Das Kontenregister des Finanzministeriums hat mittlerweile seinen Betrieb aufgenommen. Wer kann es nun tatsächlich einsehen?

Selbstauskunft

Auf FinanzOnline sind die eigenen Konten grundsätzlich ersichtlich. Unter dem Menüpunkt Abfragen/Kontenregister kann der Kontoinhaber selbst seine von den Finanzinstituten gemeldeten Konten einsehen.

Fragt eine Behörde einen Eintrag im Register ab, bekommt der betroffene Kontoinhaber eine Information in seine FinanzOnline-DataBox.

Kontenregister- und Konteneinschau von Abgabenbehörden

Für die Kontenregister- und Konteneinschau durch Abgabenbehörden legt ein Erlass detaillierte Regeln fest, hauptsächlich mit dem Ziel des Rechtschutzes.

In das Kontenregister darf die Abgabenbehörde im Veranlagungsverfahren zur Einkommen-, Körperschaft- und Umsatzsteuer nur Einschau nehmen, wenn der Sachverhalt mittels Vorhalt nicht aufgeklärt werden kann.

Bei Außenprüfungen und der gemeinsamen Prüfung aller lohnabhängigen Abgaben (GPLA) kann die Finanzbehörde bereits zwecks Vorbereitung einsehen. Das heißt: Bei Prüfungen wird in Zukunft damit zu rechnen sein, dass die Behörde bereits zu Beginn über die Daten im Kontenregister Bescheid weiß.

Außerdem besteht die Möglichkeit zur Einschau ins Kontenregister bei Liquiditätsprüfung und zur Abgabensicherung.

Bei der Konteneinschau verlangt die Behörde vom Kreditinstitut beispielsweise Auskünfte über Geschäftsverbindungen des Betroffenen. Die Konteneinschau ist im Veranlagungsverfahren und bei der Außenprüfung nur unter sehr eng gesteckten Voraussetzungen zulässig, quasi als Ultima Ratio. Sie bedarf grundsätzlich einer Bewilligung des Bundesfinanzgerichts.

Die Finanzstrafbehörden dürfen ebenfalls unter bestimmten Voraussetzungen in das Kontenregister und nach dem Finanzstrafgesetz in Konten Einblick nehmen.

Stand: 27. April 2017

Wird eine Tätigkeit als Liebhaberei eingestuft, ist sie Privatvergnügen, und die daraus resultierenden Verluste können nicht steuerwirksam genutzt werden.

Ist eine vermietete Eigentumswohnung fremdfinanziert, können Verluste entstehen. Dann ist diese Vermietung Liebhaberei. Liebhaberei liegt bei Vermietung einer Eigentumswohnung also nicht vor, wenn in einem absehbaren Zeitraum (20 Jahre ab Beginn der Vermietung beziehungsweise 23 Jahre ab dem Anfall von ersten Aufwendungen) ein Gesamtüberschuss zu erwarten ist (Prognoserechnung erforderlich!).

Erkenntnis des Bundesfinanzgerichts (BFG)

Im Entscheidungsfall haben die durch die Wirtschaftskrise im Jahr 2008 verursachten Kursschwankungen den für den Kauf der vermieteten Wohnung aufgenommenen Fremdwährungskredit in die Höhe getrieben und einen vorzeitigen Verkauf der Wohnung – mit Verlust – nach sich gezogen.

Das BFG führt zur Frage der Liebhaberei aus: Lässt die Prognoserechnung für den veranschlagten Zeitraum zwar einen Gesamtgewinn erwarten, wird die Vermietung aber vorzeitig mit Gesamtverlust beendet, ist zu unterscheiden, ob

1. die Vermietung aufgrund von „Unwägbarkeiten“ beendet wurde, dann liegt eine Einkunftsquelle vor oder
2. die Vermietung aus anderen Gründen abgebrochen wurde. Dann nimmt die Finanz Liebhaberei an.

Unwägbarkeiten

Unwägbarkeiten sind unerwartete Ereignisse, die von der Verwirklichung gewöhnlicher Geschäftsrisiken abzugrenzen sind. Im Entscheidungsfall blieb die Erhöhung des Kreditbetrages durch Kursschwankungen im normalen, Fremdwährungskrediten immanenten Bereich. Es lag keine Unwägbarkeit vor, weshalb die Vermietung als Liebhaberei einzustufen war.

Stand: 27. April 2017

Wenn Sie Immobilien besitzen, die Sie zu Wohn- oder auch zu Geschäftszwecken vermieten bzw. einer anderen Person zur Nutzung überlassen, müssen Sie die Einnahmen daraus dem Finanzamt gegenüber erklären.

Eine eigene Einkunftsart, die sich nur mit Vermietung und Verpachtung beschäftigt, findet man im Einkommensteuergesetz.

Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“

Die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ ist gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und Einkünfte aus Kapitalvermögen) nachrangig. Das heißt, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung liegen nur dann vor, wenn das Mietobjekt nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und vom Vermieter auch keine Nebenleistungen erbracht werden, die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehen.

Beispiel: Vermietet eine GmbH ein Grundstück, so gehört dieses Grundstück zu ihrem Betriebsvermögen, und das Grundstück wird somit in die Bilanz der GmbH aufgenommen und der Gewinn durch doppelte Buchführung ermittelt. Die Mieterträge sind in diesem Fall Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Vermietet nun eine Privatperson und nicht eine GmbH dieses Grundstück, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Bilanzierung ist somit ausgeschlossen.

Ermittlung der Einkünfte

Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Einnahmen sind also die Miete und eventuell die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter einnehmen.

Das Steuerrecht meint mit dem Begriff „Werbungskosten“ Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen.

Stand: 27. April 2017

Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Das ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung, das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteuerung, andererseits hat der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind z. B. die Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen.

Welche Vermietung unterliegt 10 % und welche 20 %?

Von der Vermietung zu Wohnzwecken ist die Beherbergung zu unterscheiden (Steuersatz 13 %). Bei Beherbergung werden auch zusätzlich bestimmte Dienstleistungen (z. B. Frühstück) erbracht.

Unechte Befreiung

Vermietungen und Verpachtungen, die nicht der 10- bzw. 20%igen Besteuerung unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit, das sind beispielsweise Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht. 

Solche Vermieter haben allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn der Mieter ein Arzt ist, der die Räumlichkeiten für seine Arztpraxis nutzt, weil der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %.

Kurzfristige Grundstücksvermietung

Bisher mussten Vermieter grundsätzlich auch bei kurzfristiger Vermietung von Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen, prüfen, ob der Mieter aus dieser Leistung fast vollständig zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.

War dies nicht gegeben, war dieser Umsatz von der Umsatzsteuer befreit, und somit konnte der Vermieter für Aufwendungen im Zusammenhang mit dem vermieteten Raum nicht den vollen Vorsteuerabzug geltend machen.

Vermietete ein Hotelbetreiber beispielsweise einen Veranstaltungsraum zum Teil an Unternehmer, die voll zum Vorsteuerabzug berechtigt waren, und zum Teil an Privatpersonen, durfte der Hotelbetreiber für die Umsätze an die Privatpersonen nicht zur Steuerpflicht optieren, und damit war oft eine aufwendige Vorsteuerberichtigung erforderlich.

Seit 1.1.2017 zwingende Steuerpflicht

Seit 1.1.2017 ist die kurzfristige Vermietung von Grundstücken zwingend steuerpflichtig (Steuersatz 20 %), wenn der Unternehmer das Grundstück sonst

• nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen,
• für kurzfristige Vermietungen oder
• zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses (z. B. Hotelbetreiber wohnt mit seiner Familie in einem Stockwerk des Hotels)

 verwendet.

Stand: 27. April 2017

Verkauf im Privatvermögen

Neuvermögen: Erwerb ab 1.4.2002

Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit 30 % besteuert. Er wird berechnet aus dem Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten (dazu gehören ebenfalls die Nebenkosten).

Weiters sind auch zu berücksichtigen:

AfA, Teilabsetzbeträge, Instandsetzungsaufwand und bestimmte steuerfreie Subventionen. Reduziert wird der Veräußerungsgewinn nur noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie bestimmte Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen.

Altvermögen: Erwerb vor 1.4.2002

War die Immobilie zum 1.4.2012 nicht steuerhängig, wie z. B. bei den meisten Anschaf­fungen vor dem 1.4.2002, beträgt die Steuer pauschal 18 % vom Verkaufserlös (nicht Veräußerungsgewinn), wenn nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung erfolgte, und 4,2 % vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle. 

Der Veräußerungsgewinn kann auf Antrag aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt und mit 30 % besteuert werden. (Das ist bei einer geringen Wertsteigerung sinnvoll. Es ist zu empfehlen, dass vorab eine Vergleichsrechnung erstellt wird.)

Befreiungsbestimmungen gibt es für Hauptwohnsitze, selbst hergestellte Gebäude, Enteignungen und bestimmte Tauschvorgänge.

Stand: 27. April 2017