Das Jahr 2020 bringt auch für Vermieter einige steuerliche Änderungen. Im Folgenden finden Sie eine (unvollständige) Übersicht mit Stand Juni 2020:

Einkommensteuer

Niedrige Einkommen werden bei der Veranlagung für das Jahr 2020 durch eine Erhöhung des Verkehrsabsetzbetrages bzw. Pensionistenabsetzbetrages entlastet. Kleinunternehmer (Umsatz bis € 35.000,00) mit bestimmten Einkünften können bezogen auf die Einkommensteuer eine neue Pauschalierung in Anspruch nehmen. Die Grenze für die Sofortabschreibung von geringwertigen Wirtschaftsgütern wurde von € 400,00 auf € 800,00 angehoben. Die Pflichtveranlagungstatbestände bei beschränkt Steuerpflichtigen wurden erweitert.

Umsatzsteuer

Die Umsatzgrenze für die Steuerbefreiung von Kleinunternehmern in der Umsatzsteuer wurde von € 30.000,00 auf € 35.000,00 angehoben. Für die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen sowie die Vermietung von Grundstücken für Campingzwecke im Zeitraum 1.7. – 31.12.2020 wurde der Umsatzsteuersatz auf 5 % gesenkt.

Degressive und beschleunigte Abschreibung im Konjunkturstärkungsgesetz

Im Konjunkturstärkungsgesetz findet sich u. a. die Möglichkeit einer degressiven Abschreibung für Wirtschaftsgüter, die nach dem 30.6.2020 angeschafft oder hergestellt werden. Unter anderem sind aber Gebäude und Mieterinvestitionen von der degressiven Abschreibung ausgeschlossen.

Für Gebäude, die nach dem 30.6.2020 angeschafft oder hergestellt worden sind, ist aber eine beschleunigte Absetzung für Abnutzung (AfA) vorgesehen. Im Jahr, in dem die Absetzung für Abnutzung erstmalig zu berücksichtigen ist, soll der AfA-Prozentsatz bis zum Dreifachen des bisher gültigen Prozentsatzes, im darauffolgenden Jahr bis zum Zweifachen betragen. Ab dem zweitfolgenden Jahr erfolgt die Bemessung der AfA wie bisher. Die Halbjahresabschreibungsregelung ist nicht anzuwenden.

Zudem wird unter anderem mit diesem Gesetz die erste Stufe des Einkommensteuertarifs (für Einkommensteile zwischen € 11.000,00 bis € 18.000,00) rückwirkend mit 1.1.2020 von 25 % auf 20 % gesenkt.

Was ist zum Thema Steuern im Regierungsprogramm 2020-2024 vorgesehen?

Neben oben genannten Änderungen sind im Regierungsprogramm 2020-2024 u. a. auch geplante Änderungen im Bereich Steuern dargestellt. Folgende Vorhaben sind für Vermieter besonders interessant:

  • In der Einkommensteuer sollen weiters die zweite und dritte Stufe des Tarifs reduziert werden: von 35 % auf 30 % und 42 % auf 40 %.
  • Die Untergrenze des Familienbonus Plus soll von € 250,00 auf € 350,00 pro Kind und der Gesamtbetrag soll von € 1.500,00 auf € 1.750,00 pro Kind erhöht werden.
  • Ökologische bzw. ethische Investitionen sollen von der KESt befreit werden.
  • Die Besteuerung des Feststellungsverfahrens von Personengesellschaften soll vereinfacht werden.
  • Sonderausgaben und außergewöhnliche Belastungen sollen unter dem Begriff abzugsfähige Privatausgaben zusammengefasst werden.
  • Eine Behaltefrist für eine Kapitalertragsteuerbefreiung für Kursgewinne bei Wertpapieren und Fondsprodukten soll erarbeitet werden.
  • Erhöhung der Freigrenze für geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) auf € 1.000,00. Eine weitere Erhöhung auf € 1.500,00 für GWG mit besonderer Energieeffizienzklasse ist geplant.

Die Gesetzwerdung der Steuervorhaben bleibt abzuwarten.

COVID-19 Steuergesetze

Auch die Corona Pandemie und ihre wirtschaftlichen Auswirkungen haben sich auf Steuergesetze niedergeschlagen. Aufgrund der hohen Dynamik in diesem Rechtsbereich haben wir auf einen Druck dieser Änderungen in diesen Steuernews für Vermieter aber abgesehen. Aktuelle Informationen diesbezüglich finden Sie auf unserer Kanzleihomepage.

Stand: 30. Juli 2020

Bild: contrastwerkstatt – stock.adobe.com

Das Vermieten einer Ferienwohnung kann entweder eine gewerbefreie Raummiete oder eine Beherbergung sein, für die eine Gewerbeberechtigung erforderlich ist. Ist eine Gewerbeberechtigung notwendig, so hat dies unter anderem zur Folge, dass man als Pflichtmitglied der Wirtschaftskammer kammerumlagepflichtig wird und Sozialversicherungsbeiträge anfallen können.

Ob es sich um eine Raumvermietung oder vielmehr um eine Beherbergung handelt, muss stets im Einzelfall anhand der jeweiligen Umstände, insbesondere aber mit Blick auf die angebotenen und erbrachten Zusatzleistungen und den Außenauftritt, beurteilt werden. Für Vermieter bedeutet das aber mitunter eine wesentliche Rechtsunsicherheit bei der Vermietung ihrer Ferienwohnung.

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) beschäftigte sich nun diesbezüglich erst kürzlich mit folgendem Sachverhalt:

Der Eigentümer hatte seine Wohnung mit der Absicht, einen Ertrag oder sonstigen wirtschaftlichen Vorteil zu erzielen, auf einschlägigen Websites als Unterkunft mit der Bezeichnung „Ferienappartement W“ angeboten. Über diese Websites konnte die Wohnung zu einem Preis ab € 85,00 pro Nacht auch online gebucht werden. Die Lage der Wohnung wurde dabei als tolle Wahl für Reisende, die sich für einen guten öffentlichen Nahverkehr, Sehenswürdigkeiten, Sightseeing und Kultur interessieren würden, beschrieben. Das Angebot umfasste die Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern, einen kostenfreien W-LAN-Zugang, die Nutzung eines Flachbildfernsehers sowie die Endreinigung. Der Wechsel von Bettwäsche und Handtüchern während der Inanspruchnahme der Wohnung, die Reinigung der Privatwäsche der Gäste sowie die Bereitstellung von Speisen oder Getränken waren hingegen nicht im Angebot enthalten. Die Wohnung wurde zumeist für ein bis zwei Nächte, in einem Ausnahmefall aber auch für eine Woche, gebucht.

Das Verwaltungsgericht folgte in erster Instanz der Meinung der Gewerbebehörde und entschied, dass in diesem Fall für die Vermietung der Ferienwohnung eine Gewerbeberechtigung erforderlich sei. Der Eigentümer wandte sich daraufhin an den Verwaltungsgerichtshof (VwGH), der die Revision allerdings zurückwies und zur Begründung unter anderem Folgendes ausführte:

Obwohl das Angebot in diesem Fall nicht alle für einen gewerblichen Beherbergungsbetrieb üblichen Dienstleistungen enthalten hätte, würden die angebotenen Zusatzleistungen (Bereitstellung von Handtüchern und Bettwäsche, Nutzung des W-LAN und des Fernsehapparates, Endreinigung) zusammen mit dem Außenauftritt (Internetauftritt im Rahmen des Hotellerie- und Gast-gewerbes; Angebot an Touristen durch Hervorhebung der leichten Erreichbarkeit touristischer Ziele; Preis über der normalen Wohnungsmiete; Dauer der Vergabe von wenigen Tagen bis zu einer Woche) dennoch darauf schließen lassen, dass die Grenze zwischen Raumvermietung und Beherbergung überschritten worden sei. Darüber hinaus wertete der VwGH aber auch die Möglichkeit einer Buchung der Ferienwohnung über einschlägige Websites als gewichtiges Argument dafür, dass ein Beherbergungsbetrieb gemäß Gewerbeordnung vorliegen würde, für den der Eigentümer allerdings keine Gewerbeberechtigung hatte.

Generell ist die Beantwortung der Frage, ob eine gewerbsmäßige Beherbergung von Gästen oder eine bloße Zurverfügungstellung von Wohnraum gegeben ist, immer nur unter Bedachtnahme auf sämtliche Umstände des konkreten Einzelfalls möglich.

Für das Vorliegen einer gewerbsmäßigen Beherbergung von Gästen kommt es laut Verwaltungsgerichtshof (VwGH) demnach nicht allein auf die gleichzeitige Erbringung von mit der Zurverfügungstellung von Wohnraum üblicherweise im Zusammenhang stehenden Dienstleistungen an, sondern im Rahmen einer Gesamtbetrachtung auch auf die sonstigen Merkmale der zu prüfenden Tätigkeit, insbesondere auf die Art und Weise, wie sich der Betrieb nach außen darstellt. Schon das Anbieten einer Ferienwohnung mit entsprechenden Nebenleistungen auf einschlägigen Websites kann dabei für eine gewerbliche Beherbergung sprechen.

Um bei der Vermietung einer Ferienwohnung sowohl gewerberechtlich als auch steuer- und sozialversicherungsrechtlich abgesichert zu sein, sollten sich Vermieter also gegebenenfalls rechtzeitig beraten lassen.

Stand: 30. Juli 2020

Bild: stadtratte – stock.adobe.com

Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie sind dem Finanzamt gegenüber zu erklären. Bei der Einkunftsermittlung können Aufwendungen und Ausgaben abgezogen werden, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen, wie beispielsweise Absetzung für Abnutzung (AfA), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes.

Was ist Liebhaberei?

Entsteht bei der Berechnung der Einkünfte ein Werbungskostenüberschuss, ist dieser grundsätzlich mit anderen Einkünften ausgleichsfähig. Wird allerdings in einem absehbaren Zeitraum kein positiver Gesamterfolg erzielt, so fällt die Vermietung unter den Begriff der Liebhaberei und steuerliche Vorteile entfallen.

Was ist ein „absehbarer“ Zeitraum?

Bei Vermietungen von

  • Eigenheimen,
  • Eigentumswohnungen und
  • Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten

sind das 20 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. höchstens 23 Jahre ab erstmaligem Anfallen von Aufwendungen. Dies gilt für die „kleine“ Vermietung (Vermietung von maximal zwei Wohnungen in einem Mietshaus).

Bei der „großen“ Vermietung ist man umsatzsteuerlich stets Unternehmer (der Vorsteuerabzug steht zu). Ein positiver Gesamterfolg muss hier nach 25 Jahren (maximal 28 Jahren) erwartet werden.

Bestehen Zweifel, ob die Einkunftsquelle zukünftig einen Einkünfteüberschuss abwerfen wird, muss eine Prognoserechnung erstellt werden.

Stand: 30. Juli 2020

Bild: fannyes – stock.adobe.com

Werbungskosten sind im Sinne des Einkommensteuergesetzes jene Aufwendungen, die bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten zur Ermittlung der Einkünfte von den Einnahmen abgezogen werden können. Das Gesetz definiert Werbungskosten als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zählen beispielsweise Absetzung für Abnutzung (AfA), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes, Erhaltungsaufwand.

Vorwerbungskosten

Es können auch dann schon steuerlich abzugsfähige Werbungskosten vorliegen, wenn zum Zahlungszeitpunkt noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten). Die künftige Vermietung muss jedoch mit ziemlicher Sicherheit feststehen und klar und deutlich nach außen in Erscheinung treten (z. B. mit dem zukünftigen Mieter ist bereits ein bindender Vertrag abgeschlossen worden = Vermietungsabsicht).

Beispiele: Schuldzinsen für die Anschaffung des Baugrundes, öffentliche Abgaben vom Grundbesitz bis zur Fertigstellung des Gebäudes.

Vergebliche Werbungskosten

Vergebliche Aufwendungen sind Werbungskosten, wenn ein objektiv erkennbarer Zusammenhang mit der auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichteten Tätigkeit vorliegt. Voraussetzung ist, dass sich ernsthaft darum bemüht wird, Einnahmen zu erzielen. Nicht ausreichend ist eine reine Absichtserklärung.

Nachwerbungskosten

Auch nach der Beendigung der Vermietung können nachträgliche Werbungskosten anfallen, die durch den vorherigen Mieter hervorgerufen wurden. Diese Aufwendungen sind auch abzugsfähig, wenn keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden.

Beispiele der Nachwerbungskosten können sein: Nachzahlungen für die Zeit der Vermietung für Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Beratungskosten oder Reparaturen

Stand: 30. Juli 2020

Bild: DDRockstar – stock.adobe.com

Wenn Sie Immobilien besitzen, die Sie zu Wohn- oder auch zu Geschäftszwecken vermieten bzw. einer anderen Person zur Nutzung überlassen, müssen Sie die Einnahmen daraus dem Finanzamt gegenüber erklären.

Eine eigene Einkunftsart, die sich nur mit Vermietung und Verpachtung beschäftigt, findet man im Einkommensteuergesetz.

Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“

Die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ ist gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und Einkünfte aus Kapitalvermögen) nachrangig.

Das heißt, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur dann vorliegen, wenn das Mietobjekt nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und vom Vermieter auch keine Nebenleistungen erbracht werden, die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehen.

Beispiel: Vermietet eine GmbH ein Grundstück, so gehört dieses Grundstück zu ihrem Betriebsvermögen. Das Grundstück wird somit in der Bilanz der GmbH aufgenommen und der Gewinn durch doppelte Buchführung ermittelt. Die Mieterträge sind in diesem Fall Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Vermietet nun eine Privatperson und nicht eine GmbH dieses Grundstück, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Bilanzierung ist somit ausgeschlossen.

Ermittlung der Einkünfte

Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Einnahmen sind also die Miete und eventuell die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter einnehmen.

Das Steuerrecht meint mit dem Begriff „Werbungskosten“ Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen.

Stand: 30. Juli 2020

Bild: Tierney – stock.adobe.com

Erwerbsvorgänge

Der Grunderwerbsteuer unterliegen grundsätzlich Rechtsvorgänge, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen (dazu gehören neben Grund und Boden unter anderem auch Gebäude), wie z. B. Kaufverträge und Schenkungen. Wenn das Grundstück zum Vermögen einer Gesellschaft gehört, so unterliegen der Besteuerung unter anderem auch ganz bestimmte Übertragungen von Gesellschaftsanteilen, wie z. B. Anteilsvereinigungen.

Bemessungsgrundlage

Die Steuer ist grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung zu berechnen, mindestens vom Grundstückswert.

Der Grundstückswert ist ein eigener Wert, der nur zur Berechnung der Grunderwerbsteuer benötigt wird. Er kann unter Berücksichtigung bestimmter Voraussetzungen ermittelt werden durch

  • eine pauschale Berechnung, für die grundsätzlich folgende Formel gilt:

    Grundwert: (anteilige) Grundfläche x Bodenwert/m² x 3 x Hochrechnungsfaktor der jeweiligen Gemeinde
    +
    Gebäudewert: (anteilige) Nutzfläche bzw. um 30 % gekürzte (anteilige) Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor (vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie Altersminderung)

    Damit die Ermittlung nach dem Pauschalwertmodell vereinfacht wird, hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) ein Berechnungsprogramm zur Verfügung gestellt, und zwar auf https://service.bmf.gv.at/service/allg/gwb/. Das BMF weist darauf hin, dass das Ergebnis des Rechners den Unterlagen zur Berechnung der Grunderwerbsteuer beigelegt werden soll. Durch die Unterschrift des Steuerpflichtigen wird die Richtigkeit und Vollständigkeit der angegebenen Daten dokumentiert.

  • Werte des Immobilienpreisspiegels der Statistik Österreich. Hier ist ein Abschlag von 28,75 % zu rechnen. Die Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria dürfen allerdings nur dann verwendet werden, wenn die Vorgaben für die jeweilige Grundstücks- oder Gebäudekategorie mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstückes übereinstimmen.
  • Nachweis des geringeren gemeinen Wertes, z. B. mittels Sachverständigengutachten. Die Beweislast liegt in diesem Fall beim Steuerpflichtigen.

Berechnung und Steuer

a) Für unentgeltliche Erwerbe ist der oben beschriebene Grundstückswert die Bemessungsgrundlage. Der Steuersatz ist gestaffelt:

Wert der Immobilie Steuersatz neu
für die ersten € 250.000,00 0,5 %
für die nächsten € 150.000,00 2 %
darüber hinaus 3,5 %

Für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes sind Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammenzurechnen.

Erwerbe innerhalb der Familie gelten generell als unentgeltlich. Zum begünstigten Personenkreis gehören z. B. Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), Lebensgefährten (sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten), Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Pflegekinder.

 b) Bei Übertragungen von Immobilien im Rahmen einer begünstigten (z. B. altersbedingten) unentgeltlichen Betriebsübertragung beträgt der Freibetrag € 900.000,00. Für den darüber hinausgehenden Wert der unentgeltlichen Übertragung ist der Stufentarif anzuwenden, jedoch maximal 0,5 % vom Grundstückswert der Immobilie.

c) Bei bestimmten Vorgängen von Gesellschaften (z. B. Anteilsvereinigung) oder Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz, wenn die Steuer nicht vom Einheitswert zu bemessen ist, beträgt der Steuersatz 0,5 %.

d) Bei bestimmten Erwerben betreffend land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, bei denen die Steuer vom Einheitswert zu berechnen ist, beträgt der Steuersatz 2 %.

e) In allen übrigen Fällen beträgt die Steuer 3,5 %.

Unterschied zwischen unentgeltlich und teilentgeltlich

Wie oben erwähnt ist bei Erwerben innerhalb des begünstigten Familienverbandes immer Unentgeltlichkeit anzunehmen. Auch Erwerbe aufgrund von Erbanfall, Vermächtnis und Erfüllung eines Pflichtteilanspruchs gelten immer als unentgeltlich – auch wenn die Übergabe außerhalb des begünstigten Familienverbands passiert.

Bei anderen Erwerben gilt:

  • Unentgeltlichkeit: Gegenleistung kleiner/gleich 30 % des Grundstückswerts
  • Teilentgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 30 % und kleiner/gleich 70 % des Grundstückswerts
  • Entgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 70 % des Grundstückswerts

Stand: 30. Juli 2020

Bild: Gina Sanders – stock.adobe.com

Grundsätzliche Bestimmungen und Schema:

Neuvermögen: Erwerb ab 1.4.2002

Besteuerung von Immobilien-verkäufen im Privatvermögen
Kauf vor 1.4.2002 „Altvermögen“ (bzw. am 31.3.2012 nicht steuerverfangen) Kauf ab 1.4.2002
„Neuvermögen“
ohne Umwidmung: Steuerbelastung:
4,2 % des Verkaufserlöses
oder 30 % vom Gewinn (Option)
mit Umwidmung: Steuerbelastung:
18 % des Verkaufserlöses
oder 30 % vom Gewinn (Option)
Generell:
Steuerbelastung:
30 % vom Gewinn

Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit 30 % besteuert. Er wird grundsätzlich aus dem Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten (dazu gehören ebenfalls die Nebenkosten) berechnet.

Weiters sind auch zu berücksichtigen:

AfA, Teilabsetzbeträge, Instandsetzungsaufwand und bestimmte steuerfreie Subventionen. Reduziert wird der Veräußerungsgewinn nur noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie bestimmte Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen.

Altvermögen: Erwerb vor 1.4.2002

War die Immobilie zum 1.4.2012 nicht steuerhängig, wie z. B. bei den meisten Anschaffungen vor dem 1.4.2002, beträgt die Steuer pauschal 18 % vom Verkaufserlös (nicht Veräußerungsgewinn), wenn nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung erfolgte, und 4,2 % vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle. Der Veräußerungsgewinn kann auf Antrag aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt und mit 30 % besteuert werden.

Unentgeltlicher Erwerb

Beim Verkauf einer Immobilie, die unentgeltlich erworben wurde (z. B. Erbschaft), wird auf die Anschaffung des Vorgängers abgestellt.

Befreiungen

Befreiungsbestimmungen gibt es für Hauptwohnsitze, selbst hergestellte Gebäude, Enteignungen und bestimmte Tauschvorgänge.

Option zur Regelbesteuerung

Bei der Regelbesteuerung wird der persönliche Tarifsteuersatz angewendet. Dieser richtet sich nach der Einkommenshöhe und kann unter Umständen auch unter 30 % liegen.

Stand: 30. Juli 2020

Bild: Bacho Foto – Fotolia.com

Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Dies ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung. Das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteuerung, andererseits hat der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind z. B. die Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen.

Zudem kann grundsätzlich auch bei Vermietung und Verpachtung die Kleinunternehmerregelung bei Umsätzen bis € 35.000,00 (Wert 2020) zur Anwendung kommen, bei der alle Umsätze von der Umsatzsteuer befreit sind und kein Vorsteuerabzug möglich ist.

Welche Vermietung unterliegt 10 % und welche 20 %?

Steuersatz 10 % Steuersatz 20 %
Vermietung zu Wohnzwecken (ausgenommen Heizkosten) Vermietung und Verpachtung von Maschinen und sonstigen Betriebsvorrichtungen
Leistungen von Wohnungseigentümergemeinschaften zur Erhaltung der Anlage, soweit sie für Wohnzwecke genutzt wird (ausgenommen Heizkosten) Vermietung von Räumlichkeiten oder Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen (Garagen)
  Vermietung von beweglichen Einrichtungsgegenständen (in Wohnungen)
  Heizkosten im Rahmen der Vermietung für Wohnzwecke
  Vermietung von Parkplätzen bzw. Garagen

Von der Vermietung zu Wohnzwecken ist die Beherbergung zu unterscheiden . Bei der Beherbergung werden auch zusätzlich bestimmte Dienstleistungen (z. B. Frühstück) erbracht.

Für die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen sowie die Vermietung von Grundstücken für Campingzwecke wurde der Umsatzsteuersatz im Zeitraum 1.7. – 31.12.2020 auf 5 % gesenkt.

Unechte Befreiung

Vermietungen und Verpachtungen, die nicht der 10- bzw. 20-%igen Besteuerung unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit. Das sind beispielsweise Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht. Hier besteht allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn der Mieter ein Arzt ist, der die Räumlichkeiten für seine Arztpraxis nutzt, weil der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %.

Kurzfristige Grundstücksvermietung

Seit 1.1.2017 ist die kurzfristige Vermietung von Grundstücken (ununterbrochener Zeitraum von nicht mehr als 14 Tagen) grundsätzlich zwingend steuerpflichtig, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst

  • nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen,
  • für kurzfristige Vermietungen oder
  • zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses (z. B. Hotelbetreiber wohnt mit seiner Familie in einem Stockwerk des Hotels)

verwendet.

Stand: 30. Juli 2020

Bild: Fantasista – Fotolia.com

Grundsätzlich müssen Bücher, Aufzeichnungen, Belege und Geschäftspapiere entsprechend der Bundesabgabenordnung sieben Jahre lang aufbewahrt werden. Die Frist beginnt am Ende des Jahres, für das die Buchungen vorgenommen wurden, zu laufen. Für bestimmte Unterlagen gibt es eigene Aufbewahrungsfristen.

Beispiele für verlängerte Aufbewahrungsfristen sind:

  • Nach dem Umsatzsteuergesetz müssen Unterlagen, die Grundstücke im Sinne des § 2 des Grunderwerbsteuergesetzes betreffen, 22 Jahre aufbewahrt werden.
  • Unterlagen, die in einem anhängigen Berufungsverfahren, gerichtlichen oder behördlichen Verfahren als Beweismittel dienen. Hier verlängert sich die Frist auf unbestimmte Zeit. Auch Unterlagen über Eigentums- oder Bestandsrechte und Arbeitsverträge sollten länger aufgehoben werden.

Bitte beachten Sie, dass Betriebsprüfungen bis zehn Jahre zurück möglich sind. Daher kann es sinnvoll sein, Unterlagen auch so lange aufzuheben.

Auch beim Kauf eines Grundstückes bzw. einer Immobilie im Privatvermögen sollten alle Unterlagen, die mit dem Kauf in Zusammenhang stehen, unbefristet aufbewahrt werden (z. B. Kaufvertrag, Belege über Anwalts-/Notarkosten und Grunderwerbsteuer und alle Rechnungen zu später getätigten Investitionen).

Stand: 30. Juli 2020

Bild: Syda Productions – stock.adobe.com

Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) warnt auf www.bmf.gv.at vor gefälschten E-Mails, die im Namen des BMF versendet werden. In den betrügerischen E-Mails wird auf eine Steuerrückerstattung hingewiesen und aufgefordert, die Transaktion über den erhaltenen Link zu genehmigen. Als Absenderadresse scheint „finanzOnline@bmf.gv.at“ auf. Dies ist keine gültige Mailadresse des BMF. Klickt man auf den enthaltenen Hyperlink, so kommt man auf eine gefälschte Webseite im Internet, die zur Eingabe von Kreditkartendaten auffordert. Das Formular im Anhang täuscht eine gefälschte Webseite im Stil von FinanzOnline vor, die zur Eingabe von Kreditkartendaten auffordert. Dabei handelt es sich um einen Internet-Betrugsversuch.

Informationen des BMF erfolgen grundsätzlich in Form von Bescheiden und werden per Post oder in die FinanzOnline-Databox zugestellt. Das BMF fordert die Abgabepflichtigen niemals zur Übermittlung von persönlichen Daten wie Passwörtern, Kreditkartendaten oder Kontoinformationen auf.

Empfehlungen des BMF:

  • Folgen Sie in keinem Fall den darin enthaltenen Anweisungen.
  • Klicken Sie keinesfalls auf darin enthaltene Links oder Dateien.
  • Geben Sie unter keinen Umständen persönliche Daten, wie Passwörter, Kreditkartendaten oder Kontoinformationen bekannt.
  • Löschen Sie solche E-Mails sofort.

Stand: 30. Juli 2020

Bild: Vincenzo De Bernardo – stock.adobe.com