Erwerbsvorgänge

Der Grunderwerbsteuer unterliegen grundsätzlich Rechtsvorgänge, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen (dazu gehören neben Grund und Boden unter anderem auch Gebäude), wie z. B. Kaufverträge und Schenkungen. Wenn das Grundstück zum Vermögen einer Gesellschaft gehört, so unterliegen der Besteuerung unter anderem auch ganz bestimmte Übertragungen von Gesellschaftsanteilen, wie z. B. Anteilsvereinigungen.

Bemessungsgrundlage

Die Steuer ist grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung zu berechnen, mindestens vom Grundstückswert.

Der Grundstückswert ist ein eigener Wert, der nur zur Berechnung der Grunderwerbsteuer benötigt wird. Er kann unter Berücksichtigung bestimmter Voraussetzungen ermittelt werden durch

• eine pauschale Berechnung, für die grundsätzlich folgende Formel gilt:

  Grundwert: (anteilige) Grundfläche x Bodenwert/m² x 3 x Hochrechnungsfaktor der jeweiligen Gemeinde
  +
  Gebäudewert: (anteilige) Nutzfläche bzw. um 30 % gekürzte (anteilige) Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor (vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie Altersminderung)

  Damit die Ermittlung nach dem Pauschalwertmodell vereinfacht wird, hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) auf www.bmf.gv.at unter Services / Berechnungsprogramme ein Programm zur Verfügung gestellt. Das BMF weist darauf hin, dass das Ergebnis des Rechners den Unterlagen zur Berechnung der Grunderwerbsteuer beigelegt werden soll. Durch die Unterschrift der bzw. des Steuerpflichtigen wird die Richtigkeit und Vollständigkeit der angegebenen Daten dokumentiert.

• Werte des Immobilienpreisspiegels der Statistik Österreich. Hier ist ein Abschlag von 28,75 % zu rechnen. Die Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria dürfen allerdings nur dann verwendet werden, wenn die Vorgaben für die jeweilige Grundstücks- oder Gebäudekategorie mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstückes übereinstimmen.
• Nachweis des geringeren gemeinen Wertes, z. B. mittels Sachverständigengutachten. Die Beweislast liegt in diesem Fall beim Steuerpflichtigen.

Berechnung und Steuer

a) Für unentgeltliche Erwerbe ist der oben beschriebene Grundstückswert die Bemessungsgrundlage. Der Steuersatz ist gestaffelt:

Für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes sind Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammenzurechnen.

Erwerbe innerhalb der Familie gelten generell als unentgeltlich. Zum begünstigten Personenkreis gehören z. B. Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), Lebensgefährten (sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten), Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Pflegekinder.

b) Bei Übertragungen von Immobilien im Rahmen einer begünstigten (z. B. altersbedingten) unentgeltlichen Betriebsübertragung beträgt der Freibetrag € 900.000,00. Für den darüber hinausgehenden Wert der unentgeltlichen Übertragung ist der Stufentarif anzuwenden, jedoch maximal 0,5 % vom Grundstückswert der Immobilie.

c) Bei bestimmten Vorgängen von Gesellschaften (z. B. Anteilsvereinigung) oder Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz, wenn die Steuer nicht vom Einheitswert zu bemessen ist, beträgt der Steuersatz 0,5 %.

d) Bei bestimmten Erwerben betreffend land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, bei denen die Steuer vom Einheitswert zu berechnen ist, beträgt der Steuersatz 2 %.

e) In allen übrigen Fällen beträgt die Steuer 3,5 %.

Unterschied zwischen unentgeltlich und teilentgeltlich

Wie oben erwähnt, ist bei Erwerben innerhalb des begünstigten Familienverbandes immer Unentgeltlichkeit anzunehmen. Auch Erwerbe aufgrund von Erbanfall, Vermächtnis und Erfüllung eines Pflichtteilsanspruchs gelten immer als unentgeltlich – auch wenn die Übergabe außerhalb des begünstigten Familienverbandes passiert.

Bei anderen Erwerben gilt:

• Unentgeltlichkeit: Gegenleistung kleiner/gleich 30 % des Grundstückswertes
• Teilentgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 30 % und kleiner/gleich 70 % des Grundstückswertes
• Entgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 70 % des Grundstückswertes

Stand: 28. April 2024

Der Nationalrat hat eine temporäre Befreiung von Gebühren für Eintragungen in das Grundbuch unter bestimmten Voraussetzungen beschlossen.

Voraussetzung für die Gebührenbefreiung der Eintragung von Eigentumsrechten im Grundbuch ist unter anderem, dass der Eintragung ein entgeltliches Rechtsgeschäft zugrunde liegt, das nach dem 31.3.2024 geschlossen wurde und der Antrag auf Eintragung des jeweiligen Rechts nach dem 30.6.2024, aber vor dem 1.7.2026, beim Grundbuchsgericht einlangt.

Für Eintragungen zum Erwerb des Eigentums zum Beispiel muss das auf der Liegenschaft errichtete oder zu errichtende Gebäude oder das Bauwerk der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses der/des einzutragenden Eigentümerin/Eigentümers dienen (Wohnstätte). Als Nachweis dafür ist die Meldung des Hauptwohnsitzes und die Aufgabe des bisherigen Hauptwohnsitzes erforderlich (Fristen zur Einreichung sind zu beachten). Vererbte oder geschenkte Immobilien sind nicht von der Gebühr befreit.

Für die Befreiung der Eintragung von Pfandrechten (zum Erwerb dieser Liegenschaft oder zur Errichtung oder Sanierung der Wohnstätte) gelten unter anderem weitere Regelungen.

Die Gebührenbefreiung besteht bis zu einer Bemessungsgrundlage von € 500.000,00. In dem Ausmaß, in dem die Bemessungsgrundlage über € 500.000,00 liegt, sind Eintragungsgebühren zu entrichten. Ab einer Bemessungsgrundlage von € 2 Millionen besteht keine Gebührenbefreiung.

Die Gebührenbefreiung fällt nachträglich weg, wenn innerhalb von fünf Jahren entweder das Eigentumsrecht an der Liegenschaft oder dem Bauwerk aufgegeben wurde oder das dringende Wohnbedürfnis an der Wohnstätte wegfällt.

Dieser Artikel behandelt nur einige Eckpunkte der neuen Gebührenbefreiung. Weitere Regelungen sind zu beachten.

Stand: 28. April 2024

Wenn Sie Immobilien besitzen, die Sie zu Wohn- oder auch zu Geschäftszwecken vermieten bzw. einer anderen Person zur Nutzung überlassen, müssen Sie die Einnahmen daraus dem Finanzamt gegenüber erklären.

Eine eigene Einkunftsart, die sich nur mit Vermietung und Verpachtung beschäftigt, findet man im Einkommensteuergesetz.

Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“

Die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ ist gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und Einkünfte aus Kapitalvermögen) nachrangig.

Das heißt, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur dann vorliegen, wenn das Mietobjekt nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und von der Vermieterin bzw. dem Vermieter auch keine Nebenleistungen erbracht werden, die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehen.

Beispiel:

Vermietet eine GmbH ein Grundstück, so gehört dieses Grundstück zu ihrem Betriebsvermögen. Das Grundstück wird somit in der Bilanz der GmbH aufgenommen und der Gewinn durch doppelte Buchführung ermittelt. Die Mieterträge sind in diesem Fall Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Vermietet nun eine Privatperson und nicht eine GmbH dieses Grundstück, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Bilanzierung ist somit ausgeschlossen.

Ermittlung der Einkünfte

Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Einnahmen sind also die Miete und eventuell die Betriebskosten, die Sie von Ihren Mietern einnehmen.

Das Steuerrecht meint mit dem Begriff „Werbungskosten“ Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen.

Stand: 28. April 2024

Eine kürzlich erfolgte Änderung des Einkommensteuergesetzes sieht erweiterte Möglichkeiten der beschleunigten Abschreibung bei Herstellungsaufwand im Zuge von Sanierungsmaßnahmen bei Gebäuden vor. Weiters ist für Neubauten, die in einem bestimmten Zeitraum fertiggestellt werden und definierten ökologischen Standards entsprechen, eine verbesserte vorzeitige Abschreibungsmöglichkeit durchführbar. Schließlich soll zeitlich befristet ein „Öko-Zuschlag“ für klimafreundliche Sanierungsmaßnahmen von vermieteten Wohngebäuden gewährt werden.

Beschleunigte Abschreibung von Sanierungsmaßnahmen

Unter bestimmten Voraussetzungen konnten bisher bereits Aufwendungen für Sanierungsmaßnahmen, die Herstellungsaufwand darstellen, über Antrag beschleunigt auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden. Zusätzlich zu den schon bisher erfassten Fällen können ab 2024 auch Sanierungsmaßnahmen beschleunigt auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden, für die von der zuständigen Förderstelle eine Bundesförderung nach dem 3. Abschnitt des Umweltförderungsgesetzes (UFG) ausbezahlt wird. Sollte eine Förderung tatsächlich nicht zur Auszahlung kommen, obwohl die inhaltlichen Voraussetzungen für die Förderung dem Grunde nach vorliegen, steht die Begünstigung auch dann zu, wenn das Vorliegen der Fördervoraussetzungen plausibilisiert ist. Die Kriterien dafür und die näheren Rahmenbedingungen sollen im Verordnungsweg festgelegt werden (in Anlehnung an die Öko- IFB-Verordnung).

Vorzeitige Abschreibung

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) beträgt für 2024-2026 fertiggestellte Wohngebäude auch in den beiden der erstmaligen Berücksichtigung nachfolgenden Jahren höchstens das Dreifache des gesetzlichen Prozentsatzes. In Kombination mit den bestehenden Regelungen für vorzeitige Abschreibung bedeutet dies, dass für bestimmte Wohngebäude in den ersten drei Jahren der dreifache AfA-Satz angewendet werden kann. Da für Wohngebäude ein AfA-Satz von 1,5 % vorgesehen ist, beträgt das Höchstausmaß der erhöhten Jahres-AfA 4,5 %. Sofern für das erste Jahr höchstens dieser AfA-Satz angewendet wird, kann er auch in den beiden Folgejahren angewendet werden. Die Halbjahresabschreibungsregelung ist nicht anzuwenden.

Dies gilt nur für Wohngebäude, die zumindest dem „Gebäudestandard Bronze“ nach dem auf der entsprechenden OIB-Richtlinie basierenden „klima-aktiv Kriterienkatalog in der aktuellen Version 2020“ des Umweltministeriums entsprechen.

Öko-Zuschlag

Bei Gebäuden, soweit diese zu Wohnzwecken überlassen werden, kann ein Öko-Zuschlag in Höhe von 15 % für

Aufwendungen für bestimmte thermisch-energetische Sanierungen oder für den Ersatz eines fossilen Heizungssystems durch ein klimafreundliches Heizungssystem als Betriebsausgabe bzw. als Werbungskosten berücksichtigt werden.

Bei betrieblichen Einkünften steht der Öko-Zuschlag erstmalig in jenem Wirtschaftsjahr, das nach dem 31.12.2023 beginnt und letztmalig im darauffolgenden Wirtschaftsjahr zu. Er steht nicht für Wirtschaftsgüter zu, für die ein Investitionsfreibetrag in Anspruch genommen wird.

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steht der Öko-Zuschlag für Aufwendungen zu, die in den Kalenderjahren 2024 und 2025 anfallen. Werden die dem Öko-Zuschlag zugrunde liegenden Aufwendungen verteilt berücksichtigt, kann der Öko-Zuschlag entweder zur Gänze sofort oder entsprechend der Verteilung berücksichtigt werden.

Stand: 28. April 2024

Die Familienbeihilfe wurde inflationsbedingt mittels der Familienleistungs-Valorisierungsverordnung angepasst. Für 2024 gelten monatlich folgende Werte:

Der Gesamtbetrag an Familienbeihilfe wird bei mehreren Kindern durch die Geschwisterstaffel erhöht. Diese Erhöhung beträgt ab 2024 monatlich für jedes Kind, wenn die Familienbeihilfe:

• für zwei Kinder gewährt wird: € 8,20
• für drei Kinder gewährt wird: € 20,20
• für vier Kinder gewährt wird: € 30,70
• für fünf Kinder gewährt wird: € 37,20
• für sechs Kinder gewährt wird: € 41,50
• für sieben und mehr Kinder gewährt wird: € 60,30

Für ein erheblich behindertes Kind gibt es einen Zuschlag von € 180,90.

Der Kinderabsetzbetrag, der gemeinsam mit der Familienbeihilfe ausbezahlt wird, beträgt ab 2024 € 67,80 pro Monat und Kind.

Stand: 28. April 2024