Im Rahmen unserer Steuernews hatten wir darüber informiert, dass es ab 1.1.2022 bei Vermietungen von im Inland gelegenen Grundstücken durch ausländische Unternehmer, die weder ihr Unternehmen im Inland betreiben, noch eine an der Leistungserbringung beteiligte Betriebsstätte haben („ausländische Vermieter“), zu einem Übergang der Steuerschuld auf den inländischen unternehmerischen Leistungsempfänger kommt. Im Zuge des Abgabenänderungsgesetzes 2022 wurde nunmehr durch eine gesetzliche Klarstellung die alte Verwaltungspraxis wiederhergestellt (gültig ab 20.7.2022).

Kein Übergang der Steuerschuld für ausländische Vermieter

Im Rahmen des Abgabenänderungsgesetzes 2022 wurden neben vielen Änderungen im Bereich der Umsatzsteuer auch die Bestimmungen des Reverse-Charge-Verfahrens angepasst. Entsprechend der vorgenommenen Anpassung kommt es bei Vermietungen von inländischen Grundstücken durch sogenannte ausländische Unternehmer, die weder ihr Unternehmen im Inland betreiben, noch eine an der Leistungserbringung beteiligte Betriebsstätte haben, zu keinem Übergang der Steuerschuld mehr auf den inländischen unternehmerischen Leistungsempfänger. Durch die vorgenommene Änderung bleibt nunmehr auch im unternehmerischen Bereich der leistende Unternehmer Schuldner der Umsatzsteuer und hat diese im Veranlagungsverfahren zu erklären.

Bei Vermietungen an Privatpersonen war hingegen eine Anwendung des Reverse-Charge-Verfahrens stets ausgeschlossen, da hier keine Übernahme der Steuerschuld erfolgen kann. Damit wird wieder die alte Verwaltungspraxis vor 1.1.2022 in gültiges Recht gegossen. Da der Gesetzestext kein explizites Inkrafttreten für diese Bestimmung vorsieht, gilt diese bereits mit Veröffentlichung.

Rechnungslegung durch ausländische Vermieter

Vermietet ein ausländischer Unternehmer ohne Betriebsstätte in Österreich Geschäftsräumlichkeiten an einen Unternehmer, ist die Vermietung grundsätzlich steuerfrei. Sofern der Unternehmer zur Steuerpflicht optiert hat, hat er auf diese Option zur Steuerpflicht hinzuweisen und die Rechnung nunmehr mit Umsatzsteuer zu legen. Eine Abrechnung wie vormals im Reverse-Charge-Verfahren ist damit ausgeschlossen. Auch bei der Vermietung an Privatpersonen für Wohnzwecke ist österreichische Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen.

Abschaffung der Haftungsbestimmung

Ebenfalls wurden durch das Abgabenänderungsgesetz die Vorschriften zu den Haftungsbestimmungen in § 27 Abs. 4 Umsatzsteuergesetz angepasst, sodass im Zusammenhang mit der Vermietung von Grundstücken keine Haftung des leistungsempfangenden Unternehmens mehr besteht.

Stand: 26. April 2023

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Wenn Sie in einem EU-/EWR-Staat oder in der Schweiz Urlaub machen, benötigen Sie die Europäische Krankenversicherungskarte (EKVK). Diese befindet sich in Regel auf der Rückseite der e-card. Sie erhalten Sachleistungen, soweit diese notwendig sind, von allen Ärzten und Krankenhäusern, die mit den jeweiligen länderspezifischen Sozialversicherungsträgern unter Vertrag stehen.

Müssen die Kosten dennoch vor Ort bezahlt werden, kann die Rechnung nach Rückkehr aus dem Urlaub beim österreichischen Krankenversicherungsträger zur Kostenerstattung eingereicht werden (siehe unten).

Die EKVK gilt auch unter bestimmten Voraussetzungen in Nordmazedonien, Serbien, Bosnien-Herzegowina und Montenegro.

Wenn Sie Urlaub in der Türkei machen, benötigen Sie einen Urlaubskrankenschein. Wenn Sie im Urlaub in anderen Staaten (Nicht-Vertragsstaaten) eine ärztliche Behandlung brauchen, ist dies jedenfalls vorab selbst zu bezahlen.

Die Kostenerstattung von Rechnungen, die Sie selbst bezahlt haben und dann bei der Krankenkasse eingereicht haben, richtet sich aber nach den jeweils gültigen österreichischen Tarifsätzen.

Für die Differenz bei einer Kostenerstattung und auch für etwaige Selbstbehalte empfiehlt es sich eine private Versicherung abzuschließen. Dies gilt insbesondere bei Reisen in Nicht-Vertragsstaaten.

Weitere Informationen finden Sie unter: www.gesundheitskasse.at.

Sind Sie in Österreich nur privat krankenversichert, gelten obige Ausführungen nicht – bitte beachten Sie dann die Bestimmungen Ihrer privaten Krankenversicherung.

Stand: 26. April 2023

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Ist der Stapel an Arbeit noch immer nicht kleiner, obwohl Ihr Tag schon wieder vorbei ist? Dann lesen Sie folgend unsere Tipps für ein besseres Zeitmanagement.

Manche Tätigkeiten sind sehr zeitraubend, aber nicht unbedingt nötig. Schreiben Sie sich eine Liste mit diesen Arbeiten (Not-To-Do-Liste) und lassen Sie diese weg (z. B. Schauen Sie nicht ständig nach, ob Sie neue Mails bekommen haben. Machen Sie das nur zu fixen Zeiten und beantworten Sie dann alle auf einmal).

To-Do-Listen sind sehr hilfreich, man kann damit aber viel Zeit verschwenden. Wichtig ist, sich bewusst zu machen, welche Arbeiten tatsächlich anstehen und welche Priorität diese haben. Gestalten Sie die Liste daher nach der sogenannten Eisenhower-Matrix:

  • dringend und wichtig: sofort erledigen
  • dringend, aber nicht wichtig: delegieren
  • wichtig, aber nicht dringend: Termin fixieren
  • nicht wichtig, nicht dringend: für heute vergessen

Sie haben nicht unbegrenzt Zeit zur Verfügung. Alle dringenden und wichtigen Aufgaben müssen erledigt werden. Daher müssen Sie überlegen, wie lange Sie für eine Aufgabe brauchen dürfen. Legen Sie einen Zeitpunkt fest, wann eine Arbeit beendet sein muss und orientieren Sie Ihr Handeln. Vielleicht kann die Aufgabe delegiert werden?

Stand: 26. April 2023

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Auch das Jahr 2023 bringt einige steuerliche Änderungen für Vermieter und Verpächter. Im Folgenden finden Sie einige ausgewählte gesetzliche Neuerungen (Stand April 2023):

Einkommensteuer

Ab Juli 2023 wird die dritte Stufe des Einkommensteuertarifes von 42 % auf 40 % gesenkt. Vereinfachend wird ein Mischsatz von 41 % für das ganze Jahr 2023 angewandt. Für die zweite Stufe beträgt der Steuersatz in 2023 30 %. Auch die Grenzbeträge der Progressionsstufen des Tarifs – mit Ausnahme der 55-%-Stufe – sowie bestimmte Absetzbeträge wurden angehoben („Abschaffung der kalten Progression“). Die Werte für 2023 wurden im Gesetz fixiert, ab 2024 erfolgt die automatische Anpassung.

Tarifstufen 2023 in € Steuersatz
Bis 11.693 0 %
Über 11.639 – 19.134 20 %
Über 19.134 – 32.075 30 %
Über 32.075 – 62.080 41 %
Über 62.080 – 93.120 48 %
Über 93.120 – 1 Mio. 50 %
Über 1 Mio. 55 %

Die Grenze für die Sofortabschreibung von geringwertigen Wirtschaftsgütern wurde von € 800,00 auf € 1.000,00 angehoben.

Steigende Zinsen bei Finanz

Aufgrund der Zinssatzerhöhung der Europäischen Zentralbank (EZB) hat auch die Finanz in mehreren Schritten ihre Zinsen erhöht. So gelten mit Wirksamkeit ab 22.3.2023 für Stundungs-, Aussetzungs-, Anspruchs-, Beschwerde- und Umsatzsteuerzinsen ein Zinssatz von 4,88 % (Stand Mitte April 2023).

Familienbeihilfe, Kinderabsetzbetrag

Die Familienbeihilfe und der Kinderabsetzbetrag werden ab 2023 jährlich inflationsbedingt angepasst (siehe dazu gesonderten Artikel).

Digitale Plattformen-Meldepflichtgesetz

Für bestimmte Plattformbetreiber hat der Gesetzgeber ab 2023 eine Registrierung- und Meldeverpflichtung eingeführt.

Die Plattformbetreiber müssen personenbezogene Daten und bestimmte Tätigkeiten von Anbietern an die Finanz melden. Dies kann unter anderem auch die Vermietung und Verpachtung von Immobilien betreffen.

Stand: 26. April 2023

Bild: Alexander Limbach – stock.adobe.com

Werbungskosten sind im Sinne des Einkommensteuergesetzes jene Aufwendungen, die bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten zur Ermittlung der Einkünfte von den Einnahmen abgezogen werden können. Das Gesetz definiert Werbungskosten als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zählen beispielsweise Absetzung für Abnutzung (AfA), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes, Erhaltungsaufwand.

Vorwerbungskosten

Es können auch dann schon steuerlich abzugsfähige Werbungskosten vorliegen, wenn zum Zahlungszeitpunkt noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten). Die künftige Vermietung muss jedoch mit ziemlicher Sicherheit feststehen und klar und deutlich nach außen in Erscheinung treten (z. B. mit dem zukünftigen Mieter ist bereits ein bindender Vertrag abgeschlossen worden = Vermietungsabsicht).

Beispiele:

Schuldzinsen für die Anschaffung des Baugrundes, öffentliche Abgaben vom Grundbesitz bis zur Fertigstellung des Gebäudes.

Vergebliche Werbungskosten

Vergebliche Aufwendungen sind Werbungskosten, wenn ein objektiv erkennbarer Zusammenhang mit der auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichteten Tätigkeit vorliegt. Voraussetzung ist, dass sich ernsthaft darum bemüht wird, Einnahmen zu erzielen. Nicht ausreichend ist eine reine Absichtserklärung.

Nachwerbungskosten

Auch nach der Beendigung der Vermietung können nachträgliche Werbungskosten anfallen, die durch die vorherige Vermietung hervorgerufen wurden. Diese Aufwendungen sind auch abzugsfähig, wenn keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden.

Beispiele der Nachwerbungskosten können sein: Nachzahlungen für die Zeit der Vermietung für Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Beratungskosten oder Reparaturen.

Stand: 26. April 2023

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Die Grunderwerbsteuer bemisst sich beim Kauf eines Grundstücks vom Wert der Gegenleistung, mindestens allerdings vom Grundstückswert. Gegenleistung ist dabei beim Kauf der Kaufpreis einschließlich aller vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Ob und wann auch die Kosten der Vertragserrichtung in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einfließen, hat der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) jüngst im Rahmen einer Entscheidung klargestellt.

Rechtsansicht des VwGH

Nach der Rechtsprechung des VwGH zählt zur Gegenleistung und damit zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer alles, was der Erwerber über den Kaufpreis hinaus für das Grundstück aufzuwenden hat. Die Kosten der Vertragserrichtung zählen dann zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, wenn der Verkäufer allein einen Notar oder Rechtsanwalt mit der Vertragserrichtung beauftragt und der Käufer dafür die Kosten zu übernehmen hat.

Wird ein Rechtsanwalt oder Notar vom Käufer und Verkäufer gemeinsam mit der Errichtung der Vertragsgrundlage beauftragt und verpflichtet sich der Käufer allein zur Tragung der gesamten Vertragserrichtungskosten, obwohl in Folge der Auftragserteilung beide Vertragsteile als Auftraggeber verpflichtet gewesen wären, die Kosten (anteilsmäßig – je zur Hälfte) zu tragen, so zählt die Hälfte der übernommenen Vertragserrichtungskosten zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Nur wenn der Käufer allein den Auftrag zur Vertragserrichtung erteilt, fällt keine Grunderwerbsteuer auf die Vertragserrichtungskosten an. Dies gilt mangels Gegenleistung auch dann, wenn die Vertragserrichtung durch den Käufer beauftragt wurde, die Kosten dafür allerdings vom Verkäufer getragen werden.

Stand: 26. April 2023

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Erwerbsvorgänge

Der Grunderwerbsteuer unterliegen grundsätzlich Rechtsvorgänge, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen (dazu gehören neben Grund und Boden unter anderem auch Gebäude), wie z. B. Kaufverträge und Schenkungen. Wenn das Grundstück zum Vermögen einer Gesellschaft gehört, so unterliegen der Besteuerung unter anderem auch ganz bestimmte Übertragungen von Gesellschaftsanteilen, wie z. B. Anteilsvereinigungen.

Bemessungsgrundlage

Die Steuer ist grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung zu berechnen, mindestens vom Grundstückswert.

Der Grundstückswert ist ein eigener Wert, der nur zur Berechnung der Grunderwerbsteuer benötigt wird. Er kann unter Berücksichtigung bestimmter Voraussetzungen ermittelt werden durch

  • eine pauschale Berechnung, für die grundsätzlich folgende Formel gilt:

    Grundwert: (anteilige) Grundfläche x Bodenwert/m² x 3 x Hochrechnungsfaktor der jeweiligen Gemeinde
    +
    Gebäudewert: (anteilige) Nutzfläche bzw. um 30 % gekürzte (anteilige) Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor (vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie Altersminderung)

    Damit die Ermittlung nach dem Pauschalwertmodell vereinfacht wird, hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) auf www.bmf.gv.at unter Services / Berechnungsprogramme ein Programm zur Verfügung gestellt. Das BMF weist darauf hin, dass das Ergebnis des Rechners den Unterlagen zur Berechnung der Grunderwerbsteuer beigelegt werden soll. Durch die Unterschrift des Steuerpflichtigen wird die Richtigkeit und Vollständigkeit der angegebenen Daten dokumentiert.

  • Werte des Immobilienpreisspiegels der Statistik Österreich. Hier ist ein Abschlag von 28,75 % zu rechnen. Die Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria dürfen allerdings nur dann verwendet werden, wenn die Vorgaben für die jeweilige Grundstücks- oder Gebäudekategorie mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstückes übereinstimmen.
  • Nachweis des geringeren gemeinen Wertes, z. B. mittels Sachverständigengutachten. Die Beweislast liegt in diesem Fall beim Steuerpflichtigen.

Berechnung und Steuer

a) Für unentgeltliche Erwerbe ist der oben beschriebene Grundstückswert die Bemessungsgrundlage. Der Steuersatz ist gestaffelt:

Wert der Immobilie Steuersatz neu
für die ersten € 250.000,00 0,5 %
für die nächsten € 150.000,00 2 %
darüber hinaus 3,5 %

Für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes sind Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammenzurechnen.

Erwerbe innerhalb der Familie gelten generell als unentgeltlich. Zum begünstigten Personenkreis gehören z. B. Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), Lebensgefährten (sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten), Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Pflegekinder.

b) Bei Übertragungen von Immobilien im Rahmen einer begünstigten (z. B. altersbedingten) unentgeltlichen Betriebsübertragung beträgt der Freibetrag € 900.000,00. Für den darüber hinausgehenden Wert der unentgeltlichen Übertragung ist der Stufentarif anzuwenden, jedoch maximal 0,5 % vom Grundstückswert der Immobilie.

c) Bei bestimmten Vorgängen von Gesellschaften (z. B. Anteilsvereinigung) oder Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz, wenn die Steuer nicht vom Einheitswert zu bemessen ist, beträgt der Steuersatz 0,5 %.

d) Bei bestimmten Erwerben betreffend land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, bei denen die Steuer vom Einheitswert zu berechnen ist, beträgt der Steuersatz 2 %.

e) In allen übrigen Fällen beträgt die Steuer 3,5 %.

Unterschied zwischen unentgeltlich und teilentgeltlich

Wie oben erwähnt, ist bei Erwerben innerhalb des begünstigten Familienverbandes immer Unentgeltlichkeit anzunehmen. Auch Erwerbe aufgrund von Erbanfall, Vermächtnis und Erfüllung eines Pflichtteilanspruchs gelten immer als unentgeltlich – auch wenn die Übergabe außerhalb des begünstigten Familienverbandes passiert.

Bei anderen Erwerben gilt:

  • Unentgeltlichkeit: Gegenleistung kleiner/gleich 30 % des Grundstückswertes
  • Teilentgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 30 % und kleiner/gleich 70 % des Grundstückswertes
  • Entgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 70 % des Grundstückswertes

Stand: 26. April 2023

Bild: U. J. Alexander – stock.adobe.com

Auch das Jahr 2023 bringt einige steuerliche Änderungen für Vermieter und Verpächter. Im Folgenden finden Sie einige ausgewählte gesetzliche Neuerungen (Stand April 2023):

Einkommensteuer

Ab Juli 2023 wird die dritte Stufe des Einkommensteuertarifes von 42 % auf 40 % gesenkt. Vereinfachend wird ein Mischsatz von 41 % für das ganze Jahr 2023 angewandt. Für die zweite Stufe beträgt der Steuersatz in 2023 30 %. Auch die Grenzbeträge der Progressionsstufen des Tarifs – mit Ausnahme der 55-%-Stufe – sowie bestimmte Absetzbeträge wurden angehoben („Abschaffung der kalten Progression“). Die Werte für 2023 wurden im Gesetz fixiert, ab 2024 erfolgt die automatische Anpassung.

Tarifstufen 2023 in € Steuersatz
Bis 11.693 0 %
Über 11.639 – 19.134 20 %
Über 19.134 – 32.075 30 %
Über 32.075 – 62.080 41 %
Über 62.080 – 93.120 48 %
Über 93.120 – 1 Mio. 50 %
Über 1 Mio. 55 %

Die Grenze für die Sofortabschreibung von geringwertigen Wirtschaftsgütern wurde von € 800,00 auf € 1.000,00 angehoben.

Steigende Zinsen bei Finanz

Aufgrund der Zinssatzerhöhung der Europäischen Zentralbank (EZB) hat auch die Finanz in mehreren Schritten ihre Zinsen erhöht. So gelten mit Wirksamkeit ab 22.3.2023 für Stundungs-, Aussetzungs-, Anspruchs-, Beschwerde- und Umsatzsteuerzinsen ein Zinssatz von 4,88 % (Stand Mitte April 2023).

Familienbeihilfe, Kinderabsetzbetrag

Die Familienbeihilfe und der Kinderabsetzbetrag werden ab 2023 jährlich inflationsbedingt angepasst (siehe dazu gesonderten Artikel).

Digitale Plattformen-Meldepflichtgesetz

Für bestimmte Plattformbetreiber hat der Gesetzgeber ab 2023 eine Registrierung- und Meldeverpflichtung eingeführt.

Die Plattformbetreiber müssen personenbezogene Daten und bestimmte Tätigkeiten von Anbietern an die Finanz melden. Dies kann unter anderem auch die Vermietung und Verpachtung von Immobilien betreffen.

Stand: 26. April 2023

Bild: Alexander Limbach – stock.adobe.com

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hatte kürzlich folgenden Sachverhalt zu beurteilen: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erbrachte gegenüber den Wohnungseigentümern Leistungen der Erhaltung und Verwaltung des Betriebs der Liegenschaft. Das Gebäude besteht aus zwei Geschäftseinheiten im Erdgeschoss und 27 Wohnungen in den Obergeschossen. Die WEG hatte ihre Leistungen an die Wohnungseigentümer insoweit dem Normalsteuersatz unterzogen, als diese auf die beiden Geschäftseinheiten entfielen. In Bezug auf die Wohnungen hatte sie den ermäßigten Umsatzsteuersatz (10 %) zur Anwendung gebracht.

Im Zuge einer abgabenbehördlichen Prüfung wurde festgestellt, dass die Wohnungen von den jeweiligen Wohnungseigentümern teilweise touristisch als Ferienwohnungen genutzt worden seien, teilweise aber auch für eigene (kurzfristige) Wohnzwecke. Das Ausmaß der „als Ferienwohnungen genutzten Einheiten“ wurde mit 75 % angenommen. In Bezug auf diese 75 % (bisher dem USt-Satz von 10 % unterzogen) wurde davon ausgegangen, dass von einer Option zur Steuerpflicht auszugehen sei und diese Umsätze dem Normalsteuersatz unterlägen.

Gegen die entsprechenden neuen Umsatzsteuerbescheide erhob die WEG Beschwerde. Das Bundesfinanzgericht (BFG) folgte der Beschwerde und argumentierte unter anderem wie folgt:

Ob die Wohnungseigentümer ihre Wohnungen selbst bewohnten oder ob sie darin Feriengäste gegen Entgelt beherbergten, ändere nichts daran, dass die Wohnungen jedenfalls Wohnzwecken dienten. Wohnzwecken diene eine Wohnung in allen Fällen, in denen Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft in der Wohnung gewährt werde. Diese Voraussetzung sei auch bei einer wochenweisen oder auch einer nur tageweisen (z. B. im Rahmen eines „Wochenendurlaubs“) Vermietung an Feriengäste erfüllt.

Gegen dieses BFG Erkenntnis richtet sich die ordentliche Revision des Finanzamts beim Verwaltungsgerichtshof (VwGH), welcher das Erkenntnis des BFG mit folgender Begründung aufhob:

Der VwGH hat in bisherigen Erkenntnissen zu Recht erkannt, dass Grundstücke, Gebäude oder Teile und Anlagen dann Wohnzwecken dienen, wenn sie dazu bestimmt sind, in abgeschlossenen Räumen privates Leben zu ermöglichen und Menschen somit auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft gewähren. 

Wird eine Wohnung bloß für wenige Wochen oder gar Tage überlassen, kann von einem Aufenthalt „auf Dauer“ keine Rede sein. Darin unterscheidet sich der Begriff der „Wohnzwecke“ auch von jenem der „Beherbergung“ (im Sinne des Umsatzsteuergesetzes). Denn während der „Wohnzweck“ einen Zustand beschreibt, der grundsätzlich auf Dauer ausgelegt ist, erfasst der Begriff der Beherbergung die Zurverfügungstellung einer bloß vorübergehenden Wohnmöglichkeit.

Stand: 26. April 2023

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Werbungskosten sind im Sinne des Einkommensteuergesetzes jene Aufwendungen, die bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten zur Ermittlung der Einkünfte von den Einnahmen abgezogen werden können. Das Gesetz definiert Werbungskosten als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zählen beispielsweise Absetzung für Abnutzung (AfA), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes, Erhaltungsaufwand.

Vorwerbungskosten

Es können auch dann schon steuerlich abzugsfähige Werbungskosten vorliegen, wenn zum Zahlungszeitpunkt noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten). Die künftige Vermietung muss jedoch mit ziemlicher Sicherheit feststehen und klar und deutlich nach außen in Erscheinung treten (z. B. mit dem zukünftigen Mieter ist bereits ein bindender Vertrag abgeschlossen worden = Vermietungsabsicht).

Beispiele:

Schuldzinsen für die Anschaffung des Baugrundes, öffentliche Abgaben vom Grundbesitz bis zur Fertigstellung des Gebäudes.

Vergebliche Werbungskosten

Vergebliche Aufwendungen sind Werbungskosten, wenn ein objektiv erkennbarer Zusammenhang mit der auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichteten Tätigkeit vorliegt. Voraussetzung ist, dass sich ernsthaft darum bemüht wird, Einnahmen zu erzielen. Nicht ausreichend ist eine reine Absichtserklärung.

Nachwerbungskosten

Auch nach der Beendigung der Vermietung können nachträgliche Werbungskosten anfallen, die durch die vorherige Vermietung hervorgerufen wurden. Diese Aufwendungen sind auch abzugsfähig, wenn keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden.

Beispiele der Nachwerbungskosten können sein: Nachzahlungen für die Zeit der Vermietung für Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Beratungskosten oder Reparaturen.

Stand: 26. April 2023

Bild: igorkol_ter – stock.adobe.com