtet, einen Steuerpflichtigen wiederholt darauf hinzuweisen, die Beweise vorzulegen.

Stand: 12. April 2012

Im Einkommensteuergesetz bzw. in den Einkommensteuerrichtlinien ist festgehalten, dass Strafen, Schmier- und Bestechungsgelder zu den nichtabzugsfähigen Betriebsausgaben gehören. Dies gilt auch für Geld- und Sachzuwendungen, die unmittelbar mit Ausfuhrumsätzen zusammenhängen. Bei einem Auslandsbezug ist insbesondere dann eine strafbare Tat anzunehmen, wenn es sich um die Geschenkannahme bzw. Bestechung ausländischer Amtsträger in hoheitlicher Funktion für pflichtwidriges Verhalten handelt. Des Weiteren nicht abzugsfähig sind auch Zahlungen aus dem Anlass einer erfolgten Diversion.

Verwaltungsstrafen, die durch das Verhalten des Betriebsinhabers oder seiner Dienstnehmer ausgelöst werden, sind ebenfalls nicht abzugsfähig. Diese Zahlungen sind grundsätzlich als Kosten der privaten Lebensführung anzusehen und daher nicht abzugsfähig.

Seit dem 2.8.2011 wurde diese Nichtabzugsfähigkeit noch verschärft und in § 20 Abs. 1 Z 5 EStG festgehalten, dass nunmehr auch Strafen, die von Gerichten und Verwaltungsbehörden verhängt werden (z.B. Falschparken), Abgabenerhöhungen nach dem Finanzstrafgesetz sowie Geld- und Sachzuwendungen, deren Gewährung und Annahme mit gerichtlicher Strafe bedroht ist, steuerlich nicht abzugsfähig sind.

Strafen, die über einen Dienstnehmer im Rahmen seiner dienstlichen Obliegenheit verhängt wurden, sind für den Arbeitgeber, der sie trägt, grundsätzlich Betriebsausgaben. Allerdings liegt dann beim Arbeitnehmer ein steuerpflichtiger Arbeitslohn vor. Dies gilt sogar dann, wenn die Bestrafung ohne Verschulden des Arbeitnehmers oder überhaupt zu Unrecht erfolgt, da die Verbindlichkeit aus der Bestrafung den Arbeitnehmer und nicht den Arbeitgeber betrifft.

Insbesondere nachfolgende Verwaltungsstrafen sind steuerlich nicht abzugsfähig:

• Parkstrafen
• Strafen wegen überhöhter Geschwindigkeit
• Strafen für das Überladen eines LKWs
• Strafen wegen Verletzung der Verkehrssicherheit oder Unterlassung der Beantwortung von Lenkeranfragen
• Geldstrafen nach dem Finanzstrafgesetz
• Strafen nach dem Lebensmittelgesetz
• Prozesskosten im Zusammenhang mit Strafverfahren

Abzugsfähige Betriebsausgaben sind dann gegeben, wenn die zur Last gelegte Tat ausschließlich aus der betrieblichen Tätigkeit heraus erklärbar ist und das Verfahren mit einem Freispruch endet.

Stand: 08. März 2012

Ab 1.4.2012 tritt nun endgültig die neue Vermögenszuwachssteuer in Kraft. Aus diesem Anlass bietet dieser Artikel noch einmal einen Überblick über die wesentlichen Änderungen.

KESt auf Kursgewinne

Grundsätzlich gilt: Die Banken sind ab 1.4.2012 dazu verpflichtet, 25 % Kapitalertragsteuer auf den Kursgewinn einzubehalten.

Der 25%ige Steuerabzug gilt für:

• Einkünfte aus der Überlassung von Kapital (z.B. Sparbücher),
• Einkünfte aus realisierten Wertsteigerungen von Kapitalvermögen (Wertpapiere und verbriefte Derivate).

Eine wesentliche Änderung ist auch, dass die Behaltedauer und das Beteiligungsausmaß keine Rolle mehr spielen.

Spekulationsfrist

Auch weiterhin unterliegen der Spekulationsfrist Kapitalanlagen wie physisches Gold und Devisen. Ein Verkaufsgewinn ist nur dann steuerpflichtig, wenn die Kapitalanlagen im Privatvermögen nicht länger als ein Jahr behalten werden.

Werden Gold oder Devisen im Rahmen eines Termingeschäfts erworben, greift die neue Regelung (unabhängig von der Behaltezeit 25 % KESt).

Wahlweise: Veranlagung in der Einkommensteuererklärung

Der Steuerabzug der Bank kommt einer Endbesteuerung gleich. Auf diese kann verzichtet werden.

Eine Veranlagung wäre z.B. vorteilhaft, wenn der zur Anwendung kommende Einkommensteuersatz geringer als 25 % ist. Die Möglichkeit der Veranlagung besteht für alle Kapitaleinkünfte.

Gutschrift

Wird auf die Endbesteuerung verzichtet, so kommt es zwar vorerst zu einem Steuerabzug, die KESt wird erst im Nachhinein mit Erhalt des Steuerbescheids gutgeschrieben.

Verlustausgleich

Verluste im Privatvermögen können unter folgenden Umständen ausgeglichen werden:

• Der Verlustausgleich darf nur mit anderen Einkünften aus Kapitalvermögen erfolgen.
• Ein Verlustvortrag auf Folgejahre ist nicht möglich.
• Die Verluste dürfen nicht mit Bankzinsen (z.B. vom Sparbuch) ausgeglichen werden.

Neubestand

Bei der Verlustverrechnung werden nur Verluste berücksichtigt, die durch einen Verkauf von Neubeständen entstanden sind. Zu diesen zählen:

• ab 1.1.2011 erworbene Aktien und Fondsanteile,
• sonstige Wirtschaftsgüter und verbriefte Derivate, die ab 1.4.2012 erworben werden.

Verlustausgleich durch die Bank

Es werden alle Gewinne und Verluste aus allen Depots bei derselben Bank berücksichtigt. Jedoch nur für Depots bei einem Kreditinstitut. Eine bankenübergreifende Verlustverrechnung muss bei der Einkommensteuererklärung durchgeführt werden.

Der Verlustausgleich durch die Bank kommt nur bei Einzeldepots zur Anwendung. Bei Gemeinschaftsdepots wird eine Verlustverrechnung nur auf Depotebene durchgeführt.

Verluste im Jahr 2012

Der Verlustausgleich wird direkt von der Bank vorgenommen. Für das Jahr 2012 erfolgt im Nachhinein eine Verrechnung der Gewinne und Verluste aus dem abgelaufenen Jahr (von April bis Dezember).

Verluste im Jahr 2013

Ab dem Jahr 2013 wird ein laufender Verlustausgleich während des Jahres vorgenommen.

Werbungskosten

Der Abzug von Werbungskosten wird ausdrücklich ausgeschlossen. Dies gilt sowohl bei einer Veranlagung der Einkünfte als auch bei der Anwendung des Steuersatzes von 25 %.

Sparbuch

Für Zinsen aus Sparbüchern ergeben sich grundsätzlich keine Änderungen.

Betriebsvermögen

Für im Betriebsvermögen gehaltenes Kapitalvermögen gelten grundsätzlich dieselben Regeln wie für das Privatvermögen. Ausgenommen sind jedoch Substanzverluste und Anschaffungsnebenkosten.

Substanzverluste

Substanzverluste aus der Veräußerung von Wertpapieren und Derivaten können zu 50 % ausgeglichen werden.

Anschaffungsnebenkosten

Berücksichtigt werden dürfen auch Anschaffungsnebenkosten.

Gewinnfreibetrag

Kapitaleinkünfte, die mit 25 % besteuert werden, sind von der Bemessungsgrundlage der Ermittlung des Gewinnfreibetrages ausgeschlossen.

Personengesellschaften

Bei Personengesellschaften steht das Recht auf die Endbesteuerung zu verzichten jedem einzelnen Gesellschafter gesondert zu.

Stand: 09. Februar 2012