Privater Grundstücksverkauf

Beim Verkauf eines privaten Grundstückes muss im Regelfall Immobilienertragsteuer bezahlt werden. Selbst hergestellte Gebäude sind von dieser Besteuerung ausgenommen. Ein Gebäude wurde (nach dieser Befreiungsbestimmung) dann selbst hergestellt, wenn der Steuerpflichtige das (finanzielle) Baurisiko hinsichtlich der Errichtung des Gebäudes trägt. Als selbst hergestellt gilt das Gebäude auch dann, wenn ein beauftragter Unternehmer das Gebäude errichtet hat, der Eigentümer aber das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte.

Wichtiges zur Herstellerbefreiung

Im Gegensatz zur Hauptwohnsitzbefreiung ist bei der Herstellerbefreiung nur der Verkauf vom Gebäude selbst steuerfrei – nicht hingegen der Verkauf des Grundstücks. Treffen die Voraussetzungen für beide Befreiungen zu, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang.

Wird das Gebäude unentgeltlich übertragen (z.B. durch ein Erbe), kann der Erwerber nicht die Herstellerbefreiung beantragen.

Eine Ausnahme gibt es auch, wenn das Gebäude vermietet wird. Die Herstellerbefreiung kann nicht angewendet werden, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre der Erzielung von Einkünften gedient hat.

Werden nur Teile des Gebäudes vermietet, kann der nicht vermietete Teil von der Besteuerung ausgenommen werden – für den vermieteten Teil greift die Herstellerbefreiung allerdings nicht.

Beispiele zur Herstellerbefreiung

Ein Ehepaar errichtet gemeinsam in Form einer Miteigentümerschaft ein Gebäude. Nach der Fertigstellung nutzen es die beiden als Ferienhaus und haben dort nicht ihren Hauptwohnsitz (daher keine Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung). Kann bei einem Verkauf die Herstellerbefreiung angewendet werden?

Variante 1: Die Herstellkosten werden von beiden getragen.

Lösung: Beide haben die Herstellung finanziert, daher tragen auch beide das Bauherrenrisiko. Deshalb ist der Verkauf des Hauses für beide aufgrund der Herstellerbefreiung befreit.

Variante 2: Für die Herstellung des Gebäudes wird ein Kredit aufgenommen. Die Rückzahlung der Raten übernimmt der Ehemann. Die Frau haftet allerdings als Bürge und Zahler für den aufgenommenen Kredit.

Lösung: Obwohl nur der Mann den Kredit zurückzahlt, können in diesem Fall trotzdem beide die Herstellerbefreiung anwenden. Die Frau trägt auch das Bauherrenrisiko aufgrund der Haftung als Bürge und Zahler.

Variante 3: Die Herstellungskosten werden nur von der Frau gezahlt.

Lösung: Nur die Frau trägt die gesamten Kosten. Wirtschaftlich wird somit dem Ehemann ein Gebäude in sein Miteigentum zugewendet. Es liegt beim Ehemann ein unentgeltlicher Erwerb vor. Die Frau hat allein das Bauherrenrisiko getragen, nur für ihren Miteigentumsanteil ist die Herstellerbefreiung anwendbar.

Stand: 27. September 2014

Wird ein Dienstverhältnis beendet, sieht das Gesetz eine verpflichtende Abfertigung für den Dienstnehmer vor. Unterschieden wird zwischen dem System der Abfertigung „alt“ bzw. „neu“. Im alten System sind nur mehr Arbeitnehmer, deren Dienstverhältnis vor dem 1.1.2003 bestanden hat und keine Übertragung in das System „neu“ erfolgte.

Nach dem „alten“ System ist gesetzlich genau festgelegt, wie hoch der Anspruch des Dienstnehmers nach wie vielen Dienstjahren ist – gezahlt wird erst bei Beendigung des Dienstverhältnisses. Im Unterschied dazu zahlt der Arbeitgeber beim „neuen“ System laufend einen Beitrag von 1,53 % des monatlichen Entgelts sowie allfälliger Sonderzahlungen an den zuständigen Träger der Krankenversicherung zur Weiterleitung an die betriebliche Vorsorgekasse. Neben der gesetzlich verpflichtenden Abfertigung kommt es auch vor, dass Dienstgeber ihren Dienstnehmern freiwillige Abfertigungen auszahlen.

Freiwillige Abfertigung

Bei Arbeitnehmern, die noch im „alten“ Abfertigungssystem sind, werden freiwillige Abfertigungen begünstigt besteuert – allerdings seit dem 1.3.2014 mit Einschränkungen.

Viertelregelung

Die freiwillige Abfertigung wird mit dem begünstigten Lohnsteuersatz von 6 % besteuert, wenn sie ein Viertel der laufenden Bezüge der letzten zwölf Monate nicht übersteigt. Seit 1.3.2014 allerdings nur bis zur 9fachen monatlichen ASVG-Höchstbeitragsgrundlage (2014: monatlich € 4.530 – 9fache: € 40.770,00).

Zwölftelregelung

Darüber hinaus kann der Steuersatz von 6 % auf einen Betrag angewendet werden, der von der nachgewiesenen Dienstzeit abhängt.

Dienstzeit	Betrag, der mit 6 % versteuert wird
3 Jahre	2/12 der laufende Bezüge der letzten 12 Monate
5 Jahre	3/12 der laufende Bezüge der letzten 12 Monate
10 Jahre	4/12 der laufende Bezüge der letzten 12 Monate
15 Jahre	6/12 der laufende Bezüge der letzten 12 Monate
20 Jahre	9/12 der laufende Bezüge der letzten 12 Monate
25 Jahre	12/12 der laufende Bezüge der letzten 12 Monate

Seit 1.3.2014 ist jedes mit 6 % zu besteuernde Zwölftel mit der 3fachen ASVG-Höchstbeitragsgrundlage limitiert. Wenn nicht der Steuersatz von 6 % zur Anwendung kommt, wird die Zahlung wie ein laufender Bezug behandelt und mit dem Lohnsteuertarif versteuert.

Betriebsausgabe

Mit dem Abgabenänderungsgesetz 2014 wurde auch der Betriebsausgabenabzug eingeschränkt. Zu den nicht abzugsfähigen Aufwendungen oder Ausgaben zählen sonstige Bezüge nach § 67 Abs. 6, wie z. B. freiwillige Abfertigungen, soweit sie beim Empfänger nicht mit 6 % begünstigt besteuert werden.

Stand: 28. August 2014

Reverse-Charge

Im Regelfall schuldet der liefernde bzw. leistende Unternehmer die Umsatzsteuer (USt). Beim Reverse-Charge geht die Steuerschuld jedoch von ihm auf den Leistungsempfänger über. Der liefernde bzw. leistende Unternehmer muss die Rechnung ohne Umsatzsteuer ausstellen. Es muss aber in der Rechnung ein Hinweis auf den Übergang der Steuerschuld enthalten sein.

Die Reverse-Charge-Regelung wird immer weiter ausgedehnt, unter anderem auch, um einem Umsatzsteuerbetrug vorzubeugen.

Metalllieferungen

Seit Jahresanfang muss das Reverse-Charge-System auch bei bestimmten Metalllieferungen angewendet werden. Wird das Metall an einen Unternehmer geliefert, muss die Rechnung daher ohne Umsatzsteuer ausgestellt werden. Metalle, die ausschließlich für die Endnutzung bestimmt sind, sind davon nicht betroffen – z.B. Lieferungen von Aluminiumfolie für Nahrungsmittel, Metallklebebänder.

Im Juni wurde diese Regelung nun wieder gelockert. Für Metalllieferungen bis € 5.000,00 netto ist das Reverse-Charge-System nicht mehr zwingend vorgesehen. Es besteht in diesen Fällen nun ein Wahlrecht, wie die Rechnung ausgestellt wird. Allerdings müssen alle gesetzlichen Rechnungsmerkmale, die das Umsatzsteuergesetz für Rechnungen vorsieht, enthalten sein.

Das Wahlrecht wurde rückwirkend ab 1.1.2014 eingeführt.

Stand: 27. August 2014

Neuer Freibetrag

Lieferungen von elektrischer Energie unterliegen der Elektrizitätsabgabe. Ein Freibetrag von 25.000 kWh/Jahr wird nun eingeführt, wenn

• diese elektrische Energie aus erneuerbaren Primär-Energiequellen erzeugt wird, z.B. Photovoltaikanlagen, Kleinkraftwasserwerke, Windenergieanlagen, und
• der Elektrizitätserzeuger die produzierte Energie selbst verbraucht und nicht in das Netz einspeist.

Auch neu ist, dass die Abgabe nur einmal für das gesamte Jahr zu entrichten ist, wenn die monatliche Steuerschuld nicht mehr als € 50,00 beträgt. Liegt die gesamte Steuerschuld unter € 50,00 wird die Abgabe nicht mehr eingehoben.

Die Neuerungen gelten ab 1.7.2014.

Photovoltaikanlagen

Seit 1.3.2014 gelten auch neue Regelungen zur steuerlichen Behandlung von Photovoltaikanlagen. Es wird zwischen Voll- bzw. Überschusseinspeiser und Inselbetrieben unterschieden. Danach richten sich die steuerlichen Vorschriften.

Volleinspeiser:

Die gesamte produzierte Energie gelangt in das Ortsnetz. Hier liegen aus steuerlicher Sicht Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor – sowohl in der Ertrag- als auch in der Umsatzsteuer. Es besteht daher das Recht auf Vorsteuerabzug.

Überschusseinspeiser:

Mit der produzierten Energie wird zuerst der Eigenbedarf gedeckt. Der Rest, der übrig bleibt, wird in das Ortsnetz eingespeist und an einen Energieversorger verkauft. In diesem Fall liegt eine eigene gewerbliche Einkunftsquelle nur für jenen Teil vor, der an den Energieversorger weiterverkauft wird. Deshalb sind auch die Aufwendungen/Ausgaben nur in jenem Umfang, in dem die Anlange der Einspeisung in das öffentliche Netz dient, Betriebsausgaben. Die Anlage ist insoweit der Privatsphäre zuzuordnen, als der produzierte Strom eigenen privaten Zwecken dient. Wenn nicht anders möglich, hat die Aufteilung im Wege der Schätzung zu erfolgen.

Umsatzsteuer: Bei anteiliger Privatnutzung ist die für den Privatverbrauch entnommene Strommenge als Entnahmeeigenverbrauch zu besteuern.

Inselbetrieb:

Der Strom wird ausschließlich für den Eigenbedarf produziert. Der Strom ist daher der Privatsphäre zuzuordnen. Wird der Strom für eine steuerrelevante Tätigkeit verwendet, ist der Strom diesen Einkünften zuzuordnen. Dieser Artikel beinhaltet nur einen kurzen Überblick zur Besteuerung von Photovoltaikanlagen. Für genauere Informationen vereinbaren Sie bitte einen Beratungstermin.

Stand: 27. August 2014

Immobilienertragsteuer bei Privatvermögen

Beim Verkauf eines Grundstücks fällt im Regelfall Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an. In der Praxis ist es nicht immer eindeutig, ob die ImmoESt fällig ist bzw. in welcher Höhe. In einer aktuellen Information des Bundesministeriums für Finanzen (BMF) werden nun Fragen dazu beantwortet. Über einige ausgewählte Sachverhalte zur Hauptwohnsitzbefreiung informiert dieser Artikel.

Gesetzliche Bestimmung Hauptwohnsitzbefreiung

Aufgrund der Hauptwohnsitzbefreiung sind Veräußerungen von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (bis zu 1.000 m2) befreit, und zwar wenn sie dem Veräußerer:

• ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben oder
• innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben.

Als Eigenheim gelten Häuser mit nicht mehr als zwei Wohnungen.

Ist die Hauptwohnsitzbefreiung auch beim Erben anwendbar?

Beispiel 1: Nach dem Tod des Vaters will der Sohn im Zuge der Verlassenschaft das Grundstück veräußern. Das Grundstück wird ab dem Todestag dem Erben zugerechnet. Die Hauptwohnsitzbefreiung greift nur, wenn der Erbe selbst die oben angegebenen Voraussetzungen erfüllt.

Beispiel 2: Das Haus wird von zwei Söhnen geerbt, wobei A dort für drei Jahre seinen Hauptwohnsitz begründet und seinen Bruder ausbezahlt. Da die erste Befreiungsbestimmung (Verkauf nach zwei Jahren) einen entgeltlichen Erwerb voraussetzt, ist nur der vom Bruder entgeltlich erworbene Teil steuerfrei. Bei einer Veräußerung nach fünf Jahren greift die zweite Befreiungsbestimmung. Dann ist die Befreiung auch für die vererbte Grundstückshälfte anwendbar.

Betriebliche/private Nutzung, 1.000 m2-Grenze

Ein Hauseigentümer besitzt 2.000 m2 Grund. 30 % werden betrieblich genutzt, die restlichen 70 % (1.400 m2) als Hauptwohnsitz. Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt für 30 % der Einkünfte nicht in Frage, da dieser Teil betriebliche Einkünfte darstellt. Für die restlichen 70 % kommt die Befreiung in Betracht – allerdings nur für 1.000 m2. Die restlichen 400 m2 sind Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen.

Stand: 27. August 2014