Was sind Werbungskosten?

Werbungskosten sind im Sinne des Einkommensteuergesetzes jene Aufwendungen, die bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten zur Ermittlung der Einkünfte von den Einnahmen abgezogen werden können. Das Gesetz definiert Werbungskosten als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zählen beispielsweise Absetzung für Abnutzung (Afa), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes, Erhaltungsaufwand.

Vorwerbungskosten

Es können auch dann schon steuerlich abzugsfähige Werbungskosten vorliegen, wenn zum Zahlungszeitpunkt noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten). Die künftige Vermietung muss jedoch mit ziemlicher Sicherheit feststehen und klar und deutlich nach außen in Erscheinung treten (z. B. mit dem zukünftigen Mieter ist bereits ein bindender Vertrag abgeschlossen worden = Vermietungsabsicht).

Beispiele: Schuldzinsen für die Anschaffung des Baugrundes, öffentliche Abgaben vom Grundbesitz bis zur Fertigstellung des Gebäudes.

Vergebliche Werbungskosten

Vergebliche Aufwendungen sind Werbungskosten, wenn ein objektiv erkennbarer Zusammenhang mit der auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichteten Tätigkeit vorliegt. Voraussetzung ist, dass sich ernsthaft darum bemüht wird, Einnahmen zu erzielen. Nicht ausreichend ist eine reine Absichtserklärung.

Nachwerbungskosten

Auch nach der Beendigung der Vermietung können nachträgliche Werbungskosten anfallen, die durch den vorherigen Mieter hervorgerufen wurden. Diese Aufwendungen sind auch abzugsfähig, wenn keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden.

Beispiele der Nachwerbungskosten können sein: Nachzahlungen für die Zeit der Vermietung für Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Beratungskosten oder Reparaturen.

Stand: 24. April 2019

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Verhandlungen: Achten Sie auf die Körpersprache!

Wie mich mein Gegenüber wahrnimmt, wird nicht allein durch meine gesprochenen Worte beeinflusst. Die Körpersprache – dazu gehören Haltung, Gesten, Mimik und auch das Verhalten eines Menschen – kann einen entscheidenden Einfluss auf den beruflichen Erfolg haben.

Allein die fachliche Kompetenz ist nicht ausreichend, um das Vertrauen seiner Geschäftspartner zu gewinnen. Allerdings ist es fast unmöglich, seinen Körper so zu steuern, dass man bei jedem Gespräch gleichzeitig glaubhaft, kompetent und sympathisch auf andere wirkt. Wer mit einem freundlichen Gesichtsausdruck in ein Gespräch geht und dem Gesprächspartner seinen Körper zuwendet, punktet schon, bevor die ersten Worte gefallen sind.

Beobachten Sie auch Ihren Gesprächspartner genau. Lobt er beispielsweise Ihr gutes Angebot, schiebt er es aber nahezu zeitgleich zur Seite, bringt er damit zum Ausdruck, dass er in Wahrheit nicht einverstanden ist mit dem Vorschlag. Mit vorschnellen Beurteilungen sollte allerdings vorsichtig umgegangen werden. Vielleicht ist Ihr Gesprächspartner auch einfach nur unruhig, weil er nervös ist?

Stand: 24. April 2019

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Für welche Mietverträge entfällt die Mietvertragsgebühr?

Mietverträge über Wohnraum, die ab dem 11.11.2017 abgeschlossen wurden, sind von der Mietvertragsgebühr generell befreit. Mietverträge, die z. B. über Geschäftsräumlichkeiten abgeschlossen werden, bleiben gebührenpflichtig.

Mietverträge über Wohnraum, die bis zum 10.11.2017 abgeschlossen wurden, waren grundsätzlich gebührenpflichtig (mit Ausnahmen). Die Gebühr betrug in der Regel 1 % der Bemessungsgrundlage. Für einen unbefristeten Mietvertrag über Wohnraum war die Bemessungsgrundlage beispielsweise der dreifache Jahreswert der wiederkehrenden Leistungen (z. B. Miete, Betriebskosten und Umsatzsteuer).

Wohnraum

Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) hat nun eine Information veröffentlicht, was unter Wohnraum zu verstehen ist.

Wohnräume sind Gebäude und Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, einschließlich sonstiger selbständiger Räume und anderer Teile der Liegenschaft (wie Keller- und Dachbodenräume, Abstellplätze und Hausgärten, die typischerweise Wohnräumen zugeordnet sind).

Wohnzwecken dienen Gebäude oder Räumlichkeiten in Gebäuden dann, wenn sie dazu bestimmt sind, in abgeschlossenen Räumen privates Leben, speziell auch Nächtigung, zu ermöglichen.

Befreit sind laut BMF auch die mitvermieteten Nebenräume, wie Keller- und Dachbodenräume. Auch ein Abstellplatz oder Garten ist befreit, wenn nicht eine andere Nutzung als jene zu Wohnzwecken dominiert und eine einheitliche Vereinbarung (Vertrag) gegeben ist.

Überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken ist gegeben, wenn das Flächenausmaß, das zu Wohnzwecken genutzt wird, jenes übersteigt, das nicht zu Wohnzwecken genutzt wird.

Stand: 25. April 2018

Steuererklärung 2017: Welche Sonderausgaben werden automatisch berücksichtigt?

Bestimmte Zahlungen für Sonderausgaben, die seit dem 1.1.2017 getätigt wurden, werden automatisch für die Steuererklärung 2017 erfasst.

Welche Sonderausgaben betrifft es im Wesentlichen?

  • Verpflichtende Kirchenbeiträge bzw. Beiträge an Religionsgesellschaften
  • Spenden an begünstigte Spendenempfänger und Feuerwehren (keine Spenden, die als Betriebsausgaben berücksichtigt werden)
  • Beiträge für freiwillige Weiterversicherungen, Nachkauf von Versicherungszeiten in der gesetzlichen Pensionsversicherung und vergleichbare Beiträge an Versorgungs- und Unterstützungseinrichtungen der Kammern der selbständig Erwerbstätigen

Alle empfangenden Organisationen müssen für die automatische Übermittlung eine feste örtliche Einrichtung im Inland haben. Nicht automatisch übermittelt werden z. B. auch Steuerberatungskosten, Rentenzahlungen, Beiträge zur Wohnraumschaffung und Wohnraumsanierung sowie Versicherungen (die beiden Letzten sind ohnedies nur mehr eingeschränkt absetzbar).

Was muss der Zahler beachten?

Soll eine entsprechende Zahlung als Sonderausgabe berücksichtigt werden, müssen bei der Zahlung Vor-/Zuname und das Geburtsdatum exakt so angegeben werden, wie dies am Meldezettel ersichtlich ist, da für die Finanz sonst keine Zuordnung der Sonderausgaben zur Steuererklärung möglich ist.

Betriebliche Spenden

Bei betrieblichen Spenden sind die Identifikationsdaten (Name, Geburtsdatum) der Spendenorganisation nicht bekannt zu geben. Die Spende wird dann auch nicht automatisch als Sonderausgabe berücksichtigt. Betriebliche Spenden sind, wie bisher in der Steuererklärung, als Betriebsausgaben anzugeben, ein allfälliger Überschreitungsbetrag als Sonderausgabe.

Kirchenbeiträge

Ausgaben für Kirchenbeiträge, aber auch z. B. Zahlungen für die freiwillige Weiterversicherung und den Nachkauf von Versicherungszeiten, können auch abgesetzt werden, wenn diese für den (Ehe-)Partner oder für die Kinder des Steuerpflichtigen geleistet werden. Die Kirche kann diese Möglichkeit jedoch nicht für den Steuerpflichtigen bei der Übermittlung berücksichtigen. Eine von der Übermittlung abweichende Zuordnung kann in der Steuererklärung beantragt werden (neues Formular).

Überprüfung und Fehlerbehebung

In FinanzOnline kann der Zahler überprüfen, ob und in welcher Höhe Zahlungen zu Sonderausgaben übermittelt wurden. Wenn eine Organisation eine Zahlung erhalten hat, aber keine oder falsche Beträge an die Finanzverwaltung übermittelt, muss der Zahler die Organisation kontaktieren, damit der Fehler behoben wird.

Stand: 25. April 2018

Für Vermieter wichtige Steuervorhaben des Regierungsprogrammes

Im Folgenden finden Sie eine (unvollständige) Auswahl von im Regierungsprogramm 2017 bis 2022 für Vermieter wesentlichen steuerlichen Vorhaben für die kommenden Monate und Jahre. Details, Umsetzung und die Gesetzwerdung bleiben abzuwarten.

Vorhaben in naher Zukunft

  • Senkung des Umsatzsteuersatzes für Beherbergung von 13 % auf 10 %:
    • Der Umsatzsteuersatz wird von 13 % auf 10 % gesenkt für die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen samt Nebenleistungen (als Nebenleistung ist auch ein ortsübliches Frühstück anzusehen, wenn der Preis hiefür im Beherbergungsentgelt enthalten ist).
    • Die Vermietung von Grundstücken für Campingzwecke samt Nebenleistungen, wenn dafür ein einheitliches Benützungsentgelt entrichtet wird.

    Die Änderung soll mit 1.11.2018 in Kraft treten und erstmals auf Umsätze und sonstige Sachverhalte anwendbar sein, die nach dem 31.10.2018 ausgeführt werden bzw. sich ereignen.  Somit wird die Erhöhung der USt für Beherbergung und Camping durch die Steuerreform 2015/16 wieder zurückgenommen.

  • Der Arbeitslosenversicherungsbeitrag für Dienstnehmer soll bei niedrigen Entgelten ab 1.7.2018 wie folgt reduziert werden (Basis: monatliche Beitragsgrundlage):
    0 % bis € 1.648,00 (statt wie bisher 0 bis € 1.381,00)
    1 % über € 1.648,00 bis € 1.798,00 (statt wie bisher € 1.381,00 bis € 1.506,00)
    2 % über € 1.798,00 bis € 1.948,00 (statt wie bisher € 1.506,00 bis € 1.696,00)
  • Familienbonus Plus: Ein Absetz-betrag von der Einkommensteuer in Höhe von bis zu € 1.500,00 pro Kind (bis zu einem Alter von 18 Jahren bei Anspruch auf Familienbeihilfe) und Jahr soll ab 2019 eingeführt werden. Wird für volljährige Kinder die Familienbeihilfe bezogen, so soll Anspruch auf einen Absetzbetrag in Höhe von bis zu € 500,16 pro Jahr bestehen. Der Familienbonus Plus soll einer monatsweisen Betrachtung unterliegen und insgesamt nicht negativsteuerfähig sein.
    Für Alleinverdiener und Alleinerzieher mit geringem Einkommen soll unter bestimmten Umständen jedoch ein Kindermehrbetrag von bis zu € 250,00 pro Kind erstattet werden.  Für Kinder, die in anderen EU-/EWR-Ländern oder der Schweiz leben, sollen diese Beträge auf Basis der vom Statistischen Amt der Europäischen Union veröffentlichten vergleichenden Preisniveaus angepasst werden. Diese Indexierung soll auch den Alleinerzieher-, Alleinverdiener- und Unterhaltsabsetzbetrag betreffen. Für Kinder in Drittländern soll kein Familienbonus zustehen.
    Im Gegenzug sollen der Kinderfreibetrag und die Absetzbarkeit von Kinderbetreuungskosten gestrichen werden (Gesetzesentwurf).
  • Ab 2019 soll die Höhe der Familienbeihilfe und des Kinderabsetzbetrages für Kinder, die sich ständig in der EU/EWR oder der Schweiz aufhalten, auf Basis der vom Statistischen Amt der Europäischen Union veröffentlichten vergleichenden Preisniveaus angepasst werden (Gesetzesentwurf).

Steuerreform und Neukodifizierung des EStG (EStG 2020)

  • Steuersenkung durch Tarifreform
  • Steuererklärungen für Kleinunternehmer (vor allem EA-Rechner) sollen vereinfacht werden.
  • Sonderausgaben und außergewöhnliche Belastungen sollen vereinfacht und künftig unter dem Begriff „Abzugsfähige Privatausgaben“ zusammengeführt werden. Die bisherigen Regelungen zur Absetzbarkeit von Belastungen bei Krankheit und Behinderung sollen vereinfacht werden. Private Altersvorsorge soll gefördert werden.
  • Für sonstige Bezüge (z. B. Vergleiche, Kündigungsentschädigungen) soll ein pauschaler Steuersatz zur Anwendung kommen.
  • In einem zweiten Schritt soll dann geprüft werden, ob die Grenzbeträge für die Progressionsstufen auf Basis der Inflation jährlich automatisch angepasst werden sollen (Abschaffung der kalten Progression).

Weitere Vorhaben

  • Die Lohnnebenkosten sollen gesenkt werden (z. B. Dienstgeberbeitrag, Unfallversicherung) und die Lohnverrechnung soll vereinfacht werden.
  • Ziel soll auch sein, die Körperschaftsteuer zu senken, insbesondere für nicht entnommene Gewinne.
  • Bagatellsteuern (z. B. Sektsteuer) sollen evaluiert werden.
  • Unter dem Schlagwort effizienter Finanzverwaltung soll z. B. die Bundesabgabenordnung reformiert, der Datenaustausch auf Basis des Standard Audit File Tax optimiert und Außenprüfungen auf Antrag möglich werden.
  • Auf europäischer Ebene müssen unter anderem ein generelles Reverse-Charge-System für die Abfuhr der Umsatzsteuer zwischen inländischen Unternehmen und das Konzept einer digitalen Betriebsstätte abgestimmt werden.

Stand: 25. April 2018

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Erwerbsvorgänge

Der Grunderwerbsteuer unterliegen grundsätzlich Rechtsvorgänge, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen, wie z. B. Kaufverträge und Schenkungen. Wenn das Grundstück zum Vermögen einer Gesellschaft gehört, so unterliegen der Besteuerung unter anderem auch ganz bestimmte Übertragungen von Gesellschaftsanteilen, wie z. B. Anteilsvereinigungen.

Bemessungsgrundlage

Die Steuer ist grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung zu berechnen, mindestens vom Grundstückswert.

Der Grundstückswert ist ein eigener Wert, der nur zur Berechnung der Grunderwerbsteuer benötigt wird. Er kann unter Berücksichtigung bestimmter Voraussetzungen ermittelt werden durch

  • eine pauschale Berechnung, für die grundsätzlich folgende Formel gilt:
    Grundwert: (anteilige) Grundfläche x Bodenwert/m² x 3 x Hochrechnungsfaktor der jeweiligen Gemeinde
    +
    Gebäudewert: (anteilige) Nutzfläche bzw. um 30 % gekürzte (anteilige) Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor (vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie Altersminderung)

    Damit die Ermittlung nach dem Pauschalwertmodell vereinfacht wird, hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) ein Berechnungsprogramm zur Verfügung gestellt, und zwar auf https://service.bmf.gv.at/service/allg/gwb/. Das Bundesministerium für Finanzen weist darauf hin, dass das Ergebnis des Rechners den Unterlagen zur Berechnung der Grunderwerbsteuer beigelegt werden soll. Durch die Unterschrift des Steuerpflichtigen wird die Richtigkeit und Vollständigkeit der angegebenen Daten dokumentiert.

  • Werte des Immobilienpreisspiegels der Statistik Österreich (seit 2017). Hier ist ein Abschlag von 28,75 % zu rechnen.
  • Nachweis des geringeren gemeinen Wertes, z. B. mittels Sachverständigengutachten. Die Beweislast liegt in diesem Fall beim Steuerpflichtigen.

Berechnung und Steuer

  • Für unentgeltliche Erwerbe ist der oben beschriebene Grundstückswert die Bemessungsgrundlage. Der Steuersatz ist gestaffelt:
    Wert der Immobilie Steuersatz neu
    für die ersten € 250.000,00 0,5 %
    für die nächsten € 150.000,00 2 %
    darüber hinaus 3,5 %

    Für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes sind Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammenzurechnen.

  • Erwerbe innerhalb der Familie gelten generell als unentgeltlich. Zum begünstigten Personenkreis gehören z. B. Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), Lebensgefährten (sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten), Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Pflegekinder.
  • Bei Übertragungen von Immobilien im Rahmen einer begünstigten (z. B. altersbedingten) unentgeltlichen Betriebsübertragung beträgt der Freibetrag € 900.000,00. Für den darüber hinausgehenden Wert der unentgeltlichen Übertragung ist der Stufentarif anzuwenden, jedoch maximal 0,5 % vom Grundstückswert der Immobilie.
  • Bei bestimmten Vorgängen von Gesellschaften (z. B. Anteilsvereinigung) oder Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz, wenn die Steuer nicht vom Einheitswert zu bemessen ist, beträgt der Steuersatz 0,5 %.
  • Bei bestimmten Erwerben betreffend land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, bei denen die Steuer vom Einheitswert zu berechnen ist, beträgt der Steuersatz 2 %.
  • In allen übrigen Fällen beträgt die Steuer 3,5 %.

Unterschied zwischen unentgeltlich und teilentgeltlich

Wie oben erwähnt ist bei Erwerben innerhalb des begünstigten Familienverbandes immer Unentgeltlichkeit anzunehmen. Auch Erwerbe aufgrund von Erbanfall, Vermächtnis und Erfüllung eines Pflichtteilsanspruchs gelten immer als unentgeltlich – auch wenn die Übergabe außerhalb des begünstigten Familienverbands passiert.

Bei anderen Erwerben gilt:

  • Unentgeltlichkeit: Gegenleistung kleiner/gleich 30 % des Grundstückswerts
  • Teilentgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 30 % und kleiner/gleich als 70 % des Grundstückswerts
  • Entgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 70 % des Grundstückswerts.

Stand: 25. April 2018

Umsatzsteuer bei Vermietung und Verpachtung

Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Das ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung, das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteuerung, andererseits hat der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind z. B. die Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen.

Zudem kann grundsätzlich auch bei Vermietung und Verpachtung die Kleinunternehmerregelung bei Umsätzen bis € 30.000,00 zur Anwendung kommen, bei der alle Umsätze von der Umsatzsteuer befreit sind und kein Vorsteuerabzug möglich ist. 

Welche Vermietung unterliegt 10 % und welche 20 %?

Steuersatz 10 % Steuersatz 20 %
Vermietung zu Wohnzwecken (ausgenommen Heizkosten) Vermietung und Verpachtung von Maschinen und sonstigen Betriebsvorrichtungen
Leistungen von Wohnungseigentümergemeinschaften zur Erhaltung der Anlage, soweit sie für Wohnzwecke genutzt wird (ausgenommen Heizkosten) Vermietung von Räumlichkeiten oder Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen (Garagen)
  Vermietung von beweglichen Einrichtungsgegenständen (in Wohnungen)
  Heizkosten im Rahmen der Vermietung für Wohnzwecke
  Vermietung von Parkplätzen bzw. Garagen

Von der Vermietung zu Wohnzwecken ist die Beherbergung zu unterscheiden (Steuersatz bis 31.10.2018 13 %, danach 10 %). Bei Beherbergung werden auch zusätzlich bestimmte Dienstleistungen (z. B. Frühstück) erbracht.

Unechte Befreiung

Vermietungen und Verpachtungen, die nicht der 10- bzw. 20%igen Besteuerung unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit, das sind beispielsweise Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht. Hier besteht allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn der Mieter ein Arzt ist, der die Räumlichkeiten für seine Arztpraxis nutzt, weil der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %.

Kurzfristige Grundstücksvermietung

Seit 1.1.2017 ist die kurzfristige Vermietung von Grundstücken (ununterbrochener Zeitraum von nicht mehr als 14 Tagen) zwingend steuerpflichtig, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst

  • nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen,
  • für kurzfristige Vermietungen oder
  • zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses (z. B. Hotelbetreiber wohnt mit seiner Familie in einem Stockwerk des Hotels)

Diese Regelung verhindert aufwendige und kostspielige Vorsteuerberichtigungen, wenn beispielsweise Hotelbetreiber einen Veranstaltungsraum zum Teil an Unternehmer, die voll zum Vorsteuerabzug berechtigt waren, und zum Teil an Privatpersonen vermieten.

Aber ACHTUNG:

Wird ein Grundstück allerdings auch für Zwecke verwendet, die den Vorsteuerabzug ausschließen, so sind laut einer aktuellen Wartung der Umsatzsteuerrichtlinien alle kurzfristigen Vermietungen im entsprechenden Veranlagungszeitraum steuerfrei und es kann somit wieder eine Vorsteuerberichtigung erforderlich sein.

Stand: 25. April 2018

Wie wird ein Immobilienverkauf im Privatvermögen besteuert?

Grundsätzliche Bestimmungen und Schema:

Neuvermögen: Erwerb ab 1.4.2002

Besteuerung von Immobilienverkäufen im Privatvermögen
Kauf vor 1.4.2002
„Altvermögen“
(bzw. am 31.3.2012 nicht steuerverfangen)		 Kauf ab 1.4.2002
„Neuvermögen“
ohne Umwidmung:
Steuerbelastung:
4,2 % des Verkaufserlöses oder 30 % vom Gewinn (Option)		 mit Umwidmung:
Steuerbelastung:
18 % des Verkaufserlöses oder 30 % vom Gewinn (Option)		 Generell:
Steuerbelastung:
30 % vom Gewinn

Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit 30 % besteuert. Er wird grundsätzlich aus dem Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten (dazu gehören ebenfalls die Nebenkosten) berechnet.

Weiters sind auch zu berücksichtigen:

AfA, Teilabsetzbeträge, Instandsetzungsaufwand und bestimmte steuerfreie Subventionen. Reduziert wird der Veräußerungsgewinn nur noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie bestimmte Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen.

Altvermögen: Erwerb vor 1.4.2002

War die Immobilie zum 1.4.2012 nicht steuerhängig, wie z. B. bei den meisten Anschaffungen vor dem 1.4.2002, beträgt die Steuer pauschal 18 % vom Verkaufserlös (nicht Veräußerungsgewinn), wenn nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung erfolgte, und 4,2 % vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle. Der Veräußerungsgewinn kann auf Antrag aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen An-schaffungskosten ermittelt und mit 30 % besteuert werden.

Unentgeltlicher Erwerb

Beim Verkauf einer Immobilie, die unentgeltlich erworben wurde (z. B. Erbschaft), wird auf die Anschaffung des Vorgängers abgestellt.

Befreiungen

Befreiungsbestimmungen gibt es für Hauptwohnsitze, selbst hergestellte Gebäude, Enteignungen und bestimmte Tauschvorgänge.

Option zur Regelbesteuerung

Bei der Regelbesteuerung wird der persönliche Tarifsteuersatz angewendet. Dieser richtet sich nach der Einkommenshöhe und kann unter Umständen auch unter 30 % liegen.

Stand: 25. April 2018

Wie werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermittelt?

Wenn Sie Immobilien besitzen, die Sie zu Wohn- oder auch zu Geschäftszwecken vermieten bzw. einer anderen Person zur Nutzung überlassen, müssen Sie die Einnahmen daraus dem Finanzamt gegenüber erklären.

Eine eigene Einkunftsart, die sich nur mit Vermietung und Verpachtung beschäftigt, findet man im Einkommensteuergesetz.

Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“

Die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ ist gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und Einkünfte aus Kapitalvermögen) nachrangig. Das heißt, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung liegen nur dann vor, wenn das Mietobjekt nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und vom Vermieter auch keine Nebenleistungen erbracht werden, die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehen.

Beispiel: Vermietet eine GmbH ein Grundstück, so gehört dieses Grundstück zu ihrem Betriebsvermögen. Das Grundstück wird somit in der Bilanz der GmbH aufgenommen und der Gewinn durch doppelte Buchführung ermittelt. Die Mieterträge sind in diesem Fall Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Vermietet nun eine Privatperson und nicht eine GmbH dieses Grundstück, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Bilanzierung ist somit ausgeschlossen.

Ermittlung der Einkünfte

Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Einnahmen sind also die Miete und eventuell die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter einnehmen.

Das Steuerrecht meint mit dem Begriff „Werbungskosten“ Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen.

Stand: 25. April 2018

Was sind Dienstleistungen im Zusammenhang mit Grundstücken?

Dienstleistungen, die im Sinne der Umsatzsteuer als Grundstücksleistungen definiert werden können, sind in jenem Land steuerbar, in dem das Grundstück gelegen ist. Auch können für bestimmte Grundstücksleistungen Steuerbefreiungen geltend gemacht werden.

Was ist ein Grundstück?

Aufgrund einer EU-Durchführungsverordnung hat sich die Definition des Begriffs „Grundstück“ seit 1.1.2017 etwas geändert. Als Grundstück gelten nun im Wesentlichen

  1. ein bestimmter Teil der Erdoberfläche, an dem Eigentum und Besitz begründet werden können;
  2. mit oder im Boden befestigte Gebäude oder Bauwerke, die nicht leicht abgebaut oder bewegt werden können;
  3. Sachen, die einen wesentlichen Bestandteil eines Gebäudes oder eines Bauwerks bilden, ohne die dieses unvollständig ist (z. B. Türen, Fenster, Dächer, Aufzüge);
  4. Sachen, Ausstattungsgegenstände oder Maschinen, die auf Dauer in einem Gebäude oder Bauwerk installiert sind, und die nicht bewegt werden können, ohne dass das Gebäude oder Bauwerk zerstört oder verändert wird.

Dienstleistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück

Nur Dienstleistungen, die in einem hinreichend direkten Zusammenhang mit dem Grundstück stehen, werden im Sinne der Umsatzsteuer als Grundstücksleistungen betrachtet:

  • So fällt beispielsweise die Erstellung von Bauplänen für ein konkretes Grundstück unter die Kategorie Grundstücksleistung, eine Planerstellung ohne Bezug auf ein konkretes Grundstück jedoch nicht.
  • Ebenso sind Reparaturarbeiten an einem Gebäude eine Grundstücksleistung, die Reparatur oder Wartung von Maschinen, die kein fester Bestandteil des Grundstücks sind oder sein werden, jedoch nicht.

Stand: 25. April 2018