Was muss bei Vermietungen im Familienverbund beachtet werden?

Vermietungen im Familienverbund (z. B. zwischen Eltern und Kindern) stehen steuerrechtlich oftmals besonders im Fokus. Wird eine Vermietung als fremdunüblich gewertet, so hat dies zur Konsequenz, dass zwar die daraus erzielten Einkünfte nicht der Steuerpflicht unterliegen, gegengleich jedoch auch geltend gemachte Ausgaben steuerrechtlich nicht anerkannt werden. Zudem steht kein Vorsteuerabzug aus etwaigen Anschaffungen oder Investitionen für das vermietete Objekt zu.

Damit ein Mietverhältnis auch im Familienverbund anerkannt wird, sollten jedenfalls nachfolgende Punkte beachtet werden:

Fremdüblichkeit

Das Mietverhältnis sollte so ausgestaltet sein, wie dies auch mit fremden Dritten der Fall wäre.

Dies bedeutet:

  • Marktübliche Miete (nicht zu niedrig!)
  • Indexierung der Miete
  • Marktübliche Betriebskostenregelung
  • Kündigungsfristen wie am freien Markt
  • Keine ungewöhnlichen Sonderrechte
  • Vereinbarung einer Kaution

Schriftlichkeit/Publizität

Neben der Fremdüblichkeit des Mietverhältnisses ist auch dessen Verschriftlichung besonders wichtig. Dies bedeutet, dass ein schriftlicher Mietvertrag vorliegen muss, welcher fremdüblich ausgestaltet und von beiden Seiten unterfertigt und auch vergebührt ist.

Tatsächliche Durchführung

Abschließend ist auch wichtig, dass das Mietverhältnis auch tatsächlich so gelebt wird.

Dies bedeutet im Wesentlichen:

  • Regelmäßige Zahlung (Überweisung/keine Barzahlungen) der Miete und der Betriebskosten
  • Hinterlegung der Kaution
  • Keine „Rückzahlungen unter der Hand“
  • Indexierung

Liegen die oben genannten Voraussetzungen vor, so sind auch Mietverhältnisse mit nahen Angehörigen steuerrechtlich anzuerkennen. Dies wurde auch jüngst vom Bundesfinanzgericht (BFG) im Rahmen einer aktuellen Entscheidung so bestätigt.

Stand: 27. April 2026

Bild: Allistair/peopleimages.com – stock.adobe.com

Wie ist der Grundanteil bei einer Vermietung und Verpachtung zu ermitteln?

Bei Immobilien, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, können ohne Nachweis der Nutzungsdauer jährlich 1,5 % der Bemessungsgrundlage als Absetzung für Abnutzung geltend gemacht werden. Abschreibbar ist dabei ausschließlich der Gebäudeanteil, jedoch nicht der Wert des Grund und Bodens.

Abweichende Abschreibungssätze gelten im Rahmen der beschleunigten Abschreibung (Gebäudestandard Bronze), bei Gebäuden, die vor 1915 erbaut wurden oder bei Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer (Gutachten).

Ermittlung des Grundanteils

Bei Vermietungen ab dem 1.1.2016 sind von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes grundsätzlich 40 % als Anteil für den Grund und Boden pauschal auszuscheiden.

Alternativ dazu kann auch das Aufteilungsverhältnis entsprechend der Grundanteilsverordnung herangezogen werden:

  • Bei Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern sind als Grundanteil 20 % des Wertes auszuscheiden, wenn der durchschnittliche m²-Preis für das Bauland und für voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) weniger als € 400,00 beträgt.
  • In Gemeinden, in denen mindestens 100.000 Einwohner leben, aber auch in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern, in denen der durchschnittliche m²-Preis für Bauland und baureifes Land bei mindestens € 400,00 liegt, beträgt der Anteil von Grund und Boden
  • 30 %, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst, oder
  • 40 %, wenn das Gebäude bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst.

Die pauschale Aufteilung ist nicht anzuwenden, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen. Für das Vorliegen einer erheblichen Abweichung ist vor allem auf die Größe und den Zustand des Gebäudes im Verhältnis zur Grundfläche abzustellen.

Ein erhebliches Abweichen liegt dann vor, wenn der tatsächliche Anteil des Grund und Bodens um zumindest 50 % abweicht.

Auch mittels Sachverständigengutachtens kann ein anderer Grundanteil nachgewiesen werden, wobei die Behörde im Rahmen der freien Beweiswürdigung nicht an das Gutachten gebunden ist.

Stand: 27. April 2026

Bild: Stockwerk-Fotodesign – stock.adobe.com

Ist eine Verlustverrechnung im Rahmen der Hauptwohnsitzbefreiung zulässig?

Werden Eigenheime oder Eigentumswohnungen veräußert, die dem Eigentümer bisher als Hauptwohnsitz gedient haben, bleibt der Veräußerungserlös grundsätzlich steuerfrei.

Die Befreiung ist jedoch insofern eingeschränkt, als dass die Steuerbefreiung nur bis zu einer Größe des Grund und Bodens von 1.000 m² anzuwenden ist. Übersteigt die veräußerte Fläche 1.000 m², so bildet der Überhang ein selbständiges Wirtschaftsgut, auf welches die Befreiung nicht anzuwenden ist.

Diese Sichtweise führt dazu, dass der Veräußerungspreis bei einer 1.000 m² übersteigenden Liegenschaft auf zwei getrennte Wirtschaftsgüter aufzuteilen ist.

Aktuelle Rechtsansicht des Bundesfinanzgerichts (BFG)

Im Rahmen des Erkenntnisses RV/6100029/2018 vom 3.11.2025 beleuchtet das BFG einen Fall, im Zuge dessen eine 1.400 m² große Liegenschaft veräußert wurde.

Die vom Finanzamt vorgenommene Aufteilung des Verkaufspreises führte dazu, dass sich für das Wirtschaftsgut 1 (1.000 m² Grund und Boden plus Gebäude) – aufgrund hoher Errichtungskosten für das Gebäude – ein Verlust ergab, während sich für das Wirtschaftsgut 2 (400 m² reiner Grund und Boden) ein steuerpflichtiger Gewinn ergab, obgleich im Rahmen einer Gesamtbetrachtung insgesamt ein Verlust vorlag.

Strittig war hier die Frage, ob die Hauptwohnsitzbefreiung überhaupt eine Verrechnung der Verluste aus dem Verkauf des Wirtschaftsgutes 1 zulässt.

Das BFG vertritt hier die Auffassung, dass, entgegen dem Gesetzeswortlaut, die Hauptwohnsitzbefreiung auch negative Einkünfte umfasst, sodass hier eine Verlustverrechnung dem Grunde nach zulässig ist.

Begründet wird dies damit, dass eine mangelnde Verlustverrechnungsmöglichkeit im Rahmen der Hauptwohnsitzbefreiung dazu führen würde, dass eine Hauptwohnsitzverkäuferin bzw. ein Hauptwohnsitzverkäufer, welcher einen Gesamtverlust aus dem Liegenschaftsverkauf erleidet, ansonsten im Rahmen der Hauptwohnsitzbefreiung dadurch benachteiligt wird, dass sie bzw. er mangels Verlustverrechnung die Einkommensteuer für die nicht ausgleichsfähigen Gewinne zu entrichten hätte.

Dieses Ergebnis widerspricht nach Ansicht des BFG dem Begünstigungszweck der Hauptwohnsitzbefreiung. Da das Finanzamt gegen diese Rechtsauslegung Revision eingebracht hat, bleibt die finale Beurteilung durch das Höchstgericht jedoch noch abzuwarten.

Stand: 27. April 2026

Bild: Sebastian Duda – stock.adobe.com

Sind Kursverluste aus Fremdwährungskrediten bei Vermietungen und Verpachtungen steuerlich abzugsfähig?

Wird für die Anschaffung oder den Ausbau einer vermieteten Immobilie ein Fremdwährungskredit (z. B. Schweizer Frankenkredit) aufgenommen und kommt es, hervorgerufen durch Währungsschwankungen, zu Tilgungsmehrbeträgen, so stellt sich in der Folge oftmals die Frage, ob diese Mehrbeträge im Rahmen der Vermietung und Verpachtung als Ausgaben steuerlich abzugsfähig sind.

Keine Abzugsfähigkeit von Fremdwährungsverlusten

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) vertritt diesbezüglich im Rahmen seiner ständigen Rechtsprechung die Auffassung, dass Kursverluste aus Fremdwährungskrediten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich nicht abzugsfähig sind.

Kursverluste wie auch Kursgewinne (anders als Schuldzinsen für Fremdkapital) sind stets das Ergebnis einer Marktentwicklung, die keinen unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Einkünften aus dem fremdfinanzierten Wirtschaftsgut aufweist. Nach Ansicht des VwGH stellen entstandene Kursverluste somit kein Entgelt für die Nutzung des Fremdkapitals dar und stehen daher auch in keinem unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften.

Dies gilt auch dann, wenn ein (Fremdwährungs-)Kredit eindeutig einer Vermietung und Verpachtung dient. Ob die Kursverluste durch Konvertierung oder durch laufende Tilgungsmehrbeträge, infolge von Währungsschwankungen entstehen, ist für deren steuerliche Nichtabzugsfähigkeit im Rahmen einer Vermietung und Verpachtung nicht von Bedeutung.

VwGH vom 2.7.2025, Ro 2024/13/0016

Stand: 27. April 2026

Bild: sornthanashatr – stock.adobe.com

Achtung: Wichtige umsatzsteuerliche Änderung für „Luxusimmobilien“

Im Rahmen des Betrugsbekämpfungsgesetzes 2025 wurde unter anderem eine wesentliche Änderung im Bereich der Umsatzsteuer beschlossen, welche die Vermietung von sogenannten „Luxusimmobilien“ betrifft. Während die gewerbliche Vermietung von Grund und Boden grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit ist – sofern nicht zur Steuerpflicht optiert wurde – unterliegt die Vermietung von Immobilien für Wohnzwecke der Umsatzsteuer in Höhe von 10 %. Diese Umsatzsteuerpflicht hat zur Konsequenz, dass der Vermieterin bzw. dem Vermieter bei einer Vermietung für Wohnzwecke hier auch ein Vorsteuerabzug aus Vorleistungen zusteht.

Vermietung von Luxusimmobilien nunmehr unecht befreit

Mit dem Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 wurde die allgemeine Befreiungsbestimmung für die Vermietung von Grundstücken bzw. Gebäuden (ausgenommen für Wohnzwecke) dahingehend angepasst, dass auch die Vermietung von „besonders repräsentativen Grundstücken“ (Luxusimmobilien) für Wohnzwecke nunmehr von dieser Umsatzsteuerbefreiung miterfasst ist, jedoch ohne die Möglichkeit, hier zur Steuerpflicht zu optieren. Dementsprechend ist nunmehr bei einer derartigen Vermietung auch für den Vermieter die Möglichkeit eines Vorsteuerabzugs ausgeschlossen.

Ein besonders repräsentatives Grundstück für Wohnzwecke liegt vor, wenn die Anschaffungs- und/oder Herstellungskosten für das Grundstück für Wohnzwecke, samt Nebengebäuden und sonstigen Bauwerken, innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren ab der Anschaffung bzw. des Beginns der Herstellung, mehr als € 2 Mio. betragen. Bei Vermietungsobjekten wie Zinshäusern ist für die Kostengrenze auf jeden einzelnen Mietgegenstand separat abzustellen und nicht auf das gesamte Objekt.

Inkrafttreten der Neuregelung

Die Neuregelung ist auf Umsätze und sonstige Sachverhalte anzuwenden, die nach dem 31.12.2025 ausgeführt werden. Weitere Voraussetzung ist, dass die Immobilie ab dem 1.1.2026 angeschafft bzw. hergestellt wurde.

Stand: 27. April 2026

Bild: spuno – stock.adobe.com

Geräte-Retter-Prämie als Nachfolgemodell zum Reparaturbonus

Mit 12.1.2026 ist die Geräte-Retter-Prämie als Nachfolgemodell zum Reparaturbonus gestartet. Gefördert werden dabei die Reparatur, das Service und die Wartung und/oder der Kostenvoranschlag für Reparaturarbeiten von Elektro- und Elektronikgeräten, die üblicherweise in privaten Haushalten verwendet werden.

Der Schwerpunkt der Förderaktion liegt dabei auf klassischen Haushaltsgeräten, Werkzeugen, Geräten im Gesundheitsbereich sowie Computerbedarf und Unterhaltungselektronik (z. B. Kaffeemaschine, Wasserkocher, Waschmaschine, Innenleuchte, Fernsehgerät, Hi-Fi-Anlage, Laptop, Blutdruckmessgerät, Bohrmaschine).

Förderfähig sind ausschließlich E-Geräte, die sich im Eigentum von Privatpersonen befinden. Ausgeschlossen sind hingegen Reparaturdienstleistungen, für die ein Anspruch auf Ersatz von Dritten besteht (z. B. bei Versicherungen). Gleiches gilt für Reparaturen, Service und Wartung, die im Rahmen von Garantie- und Gewährleistungsansprüchen durchgeführt werden.

Ausmaß der Förderung

Die Höhe der Förderung beträgt pro Bon 50 % der förderungsfähigen Bruttokosten bis maximal € 130,00 für die Reparatur, Service- und Wartungsleistung und/oder bis zu maximal € 30,00 für die Einholung eines Kostenvoranschlags.

Wie funktionierts?

  • Online einen Geräte-Retter-Bon beantragen (geräte-retter-prämie.at)
  • Bon beim teilnehmenden Partnerbetrieb einlösen
  • Reparatur durchführen lassen und Rechnung bezahlen – der Betrieb beantragt die Förderung
  • Staatliche Förderung direkt auf das angegebene Bankkonto kassieren.

Stand: 27. April 2026

Bild: vegefox.com – stock.adobe.com

Haftung eines Geschäftsführers im Insolvenzverfahren

Befindet sich eine Gesellschaft in der Krise und droht ein Insolvenzverfahren, so stellt sich hier oftmals auch die Frage, ob im Rahmen dessen auch die handelsrechtliche Geschäftsführerin bzw. der handelsrechtliche Geschäftsführer zur Haftung für etwaige Schulden der Gesellschaft herangezogen werden kann.

Grundsätzlich haftet zwar die Gesellschaft selbst mit ihrem gesamten Gesellschaftsvermögen, bei schuldhafter Verletzung von Sorgfaltspflichten (objektiver Sorgfaltsmaßstab) kann jedoch auch der handelsrechtliche Geschäftsführer zur Haftung herangezogen werden.

Eine solche Haftung kann sich beispielsweise in Zusammenhang mit nachfolgenden Tatbeständen ergeben:

  • Grob fahrlässige Beeinträchtigung von Gläubigerinteresse (kridaträchtiges Handeln oder Verhalten);
  • Haftung für die Vornahme von Zahlungen nach Insolvenzreife – Masseverkürzung;
  • Nicht rechtzeitige Stellung eines Antrags auf Eröffnung eines Insolvezverfahrens;
  • Haftung für Abgaben und SV-Beiträge bei schuldhafter Pflichtverletzung;
  • Bei nach den Rechnungslegungsvorschriften prüfungspflichtigen GmbHs im Falle der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens: Die Nichtbeantragung des Reorganisationsverfahrens trotz vermutetem Reorganisationsbedarfs sowie die Nichtaufstellung bzw. Nichtprüfung des Jahresabschlusses.

Schutzmaßnahmen für Geschäftsführungsorgane

Um eine persönliche Haftung für Führungskräfte weitestgehend einzudämmen, sollten nachfolgende Punkte beachtet werden:

  • Laufende Liquiditätsplanung
  • Frühzeitige Sanierungsprüfung
  • Umfassende Dokumentation wichtiger Geschäftsentscheidungen
  • Vermeidung selektiver Zahlungen
  • Rechtzeitige Stellung eines Insolvezantrages
  • Abschluss einer D&O-Versicherung

Stand: 27. April 2026

Bild: fotogestoeber – stock.adobe.com

Umfassende Verschärfungen im Finanzstrafgesetz

Mit Ende des Jahres 2025 wurde das Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 im Nationalrat beschlossen, welches mit 1.1.2026 in Kraft getreten ist. Ziel des Gesetzes ist es, den gewerbsmäßigen Abgabenbetrug weiter einzuschränken und Maßnahmen gegen Steuervermeidungspraktiken zu setzen. Besonders im Bereich des Finanzstrafgesetzes (FinStrG) kam es dadurch zu umfassen- den Änderungen:

Neue Grenzwerte beim Verkürzungszuschlag (§ 30a FinStrG)

Wird im Rahmen einer Abgabenprüfung festgestellt, dass eine Abgabe verkürzt oder nicht ordnungsgemäß entrichtet wurde, können durch die Entrichtung eines Verkürzungszuschlags finanzstrafrechtliche Konsequenzen vermieden werden. Der Verkürzungszuschlag knüpft daran an, dass nachfolgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Verdacht eines finanzstrafrechtlichen Vergehens,
  • Abgabennachforderung für einen Veranlagungszeitraum ≤ € 33.000,00
  • Abgabennachforderung in Summe ≤ € 100.000,00
  • Antrag auf Entrichtung eines Verkürzungszuschlags,
  • Rechtsmittelverzicht in Bezug auf die Festsetzung des Verkürzungszuschlags,
  • Keine Selbstanzeige oder ein eröffnetes Finanzstrafverfahrens hinsichtlich der betroffenen Abgaben,
  • Keine Bestrafung aus präventiven Gründen

Der Verkürzungszuschlag war bis dato nur auf Abgabennachforderungen von in Summe nicht mehr als € 33.000,00 anwendbar. Im Rahmen des Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 wurde diese Summengrenze nunmehr auf € 100.000,00 angehoben. Der Verkürzungszuschlag beträgt 10 % der Summe der festgestellten Abgabennachforderung. Übersteigt die Summe der Abgabennachforderungen nunmehr den Betrag von € 50.000,00, so ist der Verkürzungszuschlag im Ausmaß von 15 % zu entrichten.

Damit Straffreiheit eintritt, ist eine fristgerechte und gänzliche Entrichtung der Nachforderung sowie des Verkürzungszuschlages notwendig.

Erklärung überhöhter Verluste als Tatbestand der Abgabenhinterziehung (§ 33 FinStrG)

Bis dato lag eine Abgabenhinterziehung nur dann vor, wer vorsätzlich unter Verletzung einer abgabenrechtlichen Anzeige-, Offenlegungs- oder Wahrheitspflicht eine Abgabenverkürzung bewirkte. Keine Abgabenhinterziehung lag bis dato jedoch vor, wer zu Unrecht überhöhte Verluste erklärte. Nunmehr macht sich der Abgabenhinterziehung oder -verkürzung auch schuldig, wer vorsätzlich oder grob fahrlässig zu Unrecht Verluste erklärt, die in zukünftigen Veranlagungszeiträumen steuermindernd geltend gemacht werden können.

Der Strafrahmen entspricht jenem der Abgabehinterziehung bzw. der grob fahrlässigen Abgabenverkürzung.

Damit werden künftig auch erklärte Verluste im Zuge von Abgabenprüfungen verstärkt in den finanzstrafrechtlichen Fokus gelangen, da diese bei finanzstrafrechtlicher Relevanz gleich geahndet werden wie effektive Abgabenverkürzungen oder nicht erklärte Einkünfte. Die verschärfte Regelung ist auf Steuererklärungen anzuwenden, welche am oder nach dem 1.1.2026 eingereicht werden.

Recht auf Akteneinsicht (§ 79 FinStrG)

Das Recht auf Akteneinsicht besteht für Beschuldigte sowohl im Abgaben- als auch im Finanzstrafverfahren. Bis dato hatte die Behörde dem Beschuldigten eine Akteneinsicht zu gestatten, wenn sie zur Geltendmachung oder Verteidigung von „finanzstrafrechtlichen oder abgabenrechtlichen Interessen oder zur Erfüllung solcher Pflichten erforderlich ist. Basierend auf der Rechtsprechung des Bundesfinanzgerichts wurde nun die maßgebliche Bestimmung zur Akteneinsicht im Finanzstrafgesetz entsprechend angepasst.

Demnach hat die Finanzstrafbehörde dem Beschuldigten und den Nebenbeteiligten in jeder Lage des Verfahrens und auch nach dessen Abschluss die Einsichtnahme in den Akt zu gewähren.

Dies gilt nunmehr unabhängig von finanzstrafrechtlichen oder abgabenrechtlichen relevanten Interessen. Die Neuregelung gilt ab 1.1.2026 für alle anhängigen und abgeschlossenen Verfahren.

Stand: 27. April 2026

Bild: Alexander Limbach – stock.adobe.com

Verschärfte Auslegung des VwGH zum Mantelkauftatbestand

Verlustvorträge sind bei Körperschaften grundsätzlich unbeschränkt vortragsfähig. Um einen Missbrauch dieser Bestimmung zu vermeiden, sieht das Körperschaftsteuerrecht den Mantelkauftatbestand vor.

Der Mantelkauftatbestand bewirkt den Untergang des Verlustverwertungsrechts, wenn die steuerrechtliche Identität einer Körperschaft basierend auf einer entgeltlichen Übertragung und einer damit einhergehenden wesentlichen Änderung der organisatorischen, wirtschaftlichen sowie der Gesellschafterstruktur nicht mehr gegeben ist.

Dadurch soll vermieden werden, dass Verluste auch dann noch verrechnet werden können, wenn es zwischen dem Zeitpunkt des Entstehens der Verluste und dem Zeitpunkt deren Verwertung zu einer gravierenden Änderung der Identität der Körperschaft gekommen ist. In den Körperschaftsteuerrichtlinien findet sich dazu die Aussage, dass von einer wesentlichen Änderung der Gesellschafterstruktur auszugehen ist, wenn sich 75 % der vorherigen Gesellschaftsstruktur ändern.

Entscheidung des VwGH vom 24.6.2025 (Ro 2023/15/0031)

Im Rahmen der vorliegenden Entscheidung befasste sich der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) mit einem Fall, im Rahmen dessen der alleinige Gesellschafter-Geschäftsführer einer über wesentliche Verlustvorträge verfügenden GmbH 55 % seiner Anteile veräußerte. Das BFG verneinte hier zunächst das Vorliegen eines Mantelkaufs, da es zu keiner Änderung der Gesellschafterstruktur im Ausmaß von 75 % kam. Der VwGH hob diese Entscheidung in der Folge allerdings als rechtswidrig auf und stellt klar, dass auch die Übertragung von mehr als der Hälfte der Anteile in Kombination mit einer zudem ausgeprägten Einflussnahme der neuen Gesellschafter auf die organisatorische und wirtschaftliche Struktur den Tatbestand des Mantelkaufs erfüllen kann.

Damit unterstreicht der VwGH wieder einmal, dass eine Überprüfung der Kriterien des Mantelkaufs nicht isoliert, sondern stets auf Basis des Gesamtbildes der Verhältnisse zu erfolgen hat.

Stand: 27. April 2026

Bild: chokniti – stock.adobe.com

Wohnungsmieten – was muss seit 1.April 2026 beachtet werden?

Seit 1.1.2026 gelten in Österreich durch das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) und das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) neue Regelungen für Mietverträge. Die wichtigsten Änderungen dazu finden Sie nachfolgend im Überblick.

Welche Mieten sind betroffen?

Die neuen Regelungen betreffen Wohnungen, für die das Mietrechtsgesetz (MRG) ganz oder teilweise gilt. Dazu zählen in der Regel Wohnungen in Mehrparteienhäusern. Die neuen Regelungen gelten nicht für Geschäftsraummieten oder nicht dem MRG unterliegende Räume.

Nicht betroffen sind demnach Genossenschaftswohnungen, ebenso wenig Ein- und Zweifamilienhäuser, die als Vollausnahmen vom Mietrechtsgesetz gelten und nach dem ABGB vermietet werden. Die Änderungen gelten zudem nur für Mietverträge, in denen eine Wertsicherungsvereinbarung getroffen wurde.

Was muss hier bei Mieterhöhungen künftig beachtet werden?

Mieten betroffener Mietverträge, die dem MieWeG unterliegen und die an die Inflation gekoppelt sind (sogenannte Wertsicherungsklauseln/Indexmieten), dürfen nunmehr nur noch am 1. April eines Jahres angepasst werden.

Mietzinsanpassungen sind der Höhe nach zudem nunmehr zweifach beschränkt: Zum einen mit der durchschnittlichen Erhöhung des Verbraucherpreisindex (VPI 2020) des vorigen Kalenderjahres und zum anderen wird jede Erhöhung, die größer als 3 % ist, nur zur Hälfte berücksichtigt.

Bei Wohnungsmietverträgen, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, darf der Mietzins per 1.4.2026 nur noch um 1 % und per 1.4.2027 nur noch um 2 % angehoben werden.

Was ändert sich bei befristeten Mietverträgen

Bei Vermietungen durch Unternehmer wird die gesetzliche Mindestbefristung von 3 auf 5 Jahre verlängert. Dies gilt für Neuabschlüsse und Verlängerungen ab 2026. Private Kleinvermieter, die keine Unternehmer iSd. Konsumentenschutzgesetzes sind, können weiterhin auf 3 Jahre befristet vermieten.

Stand: 27. April 2026

Bild: fidaolga – stock.adobe.com