Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Dies ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung. Das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteuerung, andererseits hat die Vermieterin bzw. der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind z. B. die Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen.

Zudem kann grundsätzlich auch bei Vermietung und Verpachtung die Kleinunternehmerregelung bei Umsätzen bis € 55.000,00 (Bruttowert ab 2025) zur Anwendung kommen, bei der alle Umsätze von der Umsatzsteuer befreit sind und kein Vorsteuerabzug möglich ist.

Welche Vermietung unterliegt 10 % und welche 20 %?

Von der Vermietung zu Wohnzwecken ist die Beherbergung zu unterscheiden. Bei der Beherbergung werden neben der Vermietung weitere Nebenleistungen (z. B. Frühstück) erbracht. 

Unechte Befreiung

Vermietungen und Verpachtungen, die nicht der 10- bzw. 20-%igen Besteuerung unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit. Das sind beispielsweise Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht. Hier besteht allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn die Mieterin bzw. der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn die Mieterin bzw. der Mieter eine Ärztin bzw. ein Arzt ist und die Räumlichkeiten für die eigene Arztpraxis genutzt werden, weil die Ärztin bzw. der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %. 

Kurzfristige Grundstücksvermietung

Die kurzfristige Vermietung von Grundstücken (ununterbrochener Zeitraum von nicht mehr als 14 Tagen) ist grundsätzlich zwingend steuerpflichtig, wenn die Unternehmerin bzw. der Unternehmer das Grundstück sonst

• nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen,
• für kurzfristige Vermietungen oder
• zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses (z. B. Hotelbetreiber wohnt mit seiner Familie in einem Stockwerk des Hotels)

verwendet.

Stand: 27. April 2025

Grundsätzliche Bestimmungen und Schema

Neuvermögen: Erwerb ab 1.4.2002

Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit 30 % besteuert. Dieser wird grundsätzlich aus dem Veräußerungserlös abzüglich der Anschaffungskosten (dazu gehören ebenfalls die Nebenkosten) berechnet.

Weiters sind auch zu berücksichtigen:

AfA, Teilabsetzbeträge, Instandsetzungsaufwand und bestimmte steuerfreie Subventionen. Reduziert wird der Veräußerungsgewinn nur noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie bestimmte Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen.

Altvermögen: Erwerb vor 1.4.2002

War die Immobilie zum 1.4.2012 nicht steuerhängig, wie z. B. bei den meisten Anschaffungen vor dem 1.4.2002, beträgt die Steuer pauschal 18 % vom Verkaufserlös (nicht Veräußerungsgewinn), wenn nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung erfolgte, und 4,2 % vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle. Der Veräußerungsgewinn kann auf Antrag aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt und mit 30 % besteuert werden.

Unentgeltlicher Erwerb

Beim Verkauf einer Immobilie, die unentgeltlich erworben wurde (z. B. Erbschaft), wird auf die Anschaffung des Vorgängers abgestellt.

Befreiungen

Befreiungsbestimmungen gibt es für Hauptwohnsitze, selbst hergestellte Gebäude, Enteignungen und bestimmte Tauschvorgänge.

Option zur Regelbesteuerung

Bei der Regelbesteuerung wird der persönliche Tarifsteuersatz angewendet. Dieser richtet sich nach der Einkommenshöhe und kann unter Umständen auch unter 30 % liegen.

Stand: 27. April 2025

Wird eine Vermietung vor Erreichen eines Gesamtüberschusses beendet, so stellt sich die Frage, ob diese in der Folge als Liebhaberei zu qualifizieren ist oder ob hier nicht dennoch eine Einkunftsquelle vorliegen kann. 

Vermietung und Liebhaberei

Die Liebhabereiverordnung differenziert in Bezug auf Vermietungen zwischen der „kleinen Vermietung“ und der „großen Vermietung“. Unter die „kleine Vermietung“ fällt die Vermietung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten, während sich die „große Vermietung“ auf die entgeltliche Überlassung von (nicht parifizierten) Gebäuden bezieht.

Der Zeitraum, innerhalb welchem aus der Vermietung ein Gesamtüberschuss zu erzielen ist, beträgt bei der „kleinen Vermietung“ 25 Jahre (bis 31.12.2023: 20 Jahre) ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. höchstens 28 Jahre (bis 31.12.2023: 23 Jahre) ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben).

Bei der „großen Vermietung“ beträgt dieser 30 Jahre (bis 31.12.2023: 25 Jahre) ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 33 Jahre (bis 31.12.2023: 28 Jahre) ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben). 

Vorzeitige Beendigung

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH v. 14.12.2023, Ra 2023/13/0051) verweist in seiner Rechtsprechung darauf, dass es im Falle einer vorzeitigen Beendigung einer Vermietung für die Annahme einer Einkunftsquelle entscheidend darauf ankommt, ob die Vermietung von vornherein auf einen Zeitraum bis zur Erzielung eines Gesamtüberschusses geplant war. Kann nachgewiesen werden, dass dies der Fall war und dass der Entschluss zur Beendigung der Vermietung erst später getroffen wurde, so ist die Vermietung auch dann als Einkunftsquelle zu qualifizieren, wenn sich für einen infolge einer Beendigung vorzeitig abgeschlossenen Beobachtungszeitraum kein Gesamtüberschuss ergeben sollte. Ist eine Vermietung hingegen von Anfang an nur auf einen befristeten Zeitraum ohne Gesamtüberschuss geplant bzw. kann nichts Gegenteiliges nachgewiesen werden, so ist diese als Liebhaberei zu bewerten.

Stand: 27. April 2025

Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) und die Österreichische Nationalbank (OeNB) haben mit dem „Finanznavi“ ein neues Online-Finanzbildungsportal präsentiert, welches der breiten Bevölkerung eine Orientierungshilfe bei finanziellen und steuerrechtlichen Fragen bieten soll.

Inhalte

Auf dem Portal finden sich zahlreiche Inhalte zu den Themen Wirtschaft, sicherer Umgang mit Geld, Bezahlmöglichkeiten, Sparen und Investieren, Risikomanagement, Kredite und Schulden sowie zum Bereich Konsumentenschutz.

Neben grundlegenden Informationen zu diesen Themenbereichen gibt es auf dem Finanznavi auch zahlreiche Erklärvideos sowie zwei Wissenstests zu diesen Bereichen. Außerdem sind auf dem Portal alle Bildungsangebote, die unter dem Dach der nationalen Finanzbildungsstrategie laufen, abrufbar. Dazu gehören auch die Verbraucher- und Finanzbildungsangebote des Sozialministeriums.

Sie erreichen das Finanznavi unter finanznavi.gv.at.

Stand: 27. April 2025