Treten bei Ihrer Vermietung vorübergehend Verluste auf, so können Sie diese Verluste im gleichen Jahr mit anderen positiven Einkünften (z. B. aus Ihrem Betrieb oder Ihrem Einkommen aus nichtselbständiger Arbeit) verrechnen und sparen damit Einkommensteuer.

Sollten Sie neben den Vermietungseinkünften keine positiven Einkünfte haben, so sind Ihre Verluste aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verloren, da sie nicht in das Folgejahr vortragsfähig sind.

Achtung: Bei dauernden Verlusten prüft die Finanz, ob Sie mit Ihrer Vermietung überhaupt Einkünfte erzielen wollen oder ob es sich um eine sogenannte „Liebhaberei“ handelt. Dies ist dann mit Rentabilitäts- bzw. Prognoserechnungen zu widerlegen. Werden Ihre negativen Einkünfte aus Vermietung als Liebhaberei eingestuft, so können Sie die angefallenen Verluste nicht mehr mit positiven Einkünften verrechnen.

Kommt es beim Verkauf von privaten Grundstücken im Kalenderjahr zu einem Gesamtverlust (der Verlust aus einem Grundstücksverkauf ist zuerst mit dem Gewinn aus einem allfälligen weiteren Grundstücksverkauf auszugleichen), so ist wie folgt vorzugehen:

60 % der Verluste können, aufgeteilt auf 15 Jahre, mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden. Statt der Verteilung auf 15 Jahre, können die 60 % vom Verlust auch auf Antrag sofort im Entstehungsjahr ausgeglichen werden. Diese Regelung gilt auch, wenn die Einkünfte mit dem Einkommensteuertarif besteuert werden (Option zur Regelbesteuerung).

Ab der Veranlagung 2018 wurde die Möglichkeit, Verluste aus privaten Grundstücksverkäufen mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auszugleichen, eingeschränkt. Die Verrechnung der Verluste ist nur mehr mit Einkünften aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Einkünften aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen möglich.

Bei Verlusten aus betrieblichen Grundstücksverkäufen gelten andere Regelungen.

Stand: 24. April 2019

Bild: Stockwerk-Fotodesign – stock.adobe.com

Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Dies ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung. Das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteuerung, andererseits hat der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind z. B. die Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen.

Zudem kann grundsätzlich auch bei Vermietung und Verpachtung die Kleinunternehmerregelung bei Umsätzen bis € 30.000,00 zur Anwendung kommen, bei der alle Umsätze von der Umsatzsteuer befreit sind und kein Vorsteuerabzug möglich ist.

Welche Vermietung unterliegt 10 % und welche 20 %?

Steuersatz 10 % Steuersatz 20 %
Vermietung zu Wohnzwecken (ausgenommen Heizkosten) Vermietung und Verpachtung von Maschinen und sonstigen Betriebsvorrichtungen
Leistungen von Wohnungseigentümergemeinschaften zur Erhaltung der Anlage, soweit sie für Wohnzwecke genutzt wird (ausgenommen Heizkosten) Vermietung von Räumlichkeiten oder Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen (Garagen)
  Vermietung von beweglichen Einrichtungsgegenständen (in Wohnungen)
  Heizkosten im Rahmen der Vermietung für Wohnzwecke
  Vermietung von Parkplätzen bzw. Garagen

Von der Vermietung zu Wohnzwecken ist die Beherbergung zu unterscheiden (Steuersatz bis 31.10.2018 13 %, danach 10 %). Bei Beherbergung werden auch zusätzlich bestimmte Dienstleistungen (z. B. Frühstück) erbracht.

Unechte Befreiung

Vermietungen und Verpachtungen, die nicht der 10- bzw. 20%igen Besteuerung unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit. Das sind beispielsweise Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht. Hier besteht allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn der Mieter ein Arzt ist, der die Räumlichkeiten für seine Arztpraxis nutzt, weil der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %.

Kurzfristige Grundstücksvermietung

Seit 1.1.2017 ist die kurzfristige Vermietung von Grundstücken (ununterbrochener Zeitraum von nicht mehr als 14 Tagen) grundsätzlich zwingend steuerpflichtig, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst

  • nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen,
  • für kurzfristige Vermietungen oder
  • zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses (z. B. Hotelbetreiber wohnt mit seiner Familie in einem Stockwerk des Hotels)

verwendet.

Stand: 24. April 2019

Bild: Imillian – stock.adobe.com

Im Folgenden finden Sie eine Auswahl von wesentlichen Neuerungen und Änderungen im Steuerrecht (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) für Vermieter:

Familienbonus Plus

Der Familienbonus Plus ist ein neuer Absetzbetrag von der Einkommensteuer. Er beträgt bis zu € 125,00 pro Monat und Kind bis zu einem Alter von 18 Jahren bei Anspruch auf Familienbeihilfe. Wird für volljährige Kinder die Familienbeihilfe bezogen, so besteht Anspruch auf einen Absetzbetrag in Höhe von bis zu € 41,68 pro Monat und Kind.

Kindermehrbetrag

Für Alleinverdiener und Alleinerzieher mit geringem Einkommen wird ab der Veranlagung 2019 ein Kindermehrbetrag von bis zu € 250,00 Einkommensteuer pro Kind und Jahr erstattet, wenn die Einkommensteuer vor Berücksichtigung aller zustehenden Absetzbeträge unter € 250,00 ausmacht.

Entfall Kinderfreibetrag und Absetzbarkeit Kinderbetreuungskosten

Im Gegenzug zum Familienbonus Plus werden ab 2019 der Kinderfreibetrag und die Absetzbarkeit von bestimmten Kinderbetreuungskosten abgeschafft.

Abzugsteuer für Leitungsrechte

Wird einem Infrastrukturbetreiber das Recht eingeräumt, Grund und Boden zur Errichtung und zum Betrieb von ober- oder unterirdischen Leitungen im öffentlichen Interesse zu nutzen, so unterliegen die Einkünfte daraus ab 2019 einer neuen Abzugsteuer.

Gebühr für Bürgschaftserklärungen

Die Gebühr für Bürgschaftserklärungen im Zusammenhang mit gebührenrechtlich befreiten Wohnungsmietverträgen entfällt rückwirkend per 11.11.2017.

Stand: 24. April 2019

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Werbungskosten sind im Sinne des Einkommensteuergesetzes jene Aufwendungen, die bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten zur Ermittlung der Einkünfte von den Einnahmen abgezogen werden können. Das Gesetz definiert Werbungskosten als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zählen beispielsweise Absetzung für Abnutzung (Afa), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes, Erhaltungsaufwand.

Vorwerbungskosten

Es können auch dann schon steuerlich abzugsfähige Werbungskosten vorliegen, wenn zum Zahlungszeitpunkt noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten). Die künftige Vermietung muss jedoch mit ziemlicher Sicherheit feststehen und klar und deutlich nach außen in Erscheinung treten (z. B. mit dem zukünftigen Mieter ist bereits ein bindender Vertrag abgeschlossen worden = Vermietungsabsicht).

Beispiele: Schuldzinsen für die Anschaffung des Baugrundes, öffentliche Abgaben vom Grundbesitz bis zur Fertigstellung des Gebäudes.

Vergebliche Werbungskosten

Vergebliche Aufwendungen sind Werbungskosten, wenn ein objektiv erkennbarer Zusammenhang mit der auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichteten Tätigkeit vorliegt. Voraussetzung ist, dass sich ernsthaft darum bemüht wird, Einnahmen zu erzielen. Nicht ausreichend ist eine reine Absichtserklärung.

Nachwerbungskosten

Auch nach der Beendigung der Vermietung können nachträgliche Werbungskosten anfallen, die durch den vorherigen Mieter hervorgerufen wurden. Diese Aufwendungen sind auch abzugsfähig, wenn keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden.

Beispiele der Nachwerbungskosten können sein: Nachzahlungen für die Zeit der Vermietung für Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Beratungskosten oder Reparaturen.

Stand: 24. April 2019

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Wie mich mein Gegenüber wahrnimmt, wird nicht allein durch meine gesprochenen Worte beeinflusst. Die Körpersprache – dazu gehören Haltung, Gesten, Mimik und auch das Verhalten eines Menschen – kann einen entscheidenden Einfluss auf den beruflichen Erfolg haben.

Allein die fachliche Kompetenz ist nicht ausreichend, um das Vertrauen seiner Geschäftspartner zu gewinnen. Allerdings ist es fast unmöglich, seinen Körper so zu steuern, dass man bei jedem Gespräch gleichzeitig glaubhaft, kompetent und sympathisch auf andere wirkt. Wer mit einem freundlichen Gesichtsausdruck in ein Gespräch geht und dem Gesprächspartner seinen Körper zuwendet, punktet schon, bevor die ersten Worte gefallen sind.

Beobachten Sie auch Ihren Gesprächspartner genau. Lobt er beispielsweise Ihr gutes Angebot, schiebt er es aber nahezu zeitgleich zur Seite, bringt er damit zum Ausdruck, dass er in Wahrheit nicht einverstanden ist mit dem Vorschlag. Mit vorschnellen Beurteilungen sollte allerdings vorsichtig umgegangen werden. Vielleicht ist Ihr Gesprächspartner auch einfach nur unruhig, weil er nervös ist?

Stand: 24. April 2019

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Grundsätzliche Bestimmungen und Schema:

Neuvermögen: Erwerb ab 1.4.2002

Besteuerung von Immobilien-verkäufen im Privatvermögen
Kauf vor 1.4.2002 „Altvermögen“ (bzw. am 31.3.2012 nicht steuerverfangen) Kauf ab 1.4.2002
„Neuvermögen“
ohne Umwidmung: Steuerbelastung:
4,2 % des Verkaufserlöses
oder 30 % vom Gewinn (Option)
mit Umwidmung: Steuerbelastung:
18 % des Verkaufserlöses
oder 30 % vom Gewinn (Option)
Generell:
Steuerbelastung:
30 % vom Gewinn

Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit 30 % besteuert. Er wird grundsätzlich aus dem Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten (dazu gehören ebenfalls die Nebenkosten) berechnet.

Weiters sind auch zu berücksichtigen:

AfA, Teilabsetzbeträge, Instandsetzungsaufwand und bestimmte steuerfreie Subventionen. Reduziert wird der Veräußerungsgewinn nur noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie bestimmte Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen.

Altvermögen: Erwerb vor 1.4.2002

War die Immobilie zum 1.4.2012 nicht steuerhängig, wie z. B. bei den meisten Anschaffungen vor dem 1.4.2002, beträgt die Steuer pauschal 18 % vom Verkaufserlös (nicht Veräußerungsgewinn), wenn nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung erfolgte, und 4,2 % vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle. Der Veräußerungsgewinn kann auf Antrag aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt und mit 30 % besteuert werden.

Unentgeltlicher Erwerb

Beim Verkauf einer Immobilie, die unentgeltlich erworben wurde (z. B. Erbschaft), wird auf die Anschaffung des Vorgängers abgestellt.

Befreiungen

Befreiungsbestimmungen gibt es für Hauptwohnsitze, selbst hergestellte Gebäude, Enteignungen und bestimmte Tauschvorgänge.

Option zur Regelbesteuerung

Bei der Regelbesteuerung wird der persönliche Tarifsteuersatz angewendet. Dieser richtet sich nach der Einkommenshöhe und kann unter Umständen auch unter 30 % liegen.

Stand: 24. April 2019

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Treten bei Ihrer Vermietung vorübergehend Verluste auf, so können Sie diese Verluste im gleichen Jahr mit anderen positiven Einkünften (z. B. aus Ihrem Betrieb oder Ihrem Einkommen aus nichtselbständiger Arbeit) verrechnen und sparen damit Einkommensteuer.

Sollten Sie neben den Vermietungseinkünften keine positiven Einkünfte haben, so sind Ihre Verluste aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verloren, da sie nicht in das Folgejahr vortragsfähig sind.

Achtung: Bei dauernden Verlusten prüft die Finanz, ob Sie mit Ihrer Vermietung überhaupt Einkünfte erzielen wollen oder ob es sich um eine sogenannte „Liebhaberei“ handelt. Dies ist dann mit Rentabilitäts- bzw. Prognoserechnungen zu widerlegen. Werden Ihre negativen Einkünfte aus Vermietung als Liebhaberei eingestuft, so können Sie die angefallenen Verluste nicht mehr mit positiven Einkünften verrechnen.

Kommt es beim Verkauf von privaten Grundstücken im Kalenderjahr zu einem Gesamtverlust (der Verlust aus einem Grundstücksverkauf ist zuerst mit dem Gewinn aus einem allfälligen weiteren Grundstücksverkauf auszugleichen), so ist wie folgt vorzugehen:

60 % der Verluste können, aufgeteilt auf 15 Jahre, mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden. Statt der Verteilung auf 15 Jahre, können die 60 % vom Verlust auch auf Antrag sofort im Entstehungsjahr ausgeglichen werden. Diese Regelung gilt auch, wenn die Einkünfte mit dem Einkommensteuertarif besteuert werden (Option zur Regelbesteuerung).

Ab der Veranlagung 2018 wurde die Möglichkeit, Verluste aus privaten Grundstücksverkäufen mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auszugleichen, eingeschränkt. Die Verrechnung der Verluste ist nur mehr mit Einkünften aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Einkünften aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen möglich.

Bei Verlusten aus betrieblichen Grundstücksverkäufen gelten andere Regelungen.

Stand: 24. April 2019

Bild: Stockwerk-Fotodesign – stock.adobe.com

Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Dies ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung. Das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteuerung, andererseits hat der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind z. B. die Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen.

Zudem kann grundsätzlich auch bei Vermietung und Verpachtung die Kleinunternehmerregelung bei Umsätzen bis € 30.000,00 zur Anwendung kommen, bei der alle Umsätze von der Umsatzsteuer befreit sind und kein Vorsteuerabzug möglich ist.

Welche Vermietung unterliegt 10 % und welche 20 %?

Steuersatz 10 % Steuersatz 20 %
Vermietung zu Wohnzwecken (ausgenommen Heizkosten) Vermietung und Verpachtung von Maschinen und sonstigen Betriebsvorrichtungen
Leistungen von Wohnungseigentümergemeinschaften zur Erhaltung der Anlage, soweit sie für Wohnzwecke genutzt wird (ausgenommen Heizkosten) Vermietung von Räumlichkeiten oder Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen (Garagen)
  Vermietung von beweglichen Einrichtungsgegenständen (in Wohnungen)
  Heizkosten im Rahmen der Vermietung für Wohnzwecke
  Vermietung von Parkplätzen bzw. Garagen

Von der Vermietung zu Wohnzwecken ist die Beherbergung zu unterscheiden (Steuersatz bis 31.10.2018 13 %, danach 10 %). Bei Beherbergung werden auch zusätzlich bestimmte Dienstleistungen (z. B. Frühstück) erbracht.

Unechte Befreiung

Vermietungen und Verpachtungen, die nicht der 10- bzw. 20%igen Besteuerung unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit. Das sind beispielsweise Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht. Hier besteht allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn der Mieter ein Arzt ist, der die Räumlichkeiten für seine Arztpraxis nutzt, weil der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %.

Kurzfristige Grundstücksvermietung

Seit 1.1.2017 ist die kurzfristige Vermietung von Grundstücken (ununterbrochener Zeitraum von nicht mehr als 14 Tagen) grundsätzlich zwingend steuerpflichtig, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst

  • nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen,
  • für kurzfristige Vermietungen oder
  • zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses (z. B. Hotelbetreiber wohnt mit seiner Familie in einem Stockwerk des Hotels)

verwendet.

Stand: 24. April 2019

Bild: Imillian – stock.adobe.com

Im Folgenden finden Sie eine Auswahl von wesentlichen Neuerungen und Änderungen im Steuerrecht (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) für Vermieter:

Familienbonus Plus

Der Familienbonus Plus ist ein neuer Absetzbetrag von der Einkommensteuer. Er beträgt bis zu € 125,00 pro Monat und Kind bis zu einem Alter von 18 Jahren bei Anspruch auf Familienbeihilfe. Wird für volljährige Kinder die Familienbeihilfe bezogen, so besteht Anspruch auf einen Absetzbetrag in Höhe von bis zu € 41,68 pro Monat und Kind.

Kindermehrbetrag

Für Alleinverdiener und Alleinerzieher mit geringem Einkommen wird ab der Veranlagung 2019 ein Kindermehrbetrag von bis zu € 250,00 Einkommensteuer pro Kind und Jahr erstattet, wenn die Einkommensteuer vor Berücksichtigung aller zustehenden Absetzbeträge unter € 250,00 ausmacht.

Entfall Kinderfreibetrag und Absetzbarkeit Kinderbetreuungskosten

Im Gegenzug zum Familienbonus Plus werden ab 2019 der Kinderfreibetrag und die Absetzbarkeit von bestimmten Kinderbetreuungskosten abgeschafft.

Abzugsteuer für Leitungsrechte

Wird einem Infrastrukturbetreiber das Recht eingeräumt, Grund und Boden zur Errichtung und zum Betrieb von ober- oder unterirdischen Leitungen im öffentlichen Interesse zu nutzen, so unterliegen die Einkünfte daraus ab 2019 einer neuen Abzugsteuer.

Gebühr für Bürgschaftserklärungen

Die Gebühr für Bürgschaftserklärungen im Zusammenhang mit gebührenrechtlich befreiten Wohnungsmietverträgen entfällt rückwirkend per 11.11.2017.

Stand: 24. April 2019

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Vermietet man eine Wohnung oder ein Gebäude aus dem Privatvermögen, so ist für diese Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Regel Einkommensteuer zu bezahlen.

Steuermindernd wirkt dabei die Abschreibung des Gebäudes, die auf Basis der Anschaffungs- oder Herstellungskosten berechnet wird.

Im Folgenden finden Sie eine Übersicht zu den wichtigsten Bestimmungen, welche als Basis für die Berechnung der Abschreibung heranzuziehen ist:

Tatsächliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Dies ist der Standardfall und kommt insbesondere zur Anwendung bei

  • erstmaliger Vermietung eines unmittelbar vor dem Vermietungsbeginn angeschafften Gebäudes,
  • erstmaliger Vermietung eines nicht unmittelbar vor dem Vermietungsbeginn angeschafften Gebäudes des Neuvermögens. Neuvermögen liegt vor, wenn das Gebäude zum 31.3.2012 steuerverfangen war. Dies ist regelmäßig gegeben, wenn die Anschaffung ab dem 1.4.2002 erfolgte.

Fiktive Anschaffungskosten

Die Bemessung der Abschreibung auf Basis der fiktiven Anschaffungskosten erfolgt bei erstmaliger Vermietung eines Gebäudes des Altvermögens. Altvermögen liegt vor, wenn das Grundstück zum 31.3.2012 nicht steuerverfangen war. Dies liegt regelmäßig vor, wenn das Gebäude vor dem 1.4.2002 angeschafft wurde.

Die fiktiven Anschaffungskosten umfassen den Betrag, der aufgewendet hätte werden müssen, um das Gebäude zu erwerben. Er ist im Schätzungsweg auf Grundlage einer Liegenschaftsbewertung zu ermitteln.

Fortsetzung der Abschreibung des Rechtsvorgängers

Die AfA des Rechtsvorgängers ist bei unentgeltlichem Erwerb fortzusetzen, wenn (Rechtslage für Übertragungen nach dem 31.7.2008)

  • die Vermietung des Rechtsvorgängers ohne Unterbrechung fortgesetzt wird,
  • das Gebäude bereits früher einmal vermietet war, und man mit der Vermietung neuerlich beginnt.

Abweichend vom Ansatz der AfA des Rechtsvorgängers bestehen laut Einkommensteuerrichtlinien keine Bedenken, die fiktiven Anschaffungskosten heranzuziehen, wenn bei einem unentgeltlichen Erwerb

  • zwischen der Beendigung der Vermietung durch den Rechtsvorgänger oder
  • der im Zuge eines unentgeltlichen Erwerbes erfolgten Beendigung des Mietverhältnisses

und dem neuerlichen Beginn der Vermietung durch den Steuerpflichtigen ein Zeitraum von mehr als zehn Jahren liegt.

Wird ein Gebäude, das aus dem Betriebsvermögen ausgeschieden ist, vermietet, so gelten eigene Bestimmungen.

Stand: 24. April 2019

Bild: 4th Life Photography – stock.adobe.com