Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Das ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung, das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteuerung, andererseits hat der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind z. B. die Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen.

Welche Vermietung unterliegt 10 % und welche 20 %?

Von der Vermietung zu Wohnzwecken ist die Beherbergung zu unterscheiden (Steuersatz 13 %). Bei Beherbergung werden auch zusätzlich bestimmte Dienstleistungen (z. B. Frühstück) erbracht.

Unechte Befreiung

Vermietungen und Verpachtungen, die nicht der 10- bzw. 20%igen Besteuerung unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit, das sind beispielsweise Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht. 

Solche Vermieter haben allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn der Mieter ein Arzt ist, der die Räumlichkeiten für seine Arztpraxis nutzt, weil der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %.

Kurzfristige Grundstücksvermietung

Bisher mussten Vermieter grundsätzlich auch bei kurzfristiger Vermietung von Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen, prüfen, ob der Mieter aus dieser Leistung fast vollständig zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.

War dies nicht gegeben, war dieser Umsatz von der Umsatzsteuer befreit, und somit konnte der Vermieter für Aufwendungen im Zusammenhang mit dem vermieteten Raum nicht den vollen Vorsteuerabzug geltend machen.

Vermietete ein Hotelbetreiber beispielsweise einen Veranstaltungsraum zum Teil an Unternehmer, die voll zum Vorsteuerabzug berechtigt waren, und zum Teil an Privatpersonen, durfte der Hotelbetreiber für die Umsätze an die Privatpersonen nicht zur Steuerpflicht optieren, und damit war oft eine aufwendige Vorsteuerberichtigung erforderlich.

Seit 1.1.2017 zwingende Steuerpflicht

Seit 1.1.2017 ist die kurzfristige Vermietung von Grundstücken zwingend steuerpflichtig (Steuersatz 20 %), wenn der Unternehmer das Grundstück sonst

• nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen,
• für kurzfristige Vermietungen oder
• zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses (z. B. Hotelbetreiber wohnt mit seiner Familie in einem Stockwerk des Hotels)

 verwendet.

Stand: 27. April 2017

Werbungskosten sind jene Aufwendungen, die bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten zur Ermittlung der Einkünfte von den Einnahmen abgezogen werden können.

Das Gesetz definiert „Werbungskosten“ als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zählen, z. B. Absetzung für Abnutzung (Afa), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes, Herstellungs- bzw. Erhaltungsaufwand.

Vorwerbungskosten

Es können auch dann schon steuerlich abzugsfähige Werbungskosten vorliegen, wenn zum Zahlungszeitpunkt noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten).

Die künftige Vermietung muss jedoch mit ziemlicher Sicherheit feststehen (z. B. mit dem zukünftigen Mieter ist bereits ein bindender Vertrag abgeschlossen worden = Vermietungsabsicht).

Beispiel: Einen klassischen Fall der Vorwerbungskosten stellen Sanierungsaufwendungen dar. Sollten Sie ein bisher privat genutztes Gebäude zum Zwecke der Vermietung sanieren, sind diese Kosten bereits vor der Einnahmenerzielung abzugsfähig.

Vergebliche Werbungskosten

Vergebliche Aufwendungen sind Werbungskosten, wenn ein objektiv erkennbarer Zusammenhang mit der auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichteten Tätigkeit vorliegt. Voraussetzung ist, dass sich ernsthaft darum bemüht wird, Einnahmen zu erzielen. Nicht ausreichend ist eine reine Absichtserklärung.

Nachwerbungskosten

Auch nach der Beendigung der Vermietung können nachträgliche Werbungskosten anfallen, die durch den vorherigen Mieter hervorgerufen wurden.

Diese Aufwendungen sind auch abzugsfähig, wenn keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden.

Beispiele der Nachwerbungskosten können sein: Nachzahlungen für die Zeit der Vermietung für Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Beratungskosten oder Reparaturen.

Stand: 11. April 2016

Immobilienertragsteuer: Hauptwohnsitzbefreiung

Für das Bundesfinanzgericht (BFG) kommt es für die Frage, wo der Hauptwohnsitz des Verkäufers liegt, nicht allein darauf an, wo der Verkäufer amtlich gemeldet ist, sondern auch auf die tatsächlichen Verhältnisse.

In der konkreten Entscheidung des BFG wurden dem Verkäufer einer Wohnung Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen in Höhe von € 6.265,00 vorgeschrieben. Er brachte dagegen eine Beschwerde ein. Seiner Meinung nach hat es sich bei der verkauften Wohnung um seinen Hauptwohnsitz gehandelt.

Wo hatte er seinen Hauptwohnsitz?

Der Wohnungsverkäufer hatte gemeinsam mit seiner Mutter bis zum Jahr 2006 seinen amtlichen Hauptwohnsitz in der verkauften Wohnung. Danach meldete er seinen amtlichen Hauptwohnsitz an der Adresse seiner Großmutter an.

Nach dem Tod seiner Mutter wurde ihm mit Einantwortungsbeschluss vom 16. Mai 2011 das Eigentumsrecht an der Wohnung übertragen. Er behielt seinen amtlichen Hauptwohnsitz bei den Großeltern bis März 2012. Von März bis September 2012 hatte er dann wieder seinen Hauptwohnsitz in der verkauften Wohnung. Im August 2012 wurde die Wohnung von ihm verkauft.

Der Verkäufer gab an, dass er tatsächlich immer in dieser Wohnung gewohnt hatte und nicht bei seiner Großmutter. Seinen amtlichen Hauptwohnsitz verlegte er nur aus finanziellen Gründen, weil er zu diesem Zeitpunkt zu arbeiten begann und daher wären die Rückzahlungen für die Wohnbauförderung höher geworden. Seine Mutter hätte sich aber höhere Rückzahlungen nicht leisten können.

Er legte schriftliche Erklärungen von vier Nachbarn der Wohnung vor, die bestätigten, dass er an dieser Adresse durchgehend seinen Lebensmittelpunkt hatte. Auch der Großvater des Wohnungsverkäufers bestätigte dies.

Aus den vorgelegten Energieabrechnungen ging hervor, dass der Strom- und Wasserverbrauch nach dem Tod der Mutter niedriger war als zuvor, aber es gab durchgehend Strom- und Wasserverbrauch sowie Verbrauchskosten für die Heizung. Nach Meinung des Bundesfinanzgerichts sprachen die Energieabrechnungen daher für die Argumente des Verkäufers.

Entscheidung des Bundesfinanzgerichts

Das Finanzamt bezog sich bei der Beurteilung des Sachverhalts lediglich auf die behördliche Anmeldung des Wohnungsverkäufers. Nach Vorlage aller Beweise stellte das BFG allerdings fest, dass der Verkäufer durchgehend seinen Hauptwohnsitz in der verkauften Wohnung hatte. Der angegebene Grund für die Ummeldung war schlüssig, genauso wie die Aussagen des Großvaters und die (offenkundig fremden) Nachbarn. Deshalb lag für das Bundesfinanzgericht ein durchgehender Hauptwohnsitz vor. Der Verkauf der Wohnung war daher durch die Hauptwohnsitzbefreiung steuerfrei.

Stand: 11. April 2016

Wohnungseigentümer müssen (in bestimmten Fällen) eine angemessene Rücklage für künftige Aufwendungen bilden – die sogenannte Instandhaltungsrücklage. Diese Rücklage wird für die Deckung von zukünftigen Instandhaltungsaufwendungen verwendet.

Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzgerichts (BFG) sind die Zahlungen an den Instandhaltungsfonds nicht als Werbungskosten absetzbar.

Bei außerbetrieblichen Einkünften, zu denen auch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören, gilt das Zufluss-/Abflussprinzip. Deshalb hat ein Vermieter jenen Teil der Mieteinnahmen, den er an den Instandhaltungsfonds überwiesen hat, auch als Werbungskosten berücksichtigt. Alle tatsächlichen Reparaturaufwendungen, die aus dem Instandhaltungsfonds finanziert wurden, sind nicht mehr als Werbungskosten berücksichtigt worden. Von der Behörde wurden die Werbungskosten aber nicht anerkannt.

Entscheidung

Das BFG gab der Behörde Recht. Die Begründung war,

• dass die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage mit der Zahlung von der Rechtszuständigkeit des einzelnen Wohnungseigentümers in die Rechtszuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft zwar übergehen,
• sie sind aber im Verwaltungsvermögen gebunden, über das der einzelne Wohnungseigentümer nicht allein verfügen kann.

Daher ist das BFG der Meinung, dass die geleisteten Beiträge zur Instandhaltungsrücklage erst dann als Werbungskosten abgezogen werden können, wenn sie tatsächlich vom Verwalter ausgegeben werden.

Die Revision an den Verwaltungsgerichtshof wurde in diesem Fall zugelassen, weil es noch keine höchstgerichtliche Entscheidung zu diesem Thema gibt.

Stand: 11. April 2016

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hatte im November letzten Jahres zu entscheiden, ob die Einkünfte (Verluste) aus der Vermietung eines Ferienhauses, das zeitweise auch für private Zwecke genutzt wird, in der Einkommensteuererklärung des Vermieters angegeben werden müssen oder nicht.

Der Steuerpflichtige machte neben Einkünften aus selbständiger und nichtselbständiger Arbeit auch Verluste aus der Vermietung des Ferienhauses geltend, dadurch verminderte sich sein zu zahlender Steuerbetrag. Das Finanzamt erkannte die Verluste nicht an. Es bezeichnete die Vermietung als Liebhaberei.

Was ist „Liebhaberei“?

Als Liebhaberei im steuerlichen Sinn werden Tätigkeiten bezeichnet, mit denen sich über einen längeren Zeitraum hinweg kein positiver Gesamterfolg erzielen lässt.

Entsteht bei bestimmten Vermietungen ein Verlust, so ist grundsätzlich von Liebhaberei auszugehen, außer es kann über eine absehbare Zeit hinweg ein Gesamtüberschuss erzielt werden.

Absehbar sind in diesem Fall:

• 20 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw.
• höchstens 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben).

Anhand einer Prognoserechnung ist zu dokumentieren, dass die Vermietung eine Einkunftsquelle darstellt.

Hinweis: Die Liebhaberei-VO gilt nur bei Vorliegen von Verlusten bzw. Fehlen eines Gesamtüberschusses.

Prognoserechnung

Der VwGH hat in seinem Erkenntnis die Frage geprüft, wie die Fixkosten der Wohnung, die zum einen als Ferienwohnung vermietet, zum anderen selbst genutzt wird, in der Prognoserechnung zu berücksichtigen sind.

Vermietung: All jene Kosten, die aufgrund einer Vermietung entstehen, sind als Werbungskosten zu berücksichtigen.

Selbstnutzung: Ausgaben, die durch die Selbstnutzung anfallen, dürfen nicht berücksichtigt werden.

Leerstehen der Wohnung: Die Fixkosten, die in der Zeit anfallen, in der das Ferienhaus leer steht, sind als gemischt veranlasst anzusehen und aufzuteilen, sofern weder die Eigennutzung noch die Vermietung als völlig untergeordnet anzusehen ist.

Wenn, wie in diesem Fall, eine Selbstnutzung (an sich) jederzeit möglich ist, hat die Aufteilung nach dem Verhältnis der Tage der Eigennutzung zu den Tagen der Gesamtnutzung zu erfolgen.

Stand: 11. April 2016