Hauptwohnsitzbefreiung

Die Hauptwohnsitzbefreiung kann für Eigenheime und Eigentumswohnungen (samt Grund und Boden bis 1.000 m²) angewendet werden, die

  • dem Veräußerer ab der Anschaffung oder Herstellung bis zum Verkauf für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben oder
  • innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung für mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben.

In beiden Fällen muss der Hauptwohnsitz aufgegeben werden. Ein Eigenheim darf aus nicht mehr als zwei Wohnungen bestehen, und die Eigentumswohnung muss eine Wohnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes oder eine vergleichbare ausländische Wohnung sein. Es müssen mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche eigenen Wohnzwecken dienen.

Beispiel: Zwei Söhne erben ein Haus. Nach der Einantwortung begründet A dort für drei Jahre seinen Hauptwohnsitz und bezahlt seinen Bruder aus. Da die erste Befreiungsbestimmung (Verkauf nach zwei Jahren) einen entgeltlichen Erwerb voraussetzt, ist nur der vom Bruder entgeltlich erworbene Teil steuerfrei. Bei einer Veräußerung nach fünf Jahren greift die zweite Befreiungsbestimmung. Dann würde die Hauptwohnsitzbefreiung auch für die vererbte Grundstückshälfte anwendbar sein.

Herstellerbefreiung

Die Befreiung gilt für selbst hergestellte Gebäude, nicht jedoch für Grund und Boden. Treffen die Voraussetzungen für beide Befreiungen zu, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang. Die Herstellerbefreiung ist auch nicht anwendbar, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde (z. B. Vermietung, betriebliche Nutzung). Wird die Eigentumswohnung bzw. das Haus teilweise vermietet, ist bei einem Verkauf lediglich jener Teil von der Steuer befreit, der auf die nicht vermietete Fläche entfällt.

Die Befreiung steht auch nur dem Hersteller selbst zu.

Beispiel: Ein Gebäude wird unentgeltlich übertragen. Der Erwerber des Gebäudes möchte es verkaufen. Die Befreiung steht nicht zu.

Enteignungen und Tauschvorgänge

Veräußerungen von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs oder zur Vermeidung eines solchen und bestimmte Tauschvorgänge sind ebenfalls befreit.

Stand: 11. April 2016

Ist der Stapel an Arbeit noch immer nicht kleiner, obwohl Ihr Arbeitstag schon wieder vorbei ist? Dann lesen Sie doch unsere Tipps für ein besseres Zeitmanagement.

Not-To-Do-Liste

Manche Tätigkeiten sind sehr zeitraubend, aber nicht unbedingt nötig (z. B. sollten Sie nicht ständig nachschauen, ob Sie neue Mails bekommen haben; machen Sie das nur zu fixen Zeiten und beantworten Sie dann alle auf einmal). Das klingt sehr einfach, kann aber sehr viel Zeit sparen.

Sinnvoll Prioritäten setzen

To-Do-Listen sind sehr hilfreich, aber man kann damit auch viel Zeit verschwenden. Gestalten Sie die Liste daher nach der sogenannten Eisenhower-Matrix:

  • dringend und wichtig: sofort erledigen
  • dringend, aber nicht wichtig: delegieren
  • wichtig, aber nicht dringend: Termin fixieren
  • nicht wichtig, nicht dringend: für heute vergessen

Alle dringenden, wichtigen Aufgaben müssen erledigt werden. Legen Sie einen Zeitpunkt fest, wann eine Arbeit beendet sein muss und brechen Sie die Tätigkeit (wenn möglich) ab. Vielleicht kann der Rest der Aufgabe delegiert werden?

Stand: 27. April 2017

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hatte im November letzten Jahres zu entscheiden, ob die Einkünfte (Verluste) aus der Vermietung eines Ferienhauses, das zeitweise auch für private Zwecke genutzt wird, in der Einkommensteuererklärung des Vermieters angegeben werden müssen oder nicht.

Der Steuerpflichtige machte neben Einkünften aus selbständiger und nichtselbständiger Arbeit auch Verluste aus der Vermietung des Ferienhauses geltend, dadurch verminderte sich sein zu zahlender Steuerbetrag. Das Finanzamt erkannte die Verluste nicht an. Es bezeichnete die Vermietung als Liebhaberei.

Was ist „Liebhaberei“?

Als Liebhaberei im steuerlichen Sinn werden Tätigkeiten bezeichnet, mit denen sich über einen längeren Zeitraum hinweg kein positiver Gesamterfolg erzielen lässt.

Entsteht bei bestimmten Vermietungen ein Verlust, so ist grundsätzlich von Liebhaberei auszugehen, außer es kann über eine absehbare Zeit hinweg ein Gesamtüberschuss erzielt werden.

Absehbar sind in diesem Fall:

  • 20 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw.
  • höchstens 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben).

Anhand einer Prognoserechnung ist zu dokumentieren, dass die Vermietung eine Einkunftsquelle darstellt.

Hinweis: Die Liebhaberei-VO gilt nur bei Vorliegen von Verlusten bzw. Fehlen eines Gesamtüberschusses.

Prognoserechnung

Der VwGH hat in seinem Erkenntnis die Frage geprüft, wie die Fixkosten der Wohnung, die zum einen als Ferienwohnung vermietet, zum anderen selbst genutzt wird, in der Prognoserechnung zu berücksichtigen sind.

Vermietung: All jene Kosten, die aufgrund einer Vermietung entstehen, sind als Werbungskosten zu berücksichtigen.

Selbstnutzung: Ausgaben, die durch die Selbstnutzung anfallen, dürfen nicht berücksichtigt werden.

Leerstehen der Wohnung: Die Fixkosten, die in der Zeit anfallen, in der das Ferienhaus leer steht, sind als gemischt veranlasst anzusehen und aufzuteilen, sofern weder die Eigennutzung noch die Vermietung als völlig untergeordnet anzusehen ist.

Wenn, wie in diesem Fall, eine Selbstnutzung (an sich) jederzeit möglich ist, hat die Aufteilung nach dem Verhältnis der Tage der Eigennutzung zu den Tagen der Gesamtnutzung zu erfolgen.

Stand: 11. April 2016

Verkauf im Privatvermögen

Besteuerung von Immobilien
Erwerb vor 1.4.2002 Erwerb ab 1.4.2002
Ohne Umwidmung
Steuerbelastung:
4,2 % (bis 31.12.2015: 3,5 %) des Verkaufserlöses oder 30 % (bis 31.12.2015: 25 %) vom Gewinn (Option)
Mit Umwidmung
Steuerbelastung:
18 % (bis 31.12.2015: 15 %) des Verkaufserlöses oder 30 % (bis 31.12.2015: 25 %) vom Gewinn (Option)
Generell
Steuerbelastung:
30 % (bis 31.12.2015: 25 %) vom Gewinn

Hinweis: Seit Jahresbeginn ist ein Inflationsabschlag nicht mehr möglich.

Neuvermögen: Erwerb ab 1.4.2002

Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit 30 % (bis 31.12.2015: 25 %) besteuert. Er wird berechnet aus dem Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten (dazu gehören ebenfalls die Nebenkosten).

Weiters sind auch zu berücksichtigen: AfA, Teilabsetzbeträge und Instandsetzungsbeträge.

Reduziert wird der Veräußerungsgewinn nur noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer.

Altvermögen: Erwerb vor 1.4.2002

Bei Anschaffungen vor dem 1.4.2002 beträgt die Steuer pauschal 18 % (bis 31.12.2015: 15 %) vom Verkaufserlös (nicht Veräußerungsgewinn), wenn nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung erfolgte, und 4,2 % (bis 1.1.2016: 3,5 %) vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle.

Der Veräußerungsgewinn kann auf Antrag aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt und mit 30 % (bis 1.1.2016 25 %) besteuert werden. In diesem Fall kann auch der Inflationsabschlag angesetzt werden. (Das ist bei einer geringen Wertsteigerung sinnvoll. Es ist zu empfehlen, dass vorab eine Vergleichsrechnung erstellt wird.).

Stand: 11. April 2016

Verluste bei Vermietung

Treten bei Ihrer Vermietung vorübergehend Verluste auf, so können Sie diese Verluste im gleichen Jahr mit anderen positiven Einkünften (z. B. aus Ihrem Betrieb oder Ihrem Einkommen aus nichtselbständiger Arbeit) verrechnen und sparen damit Einkommensteuer. Sollten Sie neben den Vermietungseinkünften keine positiven Einkünfte haben, so sind Ihre Verluste aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verloren, da sie nicht in das Folgejahr vortragsfähig sind.

Achtung: Bei dauernden Verlusten prüft die Finanz, ob Sie mit Ihrer Vermietung überhaupt Einkünfte erzielen wollen oder ob es sich um eine sogenannte „Liebhaberei“ handelt. Dies ist dann mit Rentabilitäts- bzw. Prognoserechnungen zu widerlegen. Werden Ihre negativen Einkünfte aus Vermietung als Liebhaberei eingestuft, so können Sie die angefallenen Verluste nicht mehr mit positiven Einkünften verrechnen.

Verluste beim Verkauf von Immobilien im Privatvermögen

Kommt es beim Verkauf von privaten Grundstücken im Kalenderjahr zu einem Gesamtverlust, konnte dieser bis 31.12.2015 zur Hälfte mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden. Diese Regelung gilt auch, wenn die Einkünfte mit dem Einkommensteuertarif besteuert werden (Option zur Regelbesteuerung).

Durch die Steuerreform wurde die Verlustausgleichsmöglichkeit bei privaten Grundstücksveräußerungen ab 2016 geändert. 60 % der Verluste können nun auf 15 Jahre aufgeteilt werden.

Alternative: Statt der Verteilung auf 15 Jahre, können die 60 % des Verlustes auch sofort im Entstehungsjahr ausgeglichen werden.

Verlustausgleich beim Verkauf von betrieblichen Immobilien

Verluste aus betrieblichen Grundstücksverkäufen müssen vorrangig mit positiven Einkünften aus der Veräußerung oder Zuschreibung solcher Grundstücke desselben Betriebs verrechnet werden. Das gilt für Betriebsgrundstücke, auf deren Wertsteigerung der besondere Steuersatz von 30 % anzuwenden ist.

Bleibt danach noch ein Verlust übrig, darf dieser bislang nur zur Hälfte mit anderen (tarifbesteuerten) Einkünften ausgeglichen werden. Hier sind ab 2016 auch 60 % des Verlustes abzugsfähig.

Diese Regelung gilt ab der Veranlagung für 2016.

Stand: 11. April 2016

Seit Jahresbeginn trifft auch die Vermieter die Einzelaufzeichnungs- und die Belegerteilungspflicht. Wird der Gewinn durch Einnahmen-Ausgaben-Rechner ermittelt, müssen alle erfolgswirksamen Bargeschäfte einzeln festgehalten werden, z. B. durch Paragondurchschriften. Über die Barzahlung muss auch ein Beleg ausgestellt werden. Dies gilt unabhängig vom Jahresumsatz und vom Betrag der Barzahlung. Der Kunde muss den Beleg entgegennehmen und mitnehmen, bis er sich außerhalb der Geschäftsräumlichkeiten befindet.

Die Registrierkassenpflicht gilt für Vermieter nicht. Eine Kasse muss daher nicht angeschafft werden.

Mindestangaben am Beleg

Der Beleg muss mindestens folgende Angaben enthalten: 

  1. eindeutige Bezeichnung des liefernden oder leistenden Unternehmers oder desjenigen, der statt dem Unternehmer einen Beleg erteilen kann,
  2. fortlaufende Nummer mit einer oder mehreren Zahlenreihen, die zur Identifizierung des Geschäftsvorfalles einmalig vergeben wird,
  3. Tag der Belegausstellung,
  4. Menge und handelsübliche Bezeichnung der gelieferten Gegenstände oder Art und Umfang der sonstigen Leistungen und
  5. Betrag der Barzahlung, wobei es genügt, wenn dieser Betrag aufgrund der Belegangaben rechnerisch ermittelbar ist.

Die Punkte 1 und 4 können auch durch Symbole oder Schlüsselzahlen ausgedrückt werden, wenn ihre eindeutige Bestimmung aus dem Beleg oder anderen Unterlagen ersichtlich ist.

Ist der Empfänger der Leistung bzw. Lieferung Unternehmer, können die im 4. Punkt geforderten Angaben auch in anderen Unterlagen enthalten sein, wenn auf diese Unterlagen im Beleg hingewiesen wird.

Der Unternehmer muss eine Durchschrift oder eine sonstige Zweitschrift anfertigen und aufbewahren.

Strafen

Hält sich der Unternehmer nicht an diese Verpflichtung, begeht er eine Finanzordnungswidrigkeit. Der Strafrahmen liegt in diesem Fall bei bis zu € 5.000,00. Bis zum Ende des ersten Halbjahres 2016 wird allerdings in bestimmten Fällen noch von einer Bestrafung abgesehen.

Beratung

Wenn Sie Barzahlungen entgegennehmen, vereinbaren Sie bitte sobald wie möglich einen Beratungstermin mit uns, dann informieren wir Sie gerne über alle neuen Bestimmungen.

Stand: 11. April 2016

Werbungskosten sind jene Aufwendungen, die bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten zur Ermittlung der Einkünfte von den Einnahmen abgezogen werden können.

Das Gesetz definiert „Werbungskosten“ als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zählen, z. B. Absetzung für Abnutzung (Afa), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes, Herstellungs- bzw. Erhaltungsaufwand.

Vorwerbungskosten

Es können auch dann schon steuerlich abzugsfähige Werbungskosten vorliegen, wenn zum Zahlungszeitpunkt noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten).

Die künftige Vermietung muss jedoch mit ziemlicher Sicherheit feststehen (z. B. mit dem zukünftigen Mieter ist bereits ein bindender Vertrag abgeschlossen worden = Vermietungsabsicht).

Beispiel: Einen klassischen Fall der Vorwerbungskosten stellen Sanierungsaufwendungen dar. Sollten Sie ein bisher privat genutztes Gebäude zum Zwecke der Vermietung sanieren, sind diese Kosten bereits vor der Einnahmenerzielung abzugsfähig.

Vergebliche Werbungskosten

Vergebliche Aufwendungen sind Werbungskosten, wenn ein objektiv erkennbarer Zusammenhang mit der auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichteten Tätigkeit vorliegt. Voraussetzung ist, dass sich ernsthaft darum bemüht wird, Einnahmen zu erzielen. Nicht ausreichend ist eine reine Absichtserklärung.

Nachwerbungskosten

Auch nach der Beendigung der Vermietung können nachträgliche Werbungskosten anfallen, die durch den vorherigen Mieter hervorgerufen wurden.

Diese Aufwendungen sind auch abzugsfähig, wenn keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden.

Beispiele der Nachwerbungskosten können sein: Nachzahlungen für die Zeit der Vermietung für Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Beratungskosten oder Reparaturen.

Stand: 11. April 2016

Die Steuerreform trifft auch die Vermieter, die Gebäude für Wohnzwecke vermieten.

Daher sind mit 1.1.2016 auch in diesem Bereich einige Änderungen in Kraft getreten. Wir haben hier ein paar ausgewählte Fragen beantwortet. Zu den Neuerungen in der Grunderwerb- und Immobilienertragsteuer haben wir eigene Artikel verfasst.

Vermietung: Aufteilung Grund- und Gebäudewert laut Verordnung

Die Abschreibung darf nur vom Gebäudewert einer Immobilie berechnet werden. Daher muss der Wert der gesamten Immobilie in einen Gebäude- und einen Grundstückswert aufgeteilt werden. Wie die Aufteilung künftig aussehen wird, wird die neue Grundanteilsverordnung 2015 regeln, von dieser liegt derzeit allerdings nur ein Entwurf vor.

Verteilung von Instandhaltungsaufwendungen

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung konnten Instandhaltungsaufwendungen bisher freiwillig auf zehn Jahre verteilt werden. Diese Verteilung ist nun nur mehr auf 15 Jahre möglich. Das gilt für Ausgaben ab dem Jahr 2016. Bisherige Zehntelbeträge laufen unverändert weiter.

Verteilung von Instandsetzungsaufwendungen

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Instandsetzungsaufwendungen (wie beispielsweise Austausch der Fenster) nun zwingend auf 15 Jahre (bisher zehn Jahre) zu verteilen.

Auch alle bisherigen Instandsetzungsaufwendungen, bei denen eine 10-Jahres-Verteilung vorgenommen wurde, sind auf 15 Jahre zu verteilen.

Stand: 11. April 2016

Immobilienertragsteuer: Hauptwohnsitzbefreiung

Für das Bundesfinanzgericht (BFG) kommt es für die Frage, wo der Hauptwohnsitz des Verkäufers liegt, nicht allein darauf an, wo der Verkäufer amtlich gemeldet ist, sondern auch auf die tatsächlichen Verhältnisse.

In der konkreten Entscheidung des BFG wurden dem Verkäufer einer Wohnung Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen in Höhe von € 6.265,00 vorgeschrieben. Er brachte dagegen eine Beschwerde ein. Seiner Meinung nach hat es sich bei der verkauften Wohnung um seinen Hauptwohnsitz gehandelt.

Wo hatte er seinen Hauptwohnsitz?

Der Wohnungsverkäufer hatte gemeinsam mit seiner Mutter bis zum Jahr 2006 seinen amtlichen Hauptwohnsitz in der verkauften Wohnung. Danach meldete er seinen amtlichen Hauptwohnsitz an der Adresse seiner Großmutter an.

Nach dem Tod seiner Mutter wurde ihm mit Einantwortungsbeschluss vom 16. Mai 2011 das Eigentumsrecht an der Wohnung übertragen. Er behielt seinen amtlichen Hauptwohnsitz bei den Großeltern bis März 2012. Von März bis September 2012 hatte er dann wieder seinen Hauptwohnsitz in der verkauften Wohnung. Im August 2012 wurde die Wohnung von ihm verkauft.

Der Verkäufer gab an, dass er tatsächlich immer in dieser Wohnung gewohnt hatte und nicht bei seiner Großmutter. Seinen amtlichen Hauptwohnsitz verlegte er nur aus finanziellen Gründen, weil er zu diesem Zeitpunkt zu arbeiten begann und daher wären die Rückzahlungen für die Wohnbauförderung höher geworden. Seine Mutter hätte sich aber höhere Rückzahlungen nicht leisten können.

Er legte schriftliche Erklärungen von vier Nachbarn der Wohnung vor, die bestätigten, dass er an dieser Adresse durchgehend seinen Lebensmittelpunkt hatte. Auch der Großvater des Wohnungsverkäufers bestätigte dies.

Aus den vorgelegten Energieabrechnungen ging hervor, dass der Strom- und Wasserverbrauch nach dem Tod der Mutter niedriger war als zuvor, aber es gab durchgehend Strom- und Wasserverbrauch sowie Verbrauchskosten für die Heizung. Nach Meinung des Bundesfinanzgerichts sprachen die Energieabrechnungen daher für die Argumente des Verkäufers.

Entscheidung des Bundesfinanzgerichts

Das Finanzamt bezog sich bei der Beurteilung des Sachverhalts lediglich auf die behördliche Anmeldung des Wohnungsverkäufers. Nach Vorlage aller Beweise stellte das BFG allerdings fest, dass der Verkäufer durchgehend seinen Hauptwohnsitz in der verkauften Wohnung hatte. Der angegebene Grund für die Ummeldung war schlüssig, genauso wie die Aussagen des Großvaters und die (offenkundig fremden) Nachbarn. Deshalb lag für das Bundesfinanzgericht ein durchgehender Hauptwohnsitz vor. Der Verkauf der Wohnung war daher durch die Hauptwohnsitzbefreiung steuerfrei.

Stand: 11. April 2016

Wenn Sie Immobilien besitzen, die Sie zu Wohn- oder auch zu Geschäftszwecken vermieten bzw. einer anderen Person zur Nutzung überlassen, müssen Sie die Einnahmen daraus dem Finanzamt gegenüber erklären.

Eine eigene Einkunftsart, die sich nur mit Vermietung und Verpachtung beschäftigt, findet man im Einkommensteuergesetz.

Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“

Die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ ist gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und den Einkünften aus Kapitalvermögen) nachrangig. Das heißt, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung liegen nur dann vor, wenn das Mietobjekt nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und vom Vermieter auch keine Nebenleistungen erbracht werden, die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehen.

Beispiel: Vermietet eine GmbH ein Grundstück, so gehört dieses Grundstück zu ihrem Betriebsvermögen, und das Grundstück wird somit in der Bilanz der GmbH aufgenommen und der Gewinn durch doppelte Buchführung ermittelt. Die Mieterträge sind in diesem Fall Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Vermietet nun eine Privatperson und nicht eine GmbH dieses Grundstück, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Bilanzierung ist somit ausgeschlossen.

Ermittlung der Einkünfte

Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Einnahmen sind also die Miete und eventuell die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter einnehmen.

Das Steuerrecht meint mit dem Begriff Werbungskosten Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen.

Stand: 11. April 2016