Ist der Stapel an Arbeit noch immer nicht kleiner, obwohl Ihr Tag schon wieder vorbei ist? Dann lesen Sie folgend unsere Tipps für ein besseres Zeitmanagement.

Manche Tätigkeiten sind sehr zeitraubend, aber nicht unbedingt nötig. Schreiben Sie sich eine Liste mit diesen Arbeiten (Not-To-Do-Liste) und lassen Sie diese weg (z. B. Schauen Sie nicht ständig nach, ob Sie neue Mails bekommen haben. Machen Sie das nur zu fixen Zeiten und beantworten Sie dann alle auf einmal).

To-Do-Listen sind sehr hilfreich, man kann damit aber viel Zeit verschwenden. Wichtig ist, sich bewusst zu machen, welche Arbeiten tatsächlich anstehen und welche Priorität diese haben. Gestalten Sie die Liste daher nach der sogenannten Eisenhower-Matrix:

• dringend und wichtig: sofort erledigen
• dringend, aber nicht wichtig: delegieren
• wichtig, aber nicht dringend: Termin fixieren
• nicht wichtig, nicht dringend: für heute vergessen

Sie haben nicht unbegrenzt Zeit zur Verfügung. Alle dringenden und wichtigen Aufgaben müssen erledigt werden. Daher müssen Sie überlegen, wie lange Sie für eine Aufgabe brauchen dürfen. Legen Sie einen Zeitpunkt fest, wann eine Arbeit beendet sein muss und orientieren Sie Ihr Handeln. Vielleicht kann die Aufgabe delegiert werden?

Stand: 26. April 2023

Werbungskosten sind im Sinne des Einkommensteuergesetzes jene Aufwendungen, die bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten zur Ermittlung der Einkünfte von den Einnahmen abgezogen werden können. Das Gesetz definiert Werbungskosten als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zählen beispielsweise Absetzung für Abnutzung (AfA), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes, Erhaltungsaufwand.

Vorwerbungskosten

Es können auch dann schon steuerlich abzugsfähige Werbungskosten vorliegen, wenn zum Zahlungszeitpunkt noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten). Die künftige Vermietung muss jedoch mit ziemlicher Sicherheit feststehen und klar und deutlich nach außen in Erscheinung treten (z. B. mit dem zukünftigen Mieter ist bereits ein bindender Vertrag abgeschlossen worden = Vermietungsabsicht).

Beispiele:

Schuldzinsen für die Anschaffung des Baugrundes, öffentliche Abgaben vom Grundbesitz bis zur Fertigstellung des Gebäudes.

Vergebliche Werbungskosten

Vergebliche Aufwendungen sind Werbungskosten, wenn ein objektiv erkennbarer Zusammenhang mit der auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichteten Tätigkeit vorliegt. Voraussetzung ist, dass sich ernsthaft darum bemüht wird, Einnahmen zu erzielen. Nicht ausreichend ist eine reine Absichtserklärung.

Nachwerbungskosten

Auch nach der Beendigung der Vermietung können nachträgliche Werbungskosten anfallen, die durch die vorherige Vermietung hervorgerufen wurden. Diese Aufwendungen sind auch abzugsfähig, wenn keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden.

Beispiele der Nachwerbungskosten können sein: Nachzahlungen für die Zeit der Vermietung für Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Beratungskosten oder Reparaturen.

Stand: 26. April 2023

Erwerbsvorgänge

Der Grunderwerbsteuer unterliegen grundsätzlich Rechtsvorgänge, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen (dazu gehören neben Grund und Boden unter anderem auch Gebäude), wie z. B. Kaufverträge und Schenkungen. Wenn das Grundstück zum Vermögen einer Gesellschaft gehört, so unterliegen der Besteuerung unter anderem auch ganz bestimmte Übertragungen von Gesellschaftsanteilen, wie z. B. Anteilsvereinigungen.

Bemessungsgrundlage

Die Steuer ist grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung zu berechnen, mindestens vom Grundstückswert.

Der Grundstückswert ist ein eigener Wert, der nur zur Berechnung der Grunderwerbsteuer benötigt wird. Er kann unter Berücksichtigung bestimmter Voraussetzungen ermittelt werden durch

• eine pauschale Berechnung, für die grundsätzlich folgende Formel gilt:

  Grundwert: (anteilige) Grundfläche x Bodenwert/m² x 3 x Hochrechnungsfaktor der jeweiligen Gemeinde
  +
  Gebäudewert: (anteilige) Nutzfläche bzw. um 30 % gekürzte (anteilige) Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor (vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie Altersminderung)

  Damit die Ermittlung nach dem Pauschalwertmodell vereinfacht wird, hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) auf www.bmf.gv.at unter Services / Berechnungsprogramme ein Programm zur Verfügung gestellt. Das BMF weist darauf hin, dass das Ergebnis des Rechners den Unterlagen zur Berechnung der Grunderwerbsteuer beigelegt werden soll. Durch die Unterschrift des Steuerpflichtigen wird die Richtigkeit und Vollständigkeit der angegebenen Daten dokumentiert.

• Werte des Immobilienpreisspiegels der Statistik Österreich. Hier ist ein Abschlag von 28,75 % zu rechnen. Die Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria dürfen allerdings nur dann verwendet werden, wenn die Vorgaben für die jeweilige Grundstücks- oder Gebäudekategorie mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstückes übereinstimmen.
• Nachweis des geringeren gemeinen Wertes, z. B. mittels Sachverständigengutachten. Die Beweislast liegt in diesem Fall beim Steuerpflichtigen.

Berechnung und Steuer

a) Für unentgeltliche Erwerbe ist der oben beschriebene Grundstückswert die Bemessungsgrundlage. Der Steuersatz ist gestaffelt:

Für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes sind Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammenzurechnen.

Erwerbe innerhalb der Familie gelten generell als unentgeltlich. Zum begünstigten Personenkreis gehören z. B. Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), Lebensgefährten (sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten), Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Pflegekinder.

b) Bei Übertragungen von Immobilien im Rahmen einer begünstigten (z. B. altersbedingten) unentgeltlichen Betriebsübertragung beträgt der Freibetrag € 900.000,00. Für den darüber hinausgehenden Wert der unentgeltlichen Übertragung ist der Stufentarif anzuwenden, jedoch maximal 0,5 % vom Grundstückswert der Immobilie.

c) Bei bestimmten Vorgängen von Gesellschaften (z. B. Anteilsvereinigung) oder Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz, wenn die Steuer nicht vom Einheitswert zu bemessen ist, beträgt der Steuersatz 0,5 %.

d) Bei bestimmten Erwerben betreffend land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, bei denen die Steuer vom Einheitswert zu berechnen ist, beträgt der Steuersatz 2 %.

e) In allen übrigen Fällen beträgt die Steuer 3,5 %.

Unterschied zwischen unentgeltlich und teilentgeltlich

Wie oben erwähnt, ist bei Erwerben innerhalb des begünstigten Familienverbandes immer Unentgeltlichkeit anzunehmen. Auch Erwerbe aufgrund von Erbanfall, Vermächtnis und Erfüllung eines Pflichtteilanspruchs gelten immer als unentgeltlich – auch wenn die Übergabe außerhalb des begünstigten Familienverbandes passiert.

Bei anderen Erwerben gilt:

• Unentgeltlichkeit: Gegenleistung kleiner/gleich 30 % des Grundstückswertes
• Teilentgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 30 % und kleiner/gleich 70 % des Grundstückswertes
• Entgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 70 % des Grundstückswertes

Stand: 26. April 2023

Aufgrund des Teuerungsentlastungspakets III wird die Familienbeihilfe ab 2023 jährlich inflationsbedingt angepasst.

Für 2023 gelten monatlich folgende Werte:

Der Gesamtbetrag an Familienbeihilfe wird bei mehreren Kindern durch die Geschwisterstaffel erhöht. Diese Erhöhung beträgt ab 2023 monatlich für jedes Kind, wenn die Familienbeihilfe

• für zwei Kinder gewährt wird: € 7,50
• für drei Kinder gewährt wird: € 18,40
• für vier Kinder gewährt wird: € 28,00
• für fünf Kinder gewährt wird: € 33,90
• für sechs Kinder gewährt wird: € 37,80
• für sieben und mehr Kinder gewährt wird: € 55,00.

Für ein erheblich behindertes Kind gibt es einen Zuschlag von € 164,90.

Das sogenannte Schulstartgeld im Herbst 2023 beträgt € 105,80 für 6- bis 15-Jährige. Der Kinderabsetzbetrag, der gemeinsam mit der Familienbeihilfe ausbezahlt wird, beträgt ab 2023 € 61,80 pro Monat und Kind.

Stand: 26. April 2023

Wenn Sie Immobilien besitzen, die Sie zu Wohn- oder auch zu Geschäftszwecken vermieten bzw. einer anderen Person zur Nutzung überlassen, müssen Sie die Einnahmen daraus dem Finanzamt gegenüber erklären.

Eine eigene Einkunftsart, die sich nur mit Vermietung und Verpachtung beschäftigt, findet man im Einkommensteuergesetz.

Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“

Die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ ist gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und Einkünfte aus Kapitalvermögen) nachrangig.

Das heißt, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur dann vorliegen, wenn das Mietobjekt nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und vom Vermieter auch keine Nebenleistungen erbracht werden, die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehen.

Beispiel:

Vermietet eine GmbH ein Grundstück, so gehört dieses Grundstück zu ihrem Betriebsvermögen. Das Grundstück wird somit in der Bilanz der GmbH aufgenommen und der Gewinn durch doppelte Buchführung ermittelt. Die Mieterträge sind in diesem Fall Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Vermietet nun eine Privatperson und nicht eine GmbH dieses Grundstück, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Bilanzierung ist somit ausgeschlossen.

Ermittlung der Einkünfte

Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Einnahmen sind also die Miete und eventuell die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter einnehmen.

Das Steuerrecht meint mit dem Begriff „Werbungskosten“ Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen.

Stand: 26. April 2023