Im Folgenden finden Sie eine (unvollständige) Auswahl von im Regierungsprogramm 2017 bis 2022 für Vermieter wesentlichen steuerlichen Vorhaben für die kommenden Monate und Jahre. Details, Umsetzung und die Gesetzwerdung bleiben abzuwarten.

Vorhaben in naher Zukunft

• Senkung des Umsatzsteuersatzes für Beherbergung von 13 % auf 10 %:
  • Der Umsatzsteuersatz wird von 13 % auf 10 % gesenkt für die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen samt Nebenleistungen (als Nebenleistung ist auch ein ortsübliches Frühstück anzusehen, wenn der Preis hiefür im Beherbergungsentgelt enthalten ist).
  • Die Vermietung von Grundstücken für Campingzwecke samt Nebenleistungen, wenn dafür ein einheitliches Benützungsentgelt entrichtet wird.

  Die Änderung soll mit 1.11.2018 in Kraft treten und erstmals auf Umsätze und sonstige Sachverhalte anwendbar sein, die nach dem 31.10.2018 ausgeführt werden bzw. sich ereignen.  Somit wird die Erhöhung der USt für Beherbergung und Camping durch die Steuerreform 2015/16 wieder zurückgenommen.

• Der Arbeitslosenversicherungsbeitrag für Dienstnehmer soll bei niedrigen Entgelten ab 1.7.2018 wie folgt reduziert werden (Basis: monatliche Beitragsgrundlage):
  0 % bis € 1.648,00 (statt wie bisher 0 bis € 1.381,00)
  1 % über € 1.648,00 bis € 1.798,00 (statt wie bisher € 1.381,00 bis € 1.506,00)
  2 % über € 1.798,00 bis € 1.948,00 (statt wie bisher € 1.506,00 bis € 1.696,00)
• Familienbonus Plus: Ein Absetz-betrag von der Einkommensteuer in Höhe von bis zu € 1.500,00 pro Kind (bis zu einem Alter von 18 Jahren bei Anspruch auf Familienbeihilfe) und Jahr soll ab 2019 eingeführt werden. Wird für volljährige Kinder die Familienbeihilfe bezogen, so soll Anspruch auf einen Absetzbetrag in Höhe von bis zu € 500,16 pro Jahr bestehen. Der Familienbonus Plus soll einer monatsweisen Betrachtung unterliegen und insgesamt nicht negativsteuerfähig sein.
  Für Alleinverdiener und Alleinerzieher mit geringem Einkommen soll unter bestimmten Umständen jedoch ein Kindermehrbetrag von bis zu € 250,00 pro Kind erstattet werden.  Für Kinder, die in anderen EU-/EWR-Ländern oder der Schweiz leben, sollen diese Beträge auf Basis der vom Statistischen Amt der Europäischen Union veröffentlichten vergleichenden Preisniveaus angepasst werden. Diese Indexierung soll auch den Alleinerzieher-, Alleinverdiener- und Unterhaltsabsetzbetrag betreffen. Für Kinder in Drittländern soll kein Familienbonus zustehen.
  Im Gegenzug sollen der Kinderfreibetrag und die Absetzbarkeit von Kinderbetreuungskosten gestrichen werden (Gesetzesentwurf).
• Ab 2019 soll die Höhe der Familienbeihilfe und des Kinderabsetzbetrages für Kinder, die sich ständig in der EU/EWR oder der Schweiz aufhalten, auf Basis der vom Statistischen Amt der Europäischen Union veröffentlichten vergleichenden Preisniveaus angepasst werden (Gesetzesentwurf).

Steuerreform und Neukodifizierung des EStG (EStG 2020)

• Steuersenkung durch Tarifreform
• Steuererklärungen für Kleinunternehmer (vor allem EA-Rechner) sollen vereinfacht werden.
• Sonderausgaben und außergewöhnliche Belastungen sollen vereinfacht und künftig unter dem Begriff „Abzugsfähige Privatausgaben“ zusammengeführt werden. Die bisherigen Regelungen zur Absetzbarkeit von Belastungen bei Krankheit und Behinderung sollen vereinfacht werden. Private Altersvorsorge soll gefördert werden.
• Für sonstige Bezüge (z. B. Vergleiche, Kündigungsentschädigungen) soll ein pauschaler Steuersatz zur Anwendung kommen.
• In einem zweiten Schritt soll dann geprüft werden, ob die Grenzbeträge für die Progressionsstufen auf Basis der Inflation jährlich automatisch angepasst werden sollen (Abschaffung der kalten Progression).

Weitere Vorhaben

• Die Lohnnebenkosten sollen gesenkt werden (z. B. Dienstgeberbeitrag, Unfallversicherung) und die Lohnverrechnung soll vereinfacht werden.
• Ziel soll auch sein, die Körperschaftsteuer zu senken, insbesondere für nicht entnommene Gewinne.
• Bagatellsteuern (z. B. Sektsteuer) sollen evaluiert werden.
• Unter dem Schlagwort effizienter Finanzverwaltung soll z. B. die Bundesabgabenordnung reformiert, der Datenaustausch auf Basis des Standard Audit File Tax optimiert und Außenprüfungen auf Antrag möglich werden.
• Auf europäischer Ebene müssen unter anderem ein generelles Reverse-Charge-System für die Abfuhr der Umsatzsteuer zwischen inländischen Unternehmen und das Konzept einer digitalen Betriebsstätte abgestimmt werden.

Stand: 25. April 2018

Dienstleistungen, die im Sinne der Umsatzsteuer als Grundstücksleistungen definiert werden können, sind in jenem Land steuerbar, in dem das Grundstück gelegen ist. Auch können für bestimmte Grundstücksleistungen Steuerbefreiungen geltend gemacht werden.

Was ist ein Grundstück?

Aufgrund einer EU-Durchführungsverordnung hat sich die Definition des Begriffs „Grundstück“ seit 1.1.2017 etwas geändert. Als Grundstück gelten nun im Wesentlichen

1. ein bestimmter Teil der Erdoberfläche, an dem Eigentum und Besitz begründet werden können;
2. mit oder im Boden befestigte Gebäude oder Bauwerke, die nicht leicht abgebaut oder bewegt werden können;
3. Sachen, die einen wesentlichen Bestandteil eines Gebäudes oder eines Bauwerks bilden, ohne die dieses unvollständig ist (z. B. Türen, Fenster, Dächer, Aufzüge);
4. Sachen, Ausstattungsgegenstände oder Maschinen, die auf Dauer in einem Gebäude oder Bauwerk installiert sind, und die nicht bewegt werden können, ohne dass das Gebäude oder Bauwerk zerstört oder verändert wird.

Dienstleistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück

Nur Dienstleistungen, die in einem hinreichend direkten Zusammenhang mit dem Grundstück stehen, werden im Sinne der Umsatzsteuer als Grundstücksleistungen betrachtet:

• So fällt beispielsweise die Erstellung von Bauplänen für ein konkretes Grundstück unter die Kategorie Grundstücksleistung, eine Planerstellung ohne Bezug auf ein konkretes Grundstück jedoch nicht.
• Ebenso sind Reparaturarbeiten an einem Gebäude eine Grundstücksleistung, die Reparatur oder Wartung von Maschinen, die kein fester Bestandteil des Grundstücks sind oder sein werden, jedoch nicht.

Stand: 25. April 2018

Wenn Sie Immobilien besitzen, die Sie zu Wohn- oder auch zu Geschäftszwecken vermieten bzw. einer anderen Person zur Nutzung überlassen, müssen Sie die Einnahmen daraus dem Finanzamt gegenüber erklären.

Eine eigene Einkunftsart, die sich nur mit Vermietung und Verpachtung beschäftigt, findet man im Einkommensteuergesetz.

Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“

Die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ ist gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und Einkünfte aus Kapitalvermögen) nachrangig. Das heißt, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung liegen nur dann vor, wenn das Mietobjekt nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und vom Vermieter auch keine Nebenleistungen erbracht werden, die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehen.

Beispiel: Vermietet eine GmbH ein Grundstück, so gehört dieses Grundstück zu ihrem Betriebsvermögen. Das Grundstück wird somit in der Bilanz der GmbH aufgenommen und der Gewinn durch doppelte Buchführung ermittelt. Die Mieterträge sind in diesem Fall Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Vermietet nun eine Privatperson und nicht eine GmbH dieses Grundstück, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Bilanzierung ist somit ausgeschlossen.

Ermittlung der Einkünfte

Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Einnahmen sind also die Miete und eventuell die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter einnehmen.

Das Steuerrecht meint mit dem Begriff „Werbungskosten“ Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen.

Stand: 25. April 2018

Das Kontenregister des Finanzministeriums hat mittlerweile seinen Betrieb aufgenommen. Wer kann es nun tatsächlich einsehen?

Selbstauskunft

Auf FinanzOnline sind die eigenen Konten grundsätzlich ersichtlich. Unter dem Menüpunkt Abfragen/Kontenregister kann der Kontoinhaber selbst seine von den Finanzinstituten gemeldeten Konten einsehen.

Fragt eine Behörde einen Eintrag im Register ab, bekommt der betroffene Kontoinhaber eine Information in seine FinanzOnline-DataBox.

Kontenregister- und Konteneinschau von Abgabenbehörden

Für die Kontenregister- und Konteneinschau durch Abgabenbehörden legt ein Erlass detaillierte Regeln fest, hauptsächlich mit dem Ziel des Rechtschutzes.

In das Kontenregister darf die Abgabenbehörde im Veranlagungsverfahren zur Einkommen-, Körperschaft- und Umsatzsteuer nur Einschau nehmen, wenn der Sachverhalt mittels Vorhalt nicht aufgeklärt werden kann.

Bei Außenprüfungen und der gemeinsamen Prüfung aller lohnabhängigen Abgaben (GPLA) kann die Finanzbehörde bereits zwecks Vorbereitung einsehen. Das heißt: Bei Prüfungen wird in Zukunft damit zu rechnen sein, dass die Behörde bereits zu Beginn über die Daten im Kontenregister Bescheid weiß.

Außerdem besteht die Möglichkeit zur Einschau ins Kontenregister bei Liquiditätsprüfung und zur Abgabensicherung.

Bei der Konteneinschau verlangt die Behörde vom Kreditinstitut beispielsweise Auskünfte über Geschäftsverbindungen des Betroffenen. Die Konteneinschau ist im Veranlagungsverfahren und bei der Außenprüfung nur unter sehr eng gesteckten Voraussetzungen zulässig, quasi als Ultima Ratio. Sie bedarf grundsätzlich einer Bewilligung des Bundesfinanzgerichts.

Die Finanzstrafbehörden dürfen ebenfalls unter bestimmten Voraussetzungen in das Kontenregister und nach dem Finanzstrafgesetz in Konten Einblick nehmen.

Stand: 27. April 2017

Wird eine Tätigkeit als Liebhaberei eingestuft, ist sie Privatvergnügen, und die daraus resultierenden Verluste können nicht steuerwirksam genutzt werden.

Ist eine vermietete Eigentumswohnung fremdfinanziert, können Verluste entstehen. Dann ist diese Vermietung Liebhaberei. Liebhaberei liegt bei Vermietung einer Eigentumswohnung also nicht vor, wenn in einem absehbaren Zeitraum (20 Jahre ab Beginn der Vermietung beziehungsweise 23 Jahre ab dem Anfall von ersten Aufwendungen) ein Gesamtüberschuss zu erwarten ist (Prognoserechnung erforderlich!).

Erkenntnis des Bundesfinanzgerichts (BFG)

Im Entscheidungsfall haben die durch die Wirtschaftskrise im Jahr 2008 verursachten Kursschwankungen den für den Kauf der vermieteten Wohnung aufgenommenen Fremdwährungskredit in die Höhe getrieben und einen vorzeitigen Verkauf der Wohnung – mit Verlust – nach sich gezogen.

Das BFG führt zur Frage der Liebhaberei aus: Lässt die Prognoserechnung für den veranschlagten Zeitraum zwar einen Gesamtgewinn erwarten, wird die Vermietung aber vorzeitig mit Gesamtverlust beendet, ist zu unterscheiden, ob

1. die Vermietung aufgrund von „Unwägbarkeiten“ beendet wurde, dann liegt eine Einkunftsquelle vor oder
2. die Vermietung aus anderen Gründen abgebrochen wurde. Dann nimmt die Finanz Liebhaberei an.

Unwägbarkeiten

Unwägbarkeiten sind unerwartete Ereignisse, die von der Verwirklichung gewöhnlicher Geschäftsrisiken abzugrenzen sind. Im Entscheidungsfall blieb die Erhöhung des Kreditbetrages durch Kursschwankungen im normalen, Fremdwährungskrediten immanenten Bereich. Es lag keine Unwägbarkeit vor, weshalb die Vermietung als Liebhaberei einzustufen war.

Stand: 27. April 2017