Bei der Vermietung eines Gebäudes kann die Abschreibung als Aufwand, der den Einnahmenüberschuss reduziert, geltend gemacht werden. Diese Abschreibung darf allerdings nur vom Gebäudewert einer Immobilie berechnet werden. Daher muss für die Berechnung der Abschreibung der Wert der gesamten Immobilie in den Gebäude- und den Grundstückswert aufgeteilt werden.

Der Grundanteil im außerbetrieblichen Bereich ist ab 1.1.2016 grundsätzlich in Höhe von 40 % auszuscheiden, außer die pauschale Ermittlung der Grundanteilsverordnung bestimmt etwas anderes:

Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern

In diesen Gemeinden sind als Grundanteil 20 % des Werts auszuscheiden, wenn der durchschnittliche m²-Preis für das Bauland und für voll aufgeschlossene, unbebaute Grundstücke (baureifes Land) weniger als € 400,00 beträgt.

Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern

In Gemeinden, in denen mindestens 100.000 Einwohner leben, und in Gemeinden, in denen der durchschnittliche m²-Preis für Bauland und baureifes Land bei mindestens € 400,00 liegt, beträgt der Anteil von Grund und Boden

• 30 %, wenn das Gebäude mehr als zehn Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst, oder
• 40 %, wenn das Gebäude bis zu zehn Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst.

(Hinweis: Laut Verordnung liegt eine eigene Geschäftseinheit jedenfalls pro angefangenen 400 m² Nutzfläche vor.)

Wann muss die neue pauschale Aufteilung nicht angewendet werden?

Die neue pauschale Aufteilung muss jedoch nicht angewendet werden, wenn der Grundanteil nachgewiesen wird, beispielsweise durch ein Gutachten eines Sachverständigen. Das Gutachten unterliegt allerdings der freien Beweiswürdigung der Behörde.

Sie ist auch nicht anzuwenden, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen (das heißt der tatsächliche Grundanteil um mindestens 50 %).

Stand: 27. April 2017

Private Grundstücksveräußerungen sind von der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) befreit, wenn die Immobilie entweder

• seit der Anschaffung zwei Jahre durchgehend direkt vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz gedient hat oder
• innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf fünf Jahre durchgehend der Hauptwohnsitz gewesen ist.

Die Steuerbefreiung gilt sowohl für das Gebäude als auch den Grund und Boden (bis 1.000 m² Grund).

Arbeitszimmer

Wird die Immobilie nicht nur für private Wohnzwecke genutzt, sondern befindet sich darin auch ein Arbeitszimmer, hängt es von der Größe des Arbeitszimmers ab, ob der Verkauf von der Immobilienertragsteuer befreit ist oder nicht. Mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche müssen den eigenen Wohnzwecken dienen, sonst ist der Verkauf nicht von der ImmoESt befreit.

Kleiner als 20 % der Gesamtnutzfläche

Weiters gilt auch hier die 80/20-Regelung für die Aufteilung in Privat- bzw. Betriebsvermögen. Werden mindestens 80 % der Immobilie privat genutzt, zählt das Gebäude zum Privatvermögen. Ist das Arbeitszimmer also kleiner als 20 % der Gesamtnutzfläche, ist der Veräußerungsgewinn zur Gänze von der ImmoESt befreit. Er muss nicht in einen betrieblich und einen privat genutzten Anteil aufgeteilt werden.

20-33 % der Gesamtnutzfläche

Wenn das Arbeitszimmer mehr als 20 %, aber nicht mehr als ein Drittel der Gesamtnutzfläche beträgt, muss der Verkauf in einen betrieblichen und einen privaten Anteil aufgeteilt werden.

Beispiel: Ein Freiberufler nutzt ein Arbeitszimmer in seiner Eigentumswohnung. Das Arbeitszimmer beträgt 25 % seiner Eigentumswohnung, daher handelt es sich um Betriebsvermögen. Der Anteil, der auf das Arbeitszimmer entfällt, sind betriebliche Einkünfte.

Anmerkung

Neben der Hauptwohnsitzbefreiung gibt es auch andere Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer, wie z. B. die Herstellerbefreiung.

Stand: 27. April 2017

Das Kontenregister des Finanzministeriums hat mittlerweile seinen Betrieb aufgenommen. Wer kann es nun tatsächlich einsehen?

Selbstauskunft

Auf FinanzOnline sind die eigenen Konten grundsätzlich ersichtlich. Unter dem Menüpunkt Abfragen/Kontenregister kann der Kontoinhaber selbst seine von den Finanzinstituten gemeldeten Konten einsehen.

Fragt eine Behörde einen Eintrag im Register ab, bekommt der betroffene Kontoinhaber eine Information in seine FinanzOnline-DataBox.

Kontenregister- und Konteneinschau von Abgabenbehörden

Für die Kontenregister- und Konteneinschau durch Abgabenbehörden legt ein Erlass detaillierte Regeln fest, hauptsächlich mit dem Ziel des Rechtschutzes.

In das Kontenregister darf die Abgabenbehörde im Veranlagungsverfahren zur Einkommen-, Körperschaft- und Umsatzsteuer nur Einschau nehmen, wenn der Sachverhalt mittels Vorhalt nicht aufgeklärt werden kann.

Bei Außenprüfungen und der gemeinsamen Prüfung aller lohnabhängigen Abgaben (GPLA) kann die Finanzbehörde bereits zwecks Vorbereitung einsehen. Das heißt: Bei Prüfungen wird in Zukunft damit zu rechnen sein, dass die Behörde bereits zu Beginn über die Daten im Kontenregister Bescheid weiß.

Außerdem besteht die Möglichkeit zur Einschau ins Kontenregister bei Liquiditätsprüfung und zur Abgabensicherung.

Bei der Konteneinschau verlangt die Behörde vom Kreditinstitut beispielsweise Auskünfte über Geschäftsverbindungen des Betroffenen. Die Konteneinschau ist im Veranlagungsverfahren und bei der Außenprüfung nur unter sehr eng gesteckten Voraussetzungen zulässig, quasi als Ultima Ratio. Sie bedarf grundsätzlich einer Bewilligung des Bundesfinanzgerichts.

Die Finanzstrafbehörden dürfen ebenfalls unter bestimmten Voraussetzungen in das Kontenregister und nach dem Finanzstrafgesetz in Konten Einblick nehmen.

Stand: 27. April 2017

Wird eine Tätigkeit als Liebhaberei eingestuft, ist sie Privatvergnügen, und die daraus resultierenden Verluste können nicht steuerwirksam genutzt werden.

Ist eine vermietete Eigentumswohnung fremdfinanziert, können Verluste entstehen. Dann ist diese Vermietung Liebhaberei. Liebhaberei liegt bei Vermietung einer Eigentumswohnung also nicht vor, wenn in einem absehbaren Zeitraum (20 Jahre ab Beginn der Vermietung beziehungsweise 23 Jahre ab dem Anfall von ersten Aufwendungen) ein Gesamtüberschuss zu erwarten ist (Prognoserechnung erforderlich!).

Erkenntnis des Bundesfinanzgerichts (BFG)

Im Entscheidungsfall haben die durch die Wirtschaftskrise im Jahr 2008 verursachten Kursschwankungen den für den Kauf der vermieteten Wohnung aufgenommenen Fremdwährungskredit in die Höhe getrieben und einen vorzeitigen Verkauf der Wohnung – mit Verlust – nach sich gezogen.

Das BFG führt zur Frage der Liebhaberei aus: Lässt die Prognoserechnung für den veranschlagten Zeitraum zwar einen Gesamtgewinn erwarten, wird die Vermietung aber vorzeitig mit Gesamtverlust beendet, ist zu unterscheiden, ob

1. die Vermietung aufgrund von „Unwägbarkeiten“ beendet wurde, dann liegt eine Einkunftsquelle vor oder
2. die Vermietung aus anderen Gründen abgebrochen wurde. Dann nimmt die Finanz Liebhaberei an.

Unwägbarkeiten

Unwägbarkeiten sind unerwartete Ereignisse, die von der Verwirklichung gewöhnlicher Geschäftsrisiken abzugrenzen sind. Im Entscheidungsfall blieb die Erhöhung des Kreditbetrages durch Kursschwankungen im normalen, Fremdwährungskrediten immanenten Bereich. Es lag keine Unwägbarkeit vor, weshalb die Vermietung als Liebhaberei einzustufen war.

Stand: 27. April 2017

Neuregelung der Grunderwerbsteuer seit 1.1.2016

Bei allen Übertragungen ist der Wert der Gegenleistung, mindestens aber der Grundstückswert, die Bemessungsgrundlage. Grundsätzlich beträgt der Steuersatz 3,5 % – außer es trifft eine Ausnahmeregelung zu, wie z. B. bei unentgeltlichem Erwerb, land- und forstwirtschaftlichen Übertragungen, begünstigten Betriebsübertragungen.

Berechnung des Grundstückswerts

Der Grundstückswert ist ein eigener Wert, der nur zur Berechnung der Grunderwerbsteuer benötigt wird. Er kann ermittelt werden durch:

• eine pauschale Berechnung
• den Immobilienpreisspiegel
• Nachweis des geringeren gemeinen Wertes

Pauschale Berechnung

Damit die Ermittlung nach dem Pauschalwertmodell vereinfacht wird, hat das Bundesministerium für Finanzen ein Berechnungsprogramm auf https://service.bmf.gv.at/service/allg/gwb/ zur Verfügung gestellt.

Hinweis: Das Bundesministerium für Finanzen weist darauf hin, dass das Ergebnis des Rechners den Unterlagen zur Berechnung der Grunderwerbsteuer beigelegt werden soll. Durch die Unterschrift des Steuerpflichtigen wird die Richtigkeit und Vollständigkeit der angegebenen Daten dokumentiert.

Grundsätzlich gilt folgende Formel:

Grundwert: (anteilige) Grundfläche x Bodenwert/m² x 3 x Hochrechnungsfaktor
+
Gebäudewert: (anteilige) Nutzfläche bzw. um 30 % gekürzte (anteilige) Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor (vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie Altersminderung)

Immobilienpreisspiegel

Ab 2017 muss der Immobilienpreisspiegel der Statistik Österreich verwendet werden. Hier ist jeweils noch ein Abschlag von 28,75 % zu rechnen.

Unentgeltliche Erwerbe

Für unentgeltliche und für bestimmte andere Erwerbe gilt folgender Stufentarif:

Bei teilentgeltlichen Erwerben gilt der Stufentarif auch für den unentgeltlichen Teil.

Für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes sind Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammenzurechnen.

Eine Zusammenrechnung hat auch dann zu erfolgen, wenn durch mehrere Erwerbsvorgänge eine wirtschaftliche Einheit innerhalb der Fünfjahresfrist an dieselbe Person anfällt.

Das heißt, es handelt sich um keinen getrennten Erwerbsvorgang, wenn z. B. Vater und Mutter jeweils die Hälfte von einem Haus der Tochter schenken.

Übertragung im Familienverband

Erwerbe innerhalb der Familie gelten immer als unentgeltlich und fallen daher immer unter die Staffelung. Darunter fällt die Übertragung einer Liegenschaft an

• den Ehegatten oder eingetragenen Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft),
• den Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten,
• einen Verwandten oder Verschwägerten in gerader Linie,
• ein Stief-, Wahl- oder Pflegekind oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragene Partner oder Geschwister,
• Nichten oder Neffen des Überträgers.

Begünstigte Betriebsübertragungen

Bei Übertragungen von Immobilien im Rahmen einer begünstigten (z. B. altersbedingten) unentgeltlichen Betriebsübertragung beträgt der Freibetrag nun € 900.000,00.

Für den darüber hinausgehenden Wert der unentgeltlichen Übertragung ist der Stufentarif anzuwenden – jedoch maximal 0,5 % vom Grundstückswert der Immobilie.

Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

Bei bestimmten Erwerben betreffend land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, bei denen die Steuer vom einfachen Einheitswert zu berechnen ist, beträgt der Steuersatz 2 %. Dazu zählen z. B. Übertragungen im Familienverband.

Stand: 27. April 2017