Welche Auswirkungen hat die Steuerreform auf Vermieter von Wohngebäuden?

Die Steuerreform trifft auch die Vermieter, die Gebäude für Wohnzwecke vermieten.

Daher sind mit 1.1.2016 auch in diesem Bereich einige Änderungen in Kraft getreten. Wir haben hier ein paar ausgewählte Fragen beantwortet. Zu den Neuerungen in der Grunderwerb- und Immobilienertragsteuer haben wir eigene Artikel verfasst.

Vermietung: Aufteilung Grund- und Gebäudewert laut Verordnung

Die Abschreibung darf nur vom Gebäudewert einer Immobilie berechnet werden. Daher muss der Wert der gesamten Immobilie in einen Gebäude- und einen Grundstückswert aufgeteilt werden. Wie die Aufteilung künftig aussehen wird, wird die neue Grundanteilsverordnung 2015 regeln, von dieser liegt derzeit allerdings nur ein Entwurf vor.

Verteilung von Instandhaltungsaufwendungen

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung konnten Instandhaltungsaufwendungen bisher freiwillig auf zehn Jahre verteilt werden. Diese Verteilung ist nun nur mehr auf 15 Jahre möglich. Das gilt für Ausgaben ab dem Jahr 2016. Bisherige Zehntelbeträge laufen unverändert weiter.

Verteilung von Instandsetzungsaufwendungen

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Instandsetzungsaufwendungen (wie beispielsweise Austausch der Fenster) nun zwingend auf 15 Jahre (bisher zehn Jahre) zu verteilen.

Auch alle bisherigen Instandsetzungsaufwendungen, bei denen eine 10-Jahres-Verteilung vorgenommen wurde, sind auf 15 Jahre zu verteilen.

Stand: 11. April 2016

Wie werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermittelt?

Wenn Sie Immobilien besitzen, die Sie zu Wohn- oder auch zu Geschäftszwecken vermieten bzw. einer anderen Person zur Nutzung überlassen, müssen Sie die Einnahmen daraus dem Finanzamt gegenüber erklären.

Eine eigene Einkunftsart, die sich nur mit Vermietung und Verpachtung beschäftigt, findet man im Einkommensteuergesetz.

Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“

Die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ ist gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und den Einkünften aus Kapitalvermögen) nachrangig. Das heißt, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung liegen nur dann vor, wenn das Mietobjekt nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und vom Vermieter auch keine Nebenleistungen erbracht werden, die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehen.

Beispiel: Vermietet eine GmbH ein Grundstück, so gehört dieses Grundstück zu ihrem Betriebsvermögen, und das Grundstück wird somit in der Bilanz der GmbH aufgenommen und der Gewinn durch doppelte Buchführung ermittelt. Die Mieterträge sind in diesem Fall Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Vermietet nun eine Privatperson und nicht eine GmbH dieses Grundstück, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Bilanzierung ist somit ausgeschlossen.

Ermittlung der Einkünfte

Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Einnahmen sind also die Miete und eventuell die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter einnehmen.

Das Steuerrecht meint mit dem Begriff Werbungskosten Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen.

Stand: 11. April 2016

Umsatzsteuer bei Vermietung und Verpachtung

Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Das ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung, das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteuerung, andererseits hat der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind z. B. die Vermietungen von Büros,  Geschäftsräumen oder Lagerplätzen.

Welche Vermietung unterliegt 10% und welche 20 %?

Steuersatz 10 % Steuersatz 20 %
Vermietung zu Wohnzwecken (ausgenommen Heizkosten) Vermietung und Verpachtung von Maschinen und sonstigen Betriebsvorrichtungen
Leistungen von Wohnungseigentümer-gemeinschaften zur Erhaltung der Anlage, soweit sie für Wohnzwecke genutzt wird (ausgenommen Heizkosten) Vermietung von Räumlichkeiten oder Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen (Garagen)
  Vermietung von beweglichen Einrichtungsgegenständen (in Wohnungen)
  Heizkosten im Rahmen der Vermietung für Wohnzwecke
  Vermietung von Parkplätzen bzw. Garagen

Unechte Befreiung

Vermietungen und Verpachtungen, die nicht der 10- bzw. 20%igen Besteuerung unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit, das sind beispielsweise Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht.

Solche Vermieter haben allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn der Mieter ein Arzt ist, der die Räumlichkeiten für seine Arztpraxis nutzt, weil der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %.

Neuer Steuersatz von 13 % nur für Beherbergung

Von der Vermietung für Wohnzwecke ist die Beherbergung zu unterscheiden. Zur Unterscheidung, ob eine Beherbergung oder eine Vermietung zu Wohnzwecken vorliegt, ist der Verwendungszweck maßgeblich, d. h. bei einer Vermietung muss der Mieter den Mietgegenstand als Wohnung nutzen.

Für Beherbergungen gilt ab 1.5.2016 grundsätzlich der neue Steuersatz von 13 % (bisheriger Steuersatz: 10 %) – außer es trifft eine Übergangsregelung zu.

Was zählt zur Beherbergung?

Der Begriff Beherbergung umfasst nicht nur die reine Überlassung von Räumlichkeiten, sondern auch gewisse Leistungen für Touristen, wie die Betreuung

  • der überlassenen Räumlichkeiten, wie z. B. Reinigung der Zimmer oder die Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern, Kühlung und Beleuchtung oder
  • des Gastes selbst, z. B. Anbieten eines Frühstücks

Diese Dienstleistungen müssen dem Gast einen Aufenthalt ermöglichen, ohne dass er umfangreiche eigene Vorkehrungen treffen muss. Ein Indiz für die Beherbergung ist auch die kurzfristige Dauer der Vermietung.

Stand: 11. April 2016

Wie lange müssen Unterlagen aufbewahrt werden?

Sie möchten Platz schaffen für Ihre neuen Unterlagen und fragen sich jetzt, wie lange Sie Ihre Belege aufbewahren müssen? Grundsätzlich beträgt die Frist sieben Jahre, aber es gibt auch andere Fristen zu beachten, wie z. B.

  • Unterlagen über Grundstücke: Für Unterlagen im Zusammenhang mit Grundstücken verlängert sich die Aufbewahrungsfrist auf 22 Jahre.
  • Grundstückskauf: Beim Kauf eines Grundstücks sollten alle Unterlagen, die mit dem Kauf in Zusammenhang stehen, aufbewahrt werden (z. B. Kaufvertrag, Belege über Anwalts-/Notarkosten und Grunderwerbsteuer und alle Rechnungen zu später getätigten Investitionen). So können bei einem späteren Verkauf die tatsächlichen Anschaffungskosten bei der Berechnung des Veräußerungsgewinnes angesetzt werden.
  • Unterlagen als Beweismittel bei einem Gerichtsverfahren: Diese Fristen gelten nicht für Unterlagen, die für Gerichtsverfahren als Beweismittel dienen. Hier verlängert sich die Frist auf unbestimmte Zeit. Auch Unterlagen über Eigentums- oder Bestandsrechte und Arbeitsverträge sollten länger aufgehoben werden.

Betriebsprüfungen 10 Jahre zurück: Bitte beachten Sie, dass Betriebsprüfungen bis 10 Jahre zurück möglich sind. Daher ist es sinnvoll, die Unterlagen so lange aufzuheben.

Stand: 11. April 2016

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Neuregelung der Grunderwerbsteuer seit 1.1.2016

Bei allen Übertragungen ist der Wert der Gegenleistung mindestens aber der Grundstückswert die Bemessungsgrundlage. Grundsätzlich beträgt der Steuersatz 3,5 % – außer es trifft eine Ausnahmeregelung zu, wie z. B. bei unentgeltlichem Erwerb, land- und forstwirtschaftlichen Übertragungen, begünstigten Betriebsübertragungen.

Berechnung des Grundstückswerts

Der Grundstückswert ist ein eigener Wert, der nur zur Berechnung der Grunderwerbsteuer benötigt wird. Er kann ermittelt werden durch:

  • eine pauschale Berechnung
  • den Immobilienpreisspiegel
  • Nachweis des geringeren gemeinen Wertes

Pauschale Berechnung

Damit die Ermittlung nach dem Pauschalwertmodell vereinfacht wird, hat das Bundesministerium für Finanzen ein Berechnungsprogramm auf https://service.bmf.gv.at/service/allg/gwb/ zur Verfügung gestellt.

Hinweis: Das Bundesministerium für Finanzen weist darauf hin, dass das Ergebnis des Rechners den Unterlagen zur Berechnung der Grunderwerbsteuer beigelegt werden soll. Durch die Unterschrift des Steuerpflichtigen wird die Richtigkeit und Vollständigkeit der angegebenen Daten dokumentiert.

Grundsätzlich gilt folgende Formel:

(anteilige) Grundfläche x Bodenwert/m² x 3 x Hochrechnungsfaktor
+ Nutzfläche bzw. (anteilige) Bruttogrundfläche x Baukostenfaktor (vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie Altersminderung)

Immobilienpreisspiegel

Im Jahr 2016 ist der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer zu verwenden (wenn im Spiegel eine vergleichbare Immobilie bewertet wird).

Ab 2017 muss der Immobilienpreisspiegel der Statistik Österreich verwendet werden. Hier ist jeweils noch ein Abschlag von 28,75 % zu rechnen.

Unentgeltliche Erwerbe

Für unentgeltliche und für bestimmte andere Erwerbe gilt folgender Stufentarif:

Wert der Immobilie Steuersatz neu
für die ersten € 250.000,00 0,5 %
für die nächsten € 150.000,00 2 %
darüber hinaus 3,5 %

Bei teilentgeltlichen Erwerben gilt der Stufentarif auch für den unentgeltlichen Teil.

Für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes sind Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammenzurechnen.

Eine Zusammenrechnung hat auch dann zu erfolgen, wenn durch mehrere Erwerbsvorgänge eine wirtschaftliche Einheit innerhalb der Fünfjahresfrist an dieselbe Person anfällt.

Das heißt, es handelt sich um keinen getrennten Erwerbsvorgang, wenn z. B. Vater und Mutter jeweils die Hälfte von einem Haus der Tochter schenken.

Übertragung im Familienverband

Erwerbe innerhalb der Familie gelten immer als unentgeltlich und fallen daher immer unter die Staffelung. Darunter fällt die Übertragung einer Liegenschaft an

  • den Ehegatten oder eingetragenen Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft),
  • den Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten,
  • einen Verwandten oder Verschwägerten in gerader Linie,
  • ein Stief-, Wahl- oder Pflegekind oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragenen Partner oder Geschwister,
  • Nichten oder Neffen des Überträgers.

Begünstigte Betriebsübertragungen

Bei Übertragungen von Immobilien im Rahmen einer begünstigten (z. B. altersbedingten) unentgeltlichen Betriebsübertragung beträgt der Freibetrag nun € 900.000,00 (vor 1.1.2016 € 365.000,00). Für den darüber hinausgehenden Wert der unentgeltlichen Übertragung ist der Stufentarif anzuwenden – jedoch maximal 0,5 % vom Grundstückswert der Immobilie.

Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

Bei bestimmten Erwerben betreffend land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, bei denen die Steuer vom einfachen Einheitswert zu berechnen ist, beträgt der Steuersatz 2 %, dazu zählen z. B. Übertragungen im Familienverband.

Auch bei Betriebsübertragungen von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben, Teilbetrieben oder Mitunternehmeranteilen hat sich nichts Wesentliches geändert. Der Betriebsfreibetrag beträgt in diesen Fällen € 365.000,00.

Stand: 11. April 2016

Befreiungen von der Immobilienertragsteuer

Hauptwohnsitzbefreiung

Die Hauptwohnsitzbefreiung kann für Eigenheime und Eigentumswohnungen (samt Grund und Boden bis 1.000 m²) angewendet werden, die

  • dem Veräußerer ab der Anschaffung oder Herstellung bis zum Verkauf für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben oder
  • innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung für mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben.

In beiden Fällen muss der Hauptwohnsitz aufgegeben werden. Ein Eigenheim darf aus nicht mehr als zwei Wohnungen bestehen, und die Eigentumswohnung muss eine Wohnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes oder eine vergleichbare ausländische Wohnung sein. Es müssen mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche eigenen Wohnzwecken dienen.

Beispiel: Zwei Söhne erben ein Haus. Nach der Einantwortung begründet A dort für drei Jahre seinen Hauptwohnsitz und bezahlt seinen Bruder aus. Da die erste Befreiungsbestimmung (Verkauf nach zwei Jahren) einen entgeltlichen Erwerb voraussetzt, ist nur der vom Bruder entgeltlich erworbene Teil steuerfrei. Bei einer Veräußerung nach fünf Jahren greift die zweite Befreiungsbestimmung. Dann würde die Hauptwohnsitzbefreiung auch für die vererbte Grundstückshälfte anwendbar sein.

Herstellerbefreiung

Die Befreiung gilt für selbst hergestellte Gebäude, nicht jedoch für Grund und Boden. Treffen die Voraussetzungen für beide Befreiungen zu, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang. Die Herstellerbefreiung ist auch nicht anwendbar, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde (z. B. Vermietung, betriebliche Nutzung). Wird die Eigentumswohnung bzw. das Haus teilweise vermietet, ist bei einem Verkauf lediglich jener Teil von der Steuer befreit, der auf die nicht vermietete Fläche entfällt.

Die Befreiung steht auch nur dem Hersteller selbst zu.

Beispiel: Ein Gebäude wird unentgeltlich übertragen. Der Erwerber des Gebäudes möchte es verkaufen. Die Befreiung steht nicht zu.

Enteignungen und Tauschvorgänge

Veräußerungen von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs oder zur Vermeidung eines solchen und bestimmte Tauschvorgänge sind ebenfalls befreit.

Stand: 11. April 2016

Wie wird ein Immobilienverkauf ab 1.1.2016 besteuert?

Verkauf im Privatvermögen

Besteuerung von Immobilien
Erwerb vor 1.4.2002 Erwerb ab 1.4.2002
Ohne Umwidmung
Steuerbelastung:
4,2 % (bis 31.12.2015: 3,5 %) des Verkaufserlöses oder 30 % (bis 31.12.2015: 25 %) vom Gewinn (Option)		 Mit Umwidmung
Steuerbelastung:
18 % (bis 31.12.2015: 15 %) des Verkaufserlöses oder 30 % (bis 31.12.2015: 25 %) vom Gewinn (Option)		 Generell
Steuerbelastung:
30 % (bis 31.12.2015: 25 %) vom Gewinn

Hinweis: Seit Jahresbeginn ist ein Inflationsabschlag nicht mehr möglich.

Neuvermögen: Erwerb ab 1.4.2002

Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit 30 % (bis 31.12.2015: 25 %) besteuert. Er wird berechnet aus dem Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten (dazu gehören ebenfalls die Nebenkosten).

Weiters sind auch zu berücksichtigen: AfA, Teilabsetzbeträge und Instandsetzungsbeträge.

Reduziert wird der Veräußerungsgewinn nur noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer.

Altvermögen: Erwerb vor 1.4.2002

Bei Anschaffungen vor dem 1.4.2002 beträgt die Steuer pauschal 18 % (bis 31.12.2015: 15 %) vom Verkaufserlös (nicht Veräußerungsgewinn), wenn nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung erfolgte, und 4,2 % (bis 1.1.2016: 3,5 %) vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle.

Der Veräußerungsgewinn kann auf Antrag aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt und mit 30 % (bis 1.1.2016 25 %) besteuert werden. In diesem Fall kann auch der Inflationsabschlag angesetzt werden. (Das ist bei einer geringen Wertsteigerung sinnvoll. Es ist zu empfehlen, dass vorab eine Vergleichsrechnung erstellt wird.).

Stand: 11. April 2016

Änderungen für Verluste aus Immobilienverkäufen seit Jahresbeginn

Verluste bei Vermietung

Treten bei Ihrer Vermietung vorübergehend Verluste auf, so können Sie diese Verluste im gleichen Jahr mit anderen positiven Einkünften (z. B. aus Ihrem Betrieb oder Ihrem Einkommen aus nichtselbständiger Arbeit) verrechnen und sparen damit Einkommensteuer. Sollten Sie neben den Vermietungseinkünften keine positiven Einkünfte haben, so sind Ihre Verluste aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verloren, da sie nicht in das Folgejahr vortragsfähig sind.

Achtung: Bei dauernden Verlusten prüft die Finanz, ob Sie mit Ihrer Vermietung überhaupt Einkünfte erzielen wollen oder ob es sich um eine sogenannte „Liebhaberei“ handelt. Dies ist dann mit Rentabilitäts- bzw. Prognoserechnungen zu widerlegen. Werden Ihre negativen Einkünfte aus Vermietung als Liebhaberei eingestuft, so können Sie die angefallenen Verluste nicht mehr mit positiven Einkünften verrechnen.

Verluste beim Verkauf von Immobilien im Privatvermögen

Kommt es beim Verkauf von privaten Grundstücken im Kalenderjahr zu einem Gesamtverlust, konnte dieser bis 31.12.2015 zur Hälfte mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden. Diese Regelung gilt auch, wenn die Einkünfte mit dem Einkommensteuertarif besteuert werden (Option zur Regelbesteuerung).

Durch die Steuerreform wurde die Verlustausgleichsmöglichkeit bei privaten Grundstücksveräußerungen ab 2016 geändert. 60 % der Verluste können nun auf 15 Jahre aufgeteilt werden.

Alternative: Statt der Verteilung auf 15 Jahre, können die 60 % des Verlustes auch sofort im Entstehungsjahr ausgeglichen werden.

Verlustausgleich beim Verkauf von betrieblichen Immobilien

Verluste aus betrieblichen Grundstücksverkäufen müssen vorrangig mit positiven Einkünften aus der Veräußerung oder Zuschreibung solcher Grundstücke desselben Betriebs verrechnet werden. Das gilt für Betriebsgrundstücke, auf deren Wertsteigerung der besondere Steuersatz von 30 % anzuwenden ist.

Bleibt danach noch ein Verlust übrig, darf dieser bislang nur zur Hälfte mit anderen (tarifbesteuerten) Einkünften ausgeglichen werden. Hier sind ab 2016 auch 60 % des Verlustes abzugsfähig.

Diese Regelung gilt ab der Veranlagung für 2016.

Stand: 11. April 2016

Belegerteilungspflicht gilt auch für Vermieter

Seit Jahresbeginn trifft auch die Vermieter die Einzelaufzeichnungs- und die Belegerteilungspflicht. Wird der Gewinn durch Einnahmen-Ausgaben-Rechner ermittelt, müssen alle erfolgswirksamen Bargeschäfte einzeln festgehalten werden, z. B. durch Paragondurchschriften. Über die Barzahlung muss auch ein Beleg ausgestellt werden. Dies gilt unabhängig vom Jahresumsatz und vom Betrag der Barzahlung. Der Kunde muss den Beleg entgegennehmen und mitnehmen, bis er sich außerhalb der Geschäftsräumlichkeiten befindet.

Die Registrierkassenpflicht gilt für Vermieter nicht. Eine Kasse muss daher nicht angeschafft werden.

Mindestangaben am Beleg

Der Beleg muss mindestens folgende Angaben enthalten: 

  1. eindeutige Bezeichnung des liefernden oder leistenden Unternehmers oder desjenigen, der statt dem Unternehmer einen Beleg erteilen kann,
  2. fortlaufende Nummer mit einer oder mehreren Zahlenreihen, die zur Identifizierung des Geschäftsvorfalles einmalig vergeben wird,
  3. Tag der Belegausstellung,
  4. Menge und handelsübliche Bezeichnung der gelieferten Gegenstände oder Art und Umfang der sonstigen Leistungen und
  5. Betrag der Barzahlung, wobei es genügt, wenn dieser Betrag aufgrund der Belegangaben rechnerisch ermittelbar ist.

Die Punkte 1 und 4 können auch durch Symbole oder Schlüsselzahlen ausgedrückt werden, wenn ihre eindeutige Bestimmung aus dem Beleg oder anderen Unterlagen ersichtlich ist.

Ist der Empfänger der Leistung bzw. Lieferung Unternehmer, können die im 4. Punkt geforderten Angaben auch in anderen Unterlagen enthalten sein, wenn auf diese Unterlagen im Beleg hingewiesen wird.

Der Unternehmer muss eine Durchschrift oder eine sonstige Zweitschrift anfertigen und aufbewahren.

Strafen

Hält sich der Unternehmer nicht an diese Verpflichtung, begeht er eine Finanzordnungswidrigkeit. Der Strafrahmen liegt in diesem Fall bei bis zu € 5.000,00. Bis zum Ende des ersten Halbjahres 2016 wird allerdings in bestimmten Fällen noch von einer Bestrafung abgesehen.

Beratung

Wenn Sie Barzahlungen entgegennehmen, vereinbaren Sie bitte sobald wie möglich einen Beratungstermin mit uns, dann informieren wir Sie gerne über alle neuen Bestimmungen.

Stand: 11. April 2016

Was sind Werbungskosten?

Werbungskosten sind jene Aufwendungen, die bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten zur Ermittlung der Einkünfte von den Einnahmen abgezogen werden können.

Das Gesetz definiert „Werbungskosten“ als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zählen, z. B. Absetzung für Abnutzung (Afa), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes, Herstellungs- bzw. Erhaltungsaufwand.

Vorwerbungskosten

Es können auch dann schon steuerlich abzugsfähige Werbungskosten vorliegen, wenn zum Zahlungszeitpunkt noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten).

Die künftige Vermietung muss jedoch mit ziemlicher Sicherheit feststehen (z. B. mit dem zukünftigen Mieter ist bereits ein bindender Vertrag abgeschlossen worden = Vermietungsabsicht).

Beispiel: Einen klassischen Fall der Vorwerbungskosten stellen Sanierungsaufwendungen dar. Sollten Sie ein bisher privat genutztes Gebäude zum Zwecke der Vermietung sanieren, sind diese Kosten bereits vor der Einnahmenerzielung abzugsfähig.

Vergebliche Werbungskosten

Vergebliche Aufwendungen sind Werbungskosten, wenn ein objektiv erkennbarer Zusammenhang mit der auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichteten Tätigkeit vorliegt. Voraussetzung ist, dass sich ernsthaft darum bemüht wird, Einnahmen zu erzielen. Nicht ausreichend ist eine reine Absichtserklärung.

Nachwerbungskosten

Auch nach der Beendigung der Vermietung können nachträgliche Werbungskosten anfallen, die durch den vorherigen Mieter hervorgerufen wurden.

Diese Aufwendungen sind auch abzugsfähig, wenn keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden.

Beispiele der Nachwerbungskosten können sein: Nachzahlungen für die Zeit der Vermietung für Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Beratungskosten oder Reparaturen.

Stand: 11. April 2016