Im Jahr 2022 hat die Steuerreform auch wesentliche Änderungen für Vermieter gebracht. Hier sind einige Eckpunkte zusammengefasst, die für Vermieter besonders interessant sind:

• Mittels eines neuen umfangreichen Bundesgesetzes wurde ein nationaler Zertifikatehandel für Treibhausgasemissionen (außerhalb des EU-Emissionshandels) geschaffen.
  Ab 1.7.2022 soll je Tonne CO₂ eine zusätzliche Steuer von € 30,00 fällig werden. Ab 2023 erhöht sich dieser Wert auf € 35,00, ab 2024 auf € 45,00 und ab 2025 auf € 55,00.
  Je nachdem wo man wohnt, sollen 2022 gestaffelt zwischen € 100,00 (Stadt) und € 200,00 (Land) als Klimabonus ausbezahlt werden. Für Kinder soll es einen Aufschlag von 50 % geben. In den Folgejahren soll die Höhe des Klimabonus von den Einnahmen aus der CO₂-Steuer abhängig sein.
• Neue Sonderausgaben: Ausgaben für
  a. die thermisch-energetische Sanierung von Gebäuden oder
  b. den Ersatz eines fossilen Heizungssystems durch ein klimafreundliches Heizungssystem sind unter folgenden Voraussetzungen als Sonderausgaben zu berücksichtigen:
  – Förderung des Bundes entsprechend dem Umweltförderungsgesetz (3. Abschnitt)
  – Die entsprechende Datenübermittlung ist erfolgt.
  – Die Ausgaben abzüglich ausbezahlter Förderungen ausöffentlichen Mitteln übersteigen € 4.000,00 (für lit. a) bzw. € 2.000,00 (für lit. b).
  Die Ausgaben werden beim Empfänger der Förderung für fünf Jahre durch einen Pauschbetrag von € 800,00 (für lit. a.) bzw. € 400,00 jährlich (für lit. b.) berücksichtigt. Diese Sonderausgaben sind erstmalig bei der Veranlagung für das Kalenderjahr 2022 für Ausgaben, für welche nach dem 30.6.2022 eine bestimmte Förderung des Bundes ausbezahlt wurde, anzuwenden, sofern das Förderungsansuchen nach dem 31.3.2022 eingebracht wurde.
• Beim Einkommensteuertarif wurde der Steuersatz für die zweite Stufe ab Juli 2022 von 35 % auf 30 % und ab Juli 2023 die dritte Stufe von 42 % auf 40 % gesenkt. Da der Einkommensteuertarif kalenderjahrbezogen ist, wird die unterjährige Absenkung des Steuersatzes durch einen sich daraus ergebenen Mischsteuersatz berücksichtigt.
• Ab 1.7.2022 wird der Familienbonus für Kinder bis 18 Jahre von monatlich € 125,00 auf € 166,68 angehoben. Für Kinder über 18 Jahre wird der Familienbonus dann monatlich € 54,18 statt wie bisher € 41,68 betragen.
• Der Kindermehrbetrag für Geringverdiener wird von bisher € 250,00 für das Jahr 2022 auf € 350,00 erhöht und beträgt ab dem Jahr 2023 € 450,00 pro Kind und Jahr. Auch die Voraussetzungen wurden geändert.
• Die Körperschaftsteuer wird 2023 von 25 % auf 24 % und im Jahr 2024 von 24 % auf 23 % gesenkt.
• Der Grundfreibetrag beim Gewinnfreibetrag (bei betrieblichen Einkünften)wurde ab 2022 von 13 % auf 15 % erhöht.
• Der Grenzwert für geringwertige Wirtschaftsgüter wird 2023 (für Wirtschaftsjahre, die nach dem 31.12.2022 beginnen) von € 800,00 auf € 1.000,00 erhöht.
• Die Inanspruchnahme eines neuen Investitionsfreibetrages wird in der Höhe von 10 % bei Anschaffung von bestimmten Wirtschaftsgütern ab 2023 bei betrieblichen Einkünften möglich sein. Für Wirtschaftsgüter, deren Anschaffung oder Herstellung dem Bereich Ökologisierung zuzuordnen ist, erhöht sich der Investitionsfreibetrag um 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Es wird eine Behaltefrist von vier Jahren zu beachten sein.
• Mietkaufmodelle wurden steuerlich bessergestellt werden, indem der Vorsteuerberichtigungszeitraum bei Übertragung von Genossenschaftswohnungen (Rechtsanspruch nach § 15c WGG) von 20 auf 10 Jahre verkürzt wird. Erfasst davon sind Fälle, in denen vermietete Wohnungen nach dem Stichtag 31.3.2022 steuerfrei an die Mieter übertragen werden. Diese Bestimmung ist ausschließlich auf Wohnraum beschränkt und findet bei Geschäftsräumlichkeiten keine Anwendung.
• Es wurde eine ausdrückliche gesetzliche Regelung zur steuerlichen Behandlung von Kryptowährungen eingeführt. Laufende Einkünfte aus Kryptowährungen und realisierte Wertsteigerungen zählen nun zu den Einkünften aus Kapitalvermögen und unterliegen grundsätzlich dem besonderen Steuersatz von 27,5 %. Hier gilt es weitere umfangreiche Regelungen zu beachten. Die Steuerpflicht für Einkünfte aus Kryptowährungen trat mit 1.3.2022 in Kraft und ist in der Regel erstmals auf Kryptowährungen anzuwenden, die nach dem 28.2.2021 angeschafft wurden.

Stand: 10. Mai 2022

Erwerbsvorgänge

Der Grunderwerbsteuer unterliegen grundsätzlich Rechtsvorgänge, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen (dazu gehören neben Grund und Boden unter anderem auch Gebäude), wie z. B. Kaufverträge und Schenkungen. Wenn das Grundstück zum Vermögen einer Gesellschaft gehört, so unterliegen der Besteuerung unter anderem auch ganz bestimmte Übertragungen von Gesellschaftsanteilen, wie z. B. Anteilsvereinigungen.

Bemessungsgrundlage

Die Steuer ist grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung zu berechnen, mindestens vom Grundstückswert.

Der Grundstückswert ist ein eigener Wert, der nur zur Berechnung der Grunderwerbsteuer benötigt wird. Er kann unter Berücksichtigung bestimmter Voraussetzungen ermittelt werden durch

• eine pauschale Berechnung, für die grundsätzlich folgende Formel gilt:
  
  Grundwert: (anteilige) Grundfläche x Bodenwert/m² x 3 x Hochrechnungsfaktor der jeweiligen Gemeinde
  +
  Gebäudewert: (anteilige) Nutzfläche bzw. um 30 % gekürzte (anteilige) Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor (vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie Altersminderung)
  

  Damit die Ermittlung nach dem Pauschalwertmodell vereinfacht wird, hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) auf https://service.bmf.gv.at/service/allg/gwb/ ein Berechnungsprogramm zur Verfügung gestellt. Das BMF weist darauf hin, dass das Ergebnis des Rechners den Unterlagen zur Berechnung der Grunderwerbsteuer beigelegt werden soll. Durch die Unterschrift des Steuerpflichtigen wird die Richtigkeit und Vollständigkeit der angegebenen Daten dokumentiert.

• Werte des Immobilienpreisspiegels der Statistik Österreich. Hier ist ein Abschlag von 28,75 % zu rechnen. Die Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria dürfen allerdings nur dann verwendet werden, wenn die Vorgaben für die jeweilige Grundstücks- oder Gebäudekategorie mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstückes übereinstimmen.
• Nachweis des geringeren gemeinen Wertes, z. B. mittels Sachverständigengutachten. Die Beweislast liegt in diesem Fall beim Steuerpflichtigen.

Berechnung und Steuer

1. Für unentgeltliche Erwerbe ist der oben beschriebene Grundstückswert die Bemessungsgrundlage. Der Steuersatz ist gestaffelt:

   Wert der Immobilie	Steuersatz neu
   für die ersten € 250.000,00	0,5 %
   für die nächsten € 150.000,00	2 %
   darüber hinaus	3,5 %

   Für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes sind Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammenzurechnen.

   Erwerbe innerhalb der Familie gelten generell als unentgeltlich. Zum begünstigten Personenkreis gehören z. B. Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), Lebensgefährten (sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten), Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Pflegekinder.

2. Bei Übertragungen von Immobilien im Rahmen einer begünstigten (z. B. altersbedingten) unentgeltlichen Betriebsübertragung beträgt der Freibetrag € 900.000,00. Für den darüber hinausgehenden Wert der unentgeltlichen Übertragung ist der Stufentarif anzuwenden, jedoch maximal 0,5 % vom Grundstückswert der Immobilie.
3. Bei bestimmten Vorgängen von Gesellschaften (z. B. Anteilsvereinigung) oder Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz, wenn die Steuer nicht vom Einheitswert zu bemessen ist, beträgt der Steuersatz 0,5 %.
4. Bei bestimmten Erwerben betreffend land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, bei denen die Steuer vom Einheitswert zu berechnen ist, beträgt der Steuersatz 2 %.
5. In allen übrigen Fällen beträgt die Steuer 3,5 %.

Unterschied zwischen unentgeltlich und teilentgeltlich

Wie oben erwähnt ist bei Erwerben innerhalb des begünstigten Familienverbandes immer Unentgeltlichkeit anzunehmen. Auch Erwerbe aufgrund von Erbanfall, Vermächtnis und Erfüllung eines Pflichtteilanspruchs gelten immer als unentgeltlich – auch wenn die Übergabe außerhalb des begünstigten Familienverbandes passiert.

Bei anderen Erwerben gilt:

• Unentgeltlichkeit: Gegenleistung kleiner/gleich 30 % des Grundstückswertes
• Teilentgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 30 % und kleiner/gleich 70 % des Grundstückswertes
• Entgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 70 % des Grundstückswertes

Stand: 10. Mai 2022

Noch bis Ende letzten Jahres galt die Rechtsansicht, dass ausländische Unternehmer, die ein im Inland gelegenes Grundstück steuerpflichtig vermieten, hinsichtlich dieser Vermietungsumsätze als inländische Unternehmer für Zwecke der Umsatzsteuer zu behandeln sind und diese Umsätze daher im Veranlagungsverfahren zu erklären haben. Im Zuge der Anpassung der Umsatzsteuerrichtlinien wurde die bisherige Regelung an die europäischen Vorgaben angepasst und dahingehend ergänzt, dass ab 1.1.2022 eine vermietete Liegenschaft nur dann als umsatzsteuerliche Betriebsstätte des ausländischen Vermieters gilt, wenn dieser entsprechendes Personal zuzurechnen ist. Ist dies nicht der Fall, so hat die Abrechnung der Vermietungsumsätze durch den ausländischen Unternehmer im unternehmerischen Bereich zwingend im Reverse-Charge-Verfahren zu erfolgen. Bei Vermietungen an Privatpersonen ist hingegen eine Anwendung des Reverse-Charge-Verfahrens ausgeschlossen, da hier keine Übernahme der Steuerschuld erfolgen kann.

Rechnungslegung durch ausländische Vermieter

Sofern ausländische Unternehmer über kein inländisches Personal im Zusammenhang mit der Vermietung im Inland verfügen und zur Steuerpflicht der Vermietungsumsätze optiert haben, so hat die Abrechnung an Unternehmer im Rahmen des Reverse-Charge-Verfahrens zu erfolgen. Stellt der ausländische Unternehmer fälschlicherweise Umsatzsteuer in Rechnung, so wird diese kraft Rechnungslegung geschuldet, wobei der inländische Mieter jedoch nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.

Geltendmachung von Vorsteuern

Die Neuregelung bewirkt, dass Vorsteuern des ausländischen Vermieters bei Anwendung des Reverse-Charge-Verfahrens nunmehr ausschließlich im Erstattungsverfahren geltend gemacht werden können. Damit eine Refundierung dieser im Erstattungsweg erfolgen kann, muss der ausländische Unternehmer aber über eine gültige UID-Nummer oder eine Unternehmerbestätigung seines Ansässigkeitsstaates verfügen.

Übergang der Steuerschuld

Im Rahmen des Übergangs der Steuerschuld ist auf Seiten eines unternehmerischen Mieters zu prüfen bzw. ein Nachweis anzufordern, dass der ausländische Vermieter über keine Betriebsstätte bzw. feste Niederlassung verfügt, da dies andernfalls die Anwendung des Reverse-Charge-Verfahrens ausschließen würde.

Stand: 28. April 2022

Einkünfte aus der Veräußerung von privaten Grundstücken unterliegen der sogenannten Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Der Begriff des Grundstückes umfasst Grund und Boden, Gebäude und grundstücksgleiche Rechte.

Von dieser Besteuerung ausgenommen sind unter anderem Einkünfte aus der Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden, soweit sie innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben („Herstellerbefreiung“).

Dabei ist allerdings zu beachten, dass ein auf den Grund und Boden entfallender Veräußerungsgewinn jedoch steuerpflichtig bleibt. Der Veräußerungserlös ist in diesem Fall aufzuteilen.

Weiters ist zu beachten, dass die Herstellerbefreiung nicht für den unentgeltlichen Rechtsnachfolger wirkt und für zur Einkünfteerzielung genutzte Gebäude(teile) keine Befreiung besteht.

Werden gleichzeitig die Voraussetzungen für die "Hauptwohnsitzbefreiung" erfüllt, so geht diese vor. Es bleibt dann auch der auf den Grund und Boden im Umfang von 1.000 m² entfallende Überschuss steuerfrei.

Was bedeutet „selbst hergestellt“? Der Steuerpflichtige muss die Bauherreneigenschaft besitzen. Ein selbst hergestelltes Gebäude kann nur bei einem ins Gewicht fallenden (finanziellen) Baurisiko vorliegen. Nicht selbst hergestellt ist jedenfalls ein Gebäude, das zu einem Fixpreis erworben wurde. Fixpreise mit einzelnen beauftragten Unternehmern sind jedoch unschädlich.

Die Befreiungsbestimmung erfasst nur die erstmalige Errichtung eines Objektes. Eine erstmalige Errichtung liegt aber auch dann vor, wenn ein bestehendes Gebäude zuvor vollständig abgerissen wurde und an dessen Stelle ein neues Gebäude errichtet wird. Keine erstmalige Errichtung liegt aber vor, wenn ein bereits bestehendes Gebäude lediglich einer grundlegenden Sanierung oder einem grundlegenden Umbau unterzogen wird.

Stand: 10. Mai 2022

Verfügen im Ausland ansässige Personen in Österreich über Immobilien, welche diese für Vermietungszwecke nutzen, so stellt sich häufig die Frage, ob die umsatzsteuerliche Kleinunternehmerbefreiung in Anspruch genommen werden kann, wenn die daraus erzielten Umsätze die Umsatzgrenze von € 35.000,00 netto unterschreiten.

Obwohl die Kleinunternehmerbefreiung prinzipiell an die Ansässigkeit im Inland anknüpft, wurde in Teilen der Literatur die Meinung vertreten, dass der Sitz der wirtschaftlichen Tätigkeit und damit die umsatzsteuerliche Ansässigkeit bei einer Vermietungstätigkeit am Ort des Mietobjektes liegen. Dies hätte zur Konsequenz, dass die Kleinunternehmerbefreiung auch ausländischen Staatsbürgern offensteht, die selbst in Österreich für Zwecke der Umsatzsteuer nicht ansässig sind, deren Vermietungsobjekt jedoch im Inland liegt.

Im Rahmen eines nunmehr vorgelegten Falls hat der VwGH entschieden, dass für Zwecke der Feststellung der umsatzsteuerlichen Ansässigkeit bei Vermietungsobjekten nicht auf den Belegenheitsort des Mietobjektes abzustellen ist, sondern auf jenen Ort, wo die wesentlichen unternehmerischen Entscheidungen getroffen werden. Dementsprechend liegt eine umsatzsteuerliche Ansässigkeit im Inland und damit verbunden die Anwendbarkeit der Kleinunternehmbefreiung nur vor, wenn die Vermietungstätigkeit tatsächlich in einem Büro in Österreich durch den Vermieter ausgeübt wird oder eigenes Personal für die Leistungserbringung im Zusammenhang mit der Vermietung im Inland beschäftigt wird, welches zu autonomem Handeln befähigt ist. Liegt im Inland weder der Sitz der wirtschaftlichen Tätigkeit noch eine feste Niederlassung mit personellem Einsatz vor, so kann die Mehrwertsteuerbefreiung für Kleinunternehmer demnach nicht zur Anwendung gelangen.

Nun stellt sich allerdings die Frage, ob die Beschränkung der Kleinunternehmerbefreiung auf im Inland ansässige Unternehmer einen Verstoß gegen die europäische Dienstleistungsfreiheit darstellt. Dies verneint der VwGH unter Verweis auf die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) und begründet dies mit der Vermeidung der Steuerhinterziehung.

Stand: 10. Mai 2022