Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hatte kürzlich folgenden Sachverhalt zu beurteilen: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erbrachte gegenüber den Wohnungseigentümern Leistungen der Erhaltung und Verwaltung des Betriebs der Liegenschaft. Das Gebäude besteht aus zwei Geschäftseinheiten im Erdgeschoss und 27 Wohnungen in den Obergeschossen. Die WEG hatte ihre Leistungen an die Wohnungseigentümer insoweit dem Normalsteuersatz unterzogen, als diese auf die beiden Geschäftseinheiten entfielen. In Bezug auf die Wohnungen hatte sie den ermäßigten Umsatzsteuersatz (10 %) zur Anwendung gebracht.

Im Zuge einer abgabenbehördlichen Prüfung wurde festgestellt, dass die Wohnungen von den jeweiligen Wohnungseigentümern teilweise touristisch als Ferienwohnungen genutzt worden seien, teilweise aber auch für eigene (kurzfristige) Wohnzwecke. Das Ausmaß der „als Ferienwohnungen genutzten Einheiten“ wurde mit 75 % angenommen. In Bezug auf diese 75 % (bisher dem USt-Satz von 10 % unterzogen) wurde davon ausgegangen, dass von einer Option zur Steuerpflicht auszugehen sei und diese Umsätze dem Normalsteuersatz unterlägen.

Gegen die entsprechenden neuen Umsatzsteuerbescheide erhob die WEG Beschwerde. Das Bundesfinanzgericht (BFG) folgte der Beschwerde und argumentierte unter anderem wie folgt:

Ob die Wohnungseigentümer ihre Wohnungen selbst bewohnten oder ob sie darin Feriengäste gegen Entgelt beherbergten, ändere nichts daran, dass die Wohnungen jedenfalls Wohnzwecken dienten. Wohnzwecken diene eine Wohnung in allen Fällen, in denen Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft in der Wohnung gewährt werde. Diese Voraussetzung sei auch bei einer wochenweisen oder auch einer nur tageweisen (z. B. im Rahmen eines „Wochenendurlaubs“) Vermietung an Feriengäste erfüllt.

Gegen dieses BFG Erkenntnis richtet sich die ordentliche Revision des Finanzamts beim Verwaltungsgerichtshof (VwGH), welcher das Erkenntnis des BFG mit folgender Begründung aufhob:

Der VwGH hat in bisherigen Erkenntnissen zu Recht erkannt, dass Grundstücke, Gebäude oder Teile und Anlagen dann Wohnzwecken dienen, wenn sie dazu bestimmt sind, in abgeschlossenen Räumen privates Leben zu ermöglichen und Menschen somit auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft gewähren. 

Wird eine Wohnung bloß für wenige Wochen oder gar Tage überlassen, kann von einem Aufenthalt „auf Dauer“ keine Rede sein. Darin unterscheidet sich der Begriff der „Wohnzwecke“ auch von jenem der „Beherbergung“ (im Sinne des Umsatzsteuergesetzes). Denn während der „Wohnzweck“ einen Zustand beschreibt, der grundsätzlich auf Dauer ausgelegt ist, erfasst der Begriff der Beherbergung die Zurverfügungstellung einer bloß vorübergehenden Wohnmöglichkeit.

Stand: 26. April 2023

Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Dies ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung. Das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteuerung, andererseits hat der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind z. B. die Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen.

Zudem kann grundsätzlich auch bei Vermietung und Verpachtung die Kleinunternehmerregelung bei Umsätzen bis € 35.000,00 zur Anwendung kommen, bei der alle Umsätze von der Umsatzsteuer befreit sind und kein Vorsteuerabzug möglich ist.

Welche Vermietung unterliegt 10 % und welche 20 %?

Von der Vermietung zu Wohnzwecken ist die Beherbergung zu unterscheiden. Bei der Beherbergung werden neben der Vermietung weitere Nebenleistungen (z. B. Frühstück) erbracht.

Unechte Befreiung

Vermietungen und Verpachtungen, die nicht der 10- bzw. 20-%igen Besteuerung unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit. Das sind beispielsweise Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht. Hier besteht allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn der Mieter ein Arzt ist, der die Räumlichkeiten für seine Arztpraxis nutzt, weil der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %.

Kurzfristige Grundstücksvermietung

Seit 1.1.2017 ist die kurzfristige Vermietung von Grundstücken (ununterbrochener Zeitraum von nicht mehr als 14 Tagen) grundsätzlich zwingend steuerpflichtig, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst

• nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen,
• für kurzfristige Vermietungen oder
• zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses (z. B. Hotelbetreiber wohnt mit seiner Familie in einem Stockwerk des Hotels)

verwendet.

Stand: 26. April 2023

Einkünfte aus der Veräußerung von privaten Grundstücken unterliegen der sogenannten Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Der Begriff des Grundstückes umfasst Grund und Boden, Gebäude und grundstücksgleiche Rechte.

Von dieser Besteuerung ausgenommen sind unter anderem Einkünfte aus der Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden, soweit sie innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben („Herstellerbefreiung“).

Dabei ist allerdings zu beachten, dass ein auf den Grund und Boden entfallender Veräußerungsgewinn jedoch steuerpflichtig bleibt. Der Veräußerungserlös ist in diesem Fall aufzuteilen.

Weiters ist zu beachten, dass die Herstellerbefreiung nicht für den unentgeltlichen Rechtsnachfolger wirkt und für zur Einkünfteerzielung genutzte Gebäude(teile) keine Befreiung besteht.

Werden gleichzeitig die Voraussetzungen für die "Hauptwohnsitzbefreiung" erfüllt, so geht diese vor. Es bleibt dann auch der auf den Grund und Boden im Umfang von 1.000 m² entfallende Überschuss steuerfrei.

Was bedeutet „selbst hergestellt“? Der Steuerpflichtige muss die Bauherreneigenschaft besitzen. Ein selbst hergestelltes Gebäude kann nur bei einem ins Gewicht fallenden (finanziellen) Baurisiko vorliegen. Nicht selbst hergestellt ist jedenfalls ein Gebäude, das zu einem Fixpreis erworben wurde. Fixpreise mit einzelnen beauftragten Unternehmern sind jedoch unschädlich.

Die Befreiungsbestimmung erfasst nur die erstmalige Errichtung eines Objektes. Eine erstmalige Errichtung liegt aber auch dann vor, wenn ein bestehendes Gebäude zuvor vollständig abgerissen wurde und an dessen Stelle ein neues Gebäude errichtet wird. Keine erstmalige Errichtung liegt aber vor, wenn ein bereits bestehendes Gebäude lediglich einer grundlegenden Sanierung oder einem grundlegenden Umbau unterzogen wird.

Stand: 10. Mai 2022

Einkünfte aus entgeltlicher Grundstücksübertragung unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer in Höhe von 30 %. Liegt dahingegen eine unentgeltliche Grundstücksübertragung vor, kommt es zu keinem einkommensteuerpflichtigen Vorgang. Schenkungen von Grundstücken unterliegen nämlich nicht der Einkommensteuer. Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hatte sich kürzlich mit der Frage auseinanderzusetzen, unter welchen Voraussetzungen eine Immobilienübertragung zwischen Familienangehörigen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge als entgeltlich oder unentgeltlich einzustufen ist. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Wohnhaus, welches im Hälfteeigentum eines Ehepaars stand und einen Verkehrswert von rund € 844.000,00 aufwies, wurde mittels Schenkungsvertrag an die gemeinsame Tochter übertragen. Im Gegensatz dazu verpflichtete sich die Tochter unter anderem, Ausgleichszahlungen in Höhe von jeweils rund € 211.000,00 an ihre drei Geschwister zu leisten (sogenannte gemischte Schenkung). Die gesamten Ausgleichszahlungen betrugen folglich rund 75 % des Verkehrswerts der Liegenschaft. Die Finanzverwaltung vertrat die Auffassung, dass der zugrundeliegende Schenkungsvertrag als entgeltliches Rechtsgeschäft zu qualifizieren sei, weil die Ausgleichszahlungen für die Übertragung der Immobilie mehr als 50 % des gemeinen Werts der Immobilie betrugen. Aufgrund der sich daraus ergebenden Entgeltlichkeit unterliege die Immobilienübertragung der Einkommensteuer. Gegen den Steuerbescheid, mit dem die 30%ige Einkommensteuer anlässlich der Liegenschaftsübertragung vorgeschrieben wurde, wurde Beschwerde beim Bundesfinanzgericht (BFG) eingebracht. Das BFG ging – in Übereinstimmung mit der Meinung der Finanzverwaltung – von einer entgeltlichen und damit steuerpflichtigen Immobilienübertragung aus. Gegen diese Entscheidung des BFG wurde wiederum (ordentliche) Revision beim VwGH eingebracht, der nun darüber abgesprochen hat.

Obgleich der VwGH im konkreten Fall das Ergebnis des BFG bestätigte, tätigte er zugleich weitere Ausführungen, die insbesondere für ähnlich gelagerte Fälle von Bedeutung sein können. So distanzierte sich das Höchstgericht von der bislang herrschenden Praxis, wonach für die Abgrenzung zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Rechtsgeschäften entscheidend war, ob die Gegenleistung für die Übertragung des Wirtschaftsguts mehr (dann Entgeltlichkeit) oder weniger (dann Unentgeltlichkeit) als 50 % des gemeinen Werts des Wirtschaftsguts betrug. Der VwGH stellt nun klar, dass unentgeltliche Rechtsgeschäfte wie Schenkungen (zwischen Familienangehörigen) in der Regel erst dann als einheitlich entgeltliches Rechtsgeschäft gelten, wenn der Wert der Gegenleistung mindestens 75 % des gemeinen Werts des übertragenen Wirtschaftsguts ausmacht. Inwieweit die Finanzverwaltung diese Erkenntnis nun auch in die Einkommensteuerrichtlinien aufnimmt, bleibt abzuwarten.

Stand: 28. April 2022

Wenn Sie Immobilien besitzen, die Sie zu Wohn- oder auch zu Geschäftszwecken vermieten bzw. einer anderen Person zur Nutzung überlassen, müssen Sie die Einnahmen daraus dem Finanzamt gegenüber erklären.

Eine eigene Einkunftsart, die sich nur mit Vermietung und Verpachtung beschäftigt, findet man im Einkommensteuergesetz.

Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“

Die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ ist gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und Einkünfte aus Kapitalvermögen) nachrangig.

Das heißt, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur dann vorliegen, wenn das Mietobjekt nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und vom Vermieter auch keine Nebenleistungen erbracht werden, die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehen.

Beispiel: Vermietet eine GmbH ein Grundstück, so gehört dieses Grundstück zu ihrem Betriebsvermögen. Das Grundstück wird somit in der Bilanz der GmbH aufgenommen und der Gewinn durch doppelte Buchführung ermittelt. Die Mieterträge sind in diesem Fall Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Vermietet nun eine Privatperson und nicht eine GmbH dieses Grundstück, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Bilanzierung ist somit ausgeschlossen.

Ermittlung der Einkünfte

Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Einnahmen sind also die Miete und eventuell die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter einnehmen.

Das Steuerrecht meint mit dem Begriff „Werbungskosten“ Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen.

Stand: 28. April 2022