Wenn Sie Immobilien besitzen, die Sie zu Wohn- oder auch zu Geschäftszwecken vermieten bzw. einer anderen Person zur Nutzung überlassen, müssen Sie die Einnahmen daraus dem Finanzamt gegenüber erklären.

Eine eigene Einkunftsart, die sich nur mit Vermietung und Verpachtung beschäftigt, findet man im Einkommensteuergesetz.

Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“

Die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ ist gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und Einkünfte aus Kapitalvermögen) nachrangig. Das heißt, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung liegen nur dann vor, wenn das Mietobjekt nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und vom Vermieter auch keine Nebenleistungen erbracht werden, die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehen.

Beispiel: Vermietet eine GmbH ein Grundstück, so gehört dieses Grundstück zu ihrem Betriebsvermögen, und das Grundstück wird somit in die Bilanz der GmbH aufgenommen und der Gewinn durch doppelte Buchführung ermittelt. Die Mieterträge sind in diesem Fall Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Vermietet nun eine Privatperson und nicht eine GmbH dieses Grundstück, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Bilanzierung ist somit ausgeschlossen.

Ermittlung der Einkünfte

Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Einnahmen sind also die Miete und eventuell die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter einnehmen.

Das Steuerrecht meint mit dem Begriff „Werbungskosten“ Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen.

Stand: 27. April 2017

Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Das ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung, das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteuerung, andererseits hat der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind z. B. die Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen.

Welche Vermietung unterliegt 10 % und welche 20 %?

Von der Vermietung zu Wohnzwecken ist die Beherbergung zu unterscheiden (Steuersatz 13 %). Bei Beherbergung werden auch zusätzlich bestimmte Dienstleistungen (z. B. Frühstück) erbracht.

Unechte Befreiung

Vermietungen und Verpachtungen, die nicht der 10- bzw. 20%igen Besteuerung unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit, das sind beispielsweise Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht. 

Solche Vermieter haben allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn der Mieter ein Arzt ist, der die Räumlichkeiten für seine Arztpraxis nutzt, weil der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %.

Kurzfristige Grundstücksvermietung

Bisher mussten Vermieter grundsätzlich auch bei kurzfristiger Vermietung von Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen, prüfen, ob der Mieter aus dieser Leistung fast vollständig zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.

War dies nicht gegeben, war dieser Umsatz von der Umsatzsteuer befreit, und somit konnte der Vermieter für Aufwendungen im Zusammenhang mit dem vermieteten Raum nicht den vollen Vorsteuerabzug geltend machen.

Vermietete ein Hotelbetreiber beispielsweise einen Veranstaltungsraum zum Teil an Unternehmer, die voll zum Vorsteuerabzug berechtigt waren, und zum Teil an Privatpersonen, durfte der Hotelbetreiber für die Umsätze an die Privatpersonen nicht zur Steuerpflicht optieren, und damit war oft eine aufwendige Vorsteuerberichtigung erforderlich.

Seit 1.1.2017 zwingende Steuerpflicht

Seit 1.1.2017 ist die kurzfristige Vermietung von Grundstücken zwingend steuerpflichtig (Steuersatz 20 %), wenn der Unternehmer das Grundstück sonst

• nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen,
• für kurzfristige Vermietungen oder
• zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses (z. B. Hotelbetreiber wohnt mit seiner Familie in einem Stockwerk des Hotels)

 verwendet.

Stand: 27. April 2017

Verkauf im Privatvermögen

Neuvermögen: Erwerb ab 1.4.2002

Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit 30 % besteuert. Er wird berechnet aus dem Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten (dazu gehören ebenfalls die Nebenkosten).

Weiters sind auch zu berücksichtigen:

AfA, Teilabsetzbeträge, Instandsetzungsaufwand und bestimmte steuerfreie Subventionen. Reduziert wird der Veräußerungsgewinn nur noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie bestimmte Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen.

Altvermögen: Erwerb vor 1.4.2002

War die Immobilie zum 1.4.2012 nicht steuerhängig, wie z. B. bei den meisten Anschaf­fungen vor dem 1.4.2002, beträgt die Steuer pauschal 18 % vom Verkaufserlös (nicht Veräußerungsgewinn), wenn nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung erfolgte, und 4,2 % vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle. 

Der Veräußerungsgewinn kann auf Antrag aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt und mit 30 % besteuert werden. (Das ist bei einer geringen Wertsteigerung sinnvoll. Es ist zu empfehlen, dass vorab eine Vergleichsrechnung erstellt wird.)

Befreiungsbestimmungen gibt es für Hauptwohnsitze, selbst hergestellte Gebäude, Enteignungen und bestimmte Tauschvorgänge.

Stand: 27. April 2017

Anzeigepflicht besteht für Schenkungen und Zweckzuwendungen unter Lebenden, wenn im Zeitpunkt des Erwerbes mindestens ein Beteiligter einen Wohnsitz, den gewöhnlichen Aufenthalt, den Sitz oder die Geschäftsleitung im Inland hatte. Zu melden sind insbesondere Schenkungen von:

• Bargeld, Kapitalforderungen, Gesellschaftsanteilen
• Betrieben oder Teilbetrieben
• beweglichem körperlichem Vermögen (wie beispielsweise Schmuck, Kraftfahrzeuge)
• immateriellen Vermögensgegenständen (z. B. Fruchtgenussrechte, Urheberrechte)

Die Anzeige ist entweder von den beteiligten Personen (Schenkender, Beschenkter) oder von am Vertrag mitwirkenden Rechtsanwälten und Notaren zur ungeteilten Hand (das heißt, wenn eine dieser Personen die Anzeige einbringt, sind die anderen nicht mehr dazu verpflichtet) durchzuführen. Sie ist binnen einer Frist von drei Monaten ab Erwerb zu erledigen.

Hinweis: Unter die Regelungen zum Schenkungsmeldegesetz fallen keine Erbschaften. Diese müssen nicht gemeldet werden.

Keine Meldung

Ausgenommen von der Anzeigepflicht sind unter anderem

• Erwerbe zwischen bestimmten Angehörigen bis insgesamt € 50.000,00 innerhalb eines Jahres (Achtung: auch Lebensgefährten). Schenkungen innerhalb eines Jahres werden für die Berechnung zusammengezählt.
• Erwerbe zwischen anderen Personen bis € 15.000,00 innerhalb von fünf Jahren
• übliche Gelegenheitsgeschenke bis € 1.000,00 (Hausrat inkl. Bekleidung ist ohne Wertgrenze befreit)
• Grundstücksschenkungen (jedoch Anzeigepflicht nach dem Grunderwerbsteuergesetz)
• Zuwendungen, die unter das Stiftungseingangssteuergesetz fallen

Sanktionen

Das vorsätzliche Unterlassen der Anzeige ist eine Finanzordnungswidrigkeit. Sie wird mit einer Geldstrafe bis zu 10 % des gemeinen Werts der nicht angezeigten Erwerbe geahndet. Alle zur Meldung verpflichteten Personen können gestraft werden. Eine Selbstanzeige ist bis zu einem Jahr ab Ablauf der dreimonatigen Meldepflicht möglich.

Stand: 27. April 2017

Die EU-Quellensteuer war die Steuer, die ein nicht in Österreich ansässiger EU-Bürger (nur natürliche Personen) für beispielsweise von einer österreichischen Bank ausbezahlte Zinsen anstatt der Kapitalertragsteuer (KESt) entrichten musste. Sie betrug 35 %. Die EU-Quellensteuer endete in Österreich mit 31.12.2016.

Gemeinsamer Meldestandard und automatischer Informationsaustausch

Die Quellensteuer wurde aber nicht ersatzlos gestrichen. Österreich wird nun mit allen anderen Unionsmitgliedern und bestimmten anderen Drittstaaten an einem automatischen Informationsaustausch teilnehmen.

Österreichische Finanzinstitute müssen einen gemeinsamen Meldestandard einhalten. Sie müssen Konten von in der EU (außer Österreich) oder einem teilnehmenden Drittstaat steuerlich ansässigen natürlichen und juristischen Personen an das österreichische Finanzamt melden.

Ab 2017 übermittelt das österreichische Finanzministerium jährlich Daten über diese Konten an die Finanzbehörden der Ansässigkeitsstaaten. Bekannt gegeben werden nicht nur Daten über den Kontoinhaber, sondern auch Kontodaten selbst, z. B. Kontonummer und –stand und bestimmte Einkünfte (z. B. Zinsen).

Hinweis: Der Informationsaustausch ab 2017 beruht auf Gegenseitigkeit. Auch ausländische Finanzbehörden werden Daten über Konten von Österreichern an die österreichische Finanz weiterleiten.

Kapitalertragsteuer

Inländische, an nicht in Österreich ansässige EU-Bürger ausbezahlte Zinsen sind aber grundsätzlich auch weiterhin in Österreich steuerbar. In der Regel mit der Kapitalertragsteuer von 25 % bzw. 27,5 %.

Mit einer Ansässigkeitsbescheinigung seines Ansässigkeitsstaates kann der EU-Bürger jedoch den Abzug der Kapitalertragsteuer vermeiden. Dann unterliegen die Zinserträge des Steuerschuldners in der Regel der Besteuerung im Ansässigkeitsstaat.

Stand: 27. April 2017