Umsatzsteuer: Was ist eine Großreparatur bei Gebäuden?

Ändern sich bei einem Gebäude, das der Unternehmer als Anlagevermögen verwendet, die Verhältnisse, die im Kalenderjahr der erstmaligen Verwendung für den Vorsteuerabzug maßgebend waren, so ist in einem bestimmten Ausmaß eine Berichtigung des Vorsteuerabzugs durchzuführen. Dies gilt sinngemäß auch für Vorsteuerbeträge, die bei Gebäuden auf Kosten von Großreparaturen entfallen.

Der Begriff „Großreparatur“ wurde nun vom Verwaltungsgerichtshof in einer Entscheidung genauer definiert. Daraufhin hat das BMF auch die Umsatzsteuerrichtlinien angepasst:

Eine „Großreparatur“ im Sinne der Umsatzsteuer sei ein

  • nicht aktivierungspflichtiger (zum Berichtigungszeitpunkt nicht vollständig verbrauchter) Aufwand,
  • der nicht „regelmäßig“ erwächst und
  • von dem sich sagen lässt, er falle „ins Gewicht“. Das ist auch gegeben, wenn der Aufwand, in Relation zum „gesamten Anschaffungswert“ des Grundstücks bzw. Gebäudes nur gering ist.

(In der entsprechenden Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs war die Wertrelation von Großreparatur zu Gebäude nur 2 %).

Stand: 25. April 2018

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Was sind Werbungskosten?

Werbungskosten sind im Sinne des Einkommensteuergesetzes jene Aufwendungen, die bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten zur Ermittlung der Einkünfte von den Einnahmen abgezogen werden können. Das Gesetz definiert Werbungskosten als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zählen z. B. Absetzung für Abnutzung (Afa), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes, Herstellungs- bzw. Erhaltungsaufwand.

Vorwerbungskosten

Es können auch dann schon steuerlich abzugsfähige Werbungskosten vorliegen, wenn zum Zahlungszeitpunkt noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten). Die künftige Vermietung muss jedoch mit ziemlicher Sicherheit feststehen und dies muss klar und deutlich nach außen in Erscheinung treten (z. B. mit dem zukünftigen Mieter ist bereits ein bindender Vertrag abgeschlossen worden = Vermietungsabsicht).

Beispiele: Schuldzinsen für die Anschaffung des Baugrundes, öffentliche Abgaben vom Grundbesitz bis zur Fertigstellung des Gebäudes.

Vergebliche Werbungskosten

Vergebliche Aufwendungen sind Werbungskosten, wenn ein objektiv erkennbarer Zusammenhang mit der auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichteten Tätigkeit vorliegt. Voraussetzung ist, dass sich ernsthaft darum bemüht wird, Einnahmen zu erzielen. Nicht ausreichend ist eine reine Absichtserklärung.

Nachwerbungskosten

Auch nach der Beendigung der Vermietung können nachträgliche Werbungskosten anfallen, die durch den vorherigen Mieter hervorgerufen wurden. Diese Aufwendungen sind auch abzugsfähig, wenn keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden.

Beispiele der Nachwerbungskosten können sein: Nachzahlungen für die Zeit der Vermietung für Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Beratungskosten oder Reparaturen.

Stand: 25. April 2018

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5 Tipps für den richtigen Umgang mit E-Mails

  • E-Mails zwischendurch zu bearbeiten stört die Konzentration. Legen Sie fixe Zeiten fest, zu denen Sie E-Mails lesen. Schalten Sie die Erinnerungsfunktion aus, damit Sie nicht durch jedes neue E-Mail abgelenkt werden.
  • Entscheiden Sie sofort, was Sie mit dem Mail machen: löschen, sofort beantworten oder in den Ordner „später bearbeiten“ verschieben. Alle E-Mails, bei denen eine kurze Antwort ausreicht, sollten Sie sofort bearbeiten.
  • E-Mail schreiben oder doch telefonieren? Auf die meisten versendeten Mails folgt eine Antwort, auf die Sie wieder reagieren müssen. Manche Themen sind schneller besprochen. Beachten sollten Sie auch, dass in manchen Fällen ein E-Mail auch missverstanden werden kann, da wir auch sehr viel über den Tonfall oder durch die Körpersprache ausdrücken.
  • Gehen Sie sparsam um mit Kopien (Mails, die in CC verschickt werden) und halten Sie auch Ihre Kollegen bzw. Mitarbeiter dazu an, Sie nur bei für Sie wirklich wichtigen Themen in CC zu setzen.
  • Tipp für den Chef: Als Vorgesetzter könnten Sie sich auch den Luxus gönnen, nur E-Mails von bestimmten Absendern zu Ihnen durch zu lassen. Alle anderen lassen Sie von Ihrer Assistentin lesen und beantworten. Das setzt voraus, dass Sie Ihrer Assistentin vertrauen und Sie sich auf sie verlassen können.

Stand: 25. April 2018

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Wie hoch ist der Grundanteil?

Bei der Vermietung eines Gebäudes kann die Abschreibung als Aufwand, der den Einnahmenüberschuss reduziert, geltend gemacht werden. Diese Abschreibung darf allerdings nur vom Gebäudewert einer Immobilie berechnet werden. Daher muss für die Berechnung der Abschreibung der Wert der gesamten Immobilie in den Gebäude- und den Grundstückswert aufgeteilt werden.

Der Grundanteil im außerbetrieblichen Bereich ist ab 1.1.2016 grundsätzlich in Höhe von 40 % auszuscheiden, außer die pauschale Ermittlung der Grundanteilsverordnung bestimmt etwas anderes:

Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern

In diesen Gemeinden sind als Grundanteil 20 % des Werts auszuscheiden, wenn der durchschnittliche m²-Preis für das Bauland und für voll aufgeschlossene, unbebaute Grundstücke (baureifes Land) weniger als € 400,00 beträgt.

Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern

In Gemeinden, in denen mindestens 100.000 Einwohner leben, und in Gemeinden, in denen der durchschnittliche m²-Preis für Bauland und baureifes Land bei mindestens € 400,00 liegt, beträgt der Anteil von Grund und Boden

  • 30 %, wenn das Gebäude mehr als zehn Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst, oder
  • 40 %, wenn das Gebäude bis zu zehn Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst.

(Hinweis: Laut Verordnung liegt eine eigene Geschäftseinheit jedenfalls pro angefangenen 400 m² Nutzfläche vor.)

Wann muss die neue pauschale Aufteilung nicht angewendet werden?

Die neue pauschale Aufteilung muss jedoch nicht angewendet werden, wenn der Grundanteil nachgewiesen wird, beispielsweise durch ein Gutachten eines Sachverständigen. Das Gutachten unterliegt allerdings der freien Beweiswürdigung der Behörde.

Sie ist auch nicht anzuwenden, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen (das heißt der tatsächliche Grundanteil um mindestens 50 %).

Stand: 27. April 2017

Muss ich eine Schenkung melden?

Anzeigepflicht besteht für Schenkungen und Zweckzuwendungen unter Lebenden, wenn im Zeitpunkt des Erwerbes mindestens ein Beteiligter einen Wohnsitz, den gewöhnlichen Aufenthalt, den Sitz oder die Geschäftsleitung im Inland hatte. Zu melden sind insbesondere Schenkungen von:

  • Bargeld, Kapitalforderungen, Gesellschaftsanteilen
  • Betrieben oder Teilbetrieben
  • beweglichem körperlichem Vermögen (wie beispielsweise Schmuck, Kraftfahrzeuge)
  • immateriellen Vermögensgegenständen (z. B. Fruchtgenussrechte, Urheberrechte)

Die Anzeige ist entweder von den beteiligten Personen (Schenkender, Beschenkter) oder von am Vertrag mitwirkenden Rechtsanwälten und Notaren zur ungeteilten Hand (das heißt, wenn eine dieser Personen die Anzeige einbringt, sind die anderen nicht mehr dazu verpflichtet) durchzuführen. Sie ist binnen einer Frist von drei Monaten ab Erwerb zu erledigen.

Hinweis: Unter die Regelungen zum Schenkungsmeldegesetz fallen keine Erbschaften. Diese müssen nicht gemeldet werden.

Keine Meldung

Ausgenommen von der Anzeigepflicht sind unter anderem

  • Erwerbe zwischen bestimmten Angehörigen bis insgesamt € 50.000,00 innerhalb eines Jahres (Achtung: auch Lebensgefährten). Schenkungen innerhalb eines Jahres werden für die Berechnung zusammengezählt.
  • Erwerbe zwischen anderen Personen bis € 15.000,00 innerhalb von fünf Jahren
  • übliche Gelegenheitsgeschenke bis € 1.000,00 (Hausrat inkl. Bekleidung ist ohne Wertgrenze befreit)
  • Grundstücksschenkungen (jedoch Anzeigepflicht nach dem Grunderwerbsteuergesetz)
  • Zuwendungen, die unter das Stiftungseingangssteuergesetz fallen

Sanktionen

Das vorsätzliche Unterlassen der Anzeige ist eine Finanzordnungswidrigkeit. Sie wird mit einer Geldstrafe bis zu 10 % des gemeinen Werts der nicht angezeigten Erwerbe geahndet. Alle zur Meldung verpflichteten Personen können gestraft werden. Eine Selbstanzeige ist bis zu einem Jahr ab Ablauf der dreimonatigen Meldepflicht möglich.

Stand: 27. April 2017

ImmoESt: Ist ein Arbeitszimmer schädlich für die Hauptwohnsitzbefreiung?

Private Grundstücksveräußerungen sind von der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) befreit, wenn die Immobilie entweder

  • seit der Anschaffung zwei Jahre durchgehend direkt vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz gedient hat oder
  • innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf fünf Jahre durchgehend der Hauptwohnsitz gewesen ist.

Die Steuerbefreiung gilt sowohl für das Gebäude als auch den Grund und Boden (bis 1.000 m2 Grund).

Arbeitszimmer

Wird die Immobilie nicht nur für private Wohnzwecke genutzt, sondern befindet sich darin auch ein Arbeitszimmer, hängt es von der Größe des Arbeitszimmers ab, ob der Verkauf von der Immobilienertragsteuer befreit ist oder nicht. Mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche müssen den eigenen Wohnzwecken dienen, sonst ist der Verkauf nicht von der ImmoESt befreit.

Kleiner als 20 % der Gesamtnutzfläche

Weiters gilt auch hier die 80/20-Regelung für die Aufteilung in Privat- bzw. Betriebsvermögen. Werden mindestens 80 % der Immobilie privat genutzt, zählt das Gebäude zum Privatvermögen. Ist das Arbeitszimmer also kleiner als 20 % der Gesamtnutzfläche, ist der Veräußerungsgewinn zur Gänze von der ImmoESt befreit. Er muss nicht in einen betrieblich und einen privat genutzten Anteil aufgeteilt werden.

20-33 % der Gesamtnutzfläche

Wenn das Arbeitszimmer mehr als 20 %, aber nicht mehr als ein Drittel der Gesamtnutzfläche beträgt, muss der Verkauf in einen betrieblichen und einen privaten Anteil aufgeteilt werden.

Beispiel: Ein Freiberufler nutzt ein Arbeitszimmer in seiner Eigentumswohnung. Das Arbeitszimmer beträgt 25 % seiner Eigentumswohnung, daher handelt es sich um Betriebsvermögen. Der Anteil, der auf das Arbeitszimmer entfällt, sind betriebliche Einkünfte.

Anmerkung

Neben der Hauptwohnsitzbefreiung gibt es auch andere Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer, wie z. B. die Herstellerbefreiung.

Stand: 27. April 2017

Ende der EU-Quellensteuer!

Die EU-Quellensteuer war die Steuer, die ein nicht in Österreich ansässiger EU-Bürger (nur natürliche Personen) für beispielsweise von einer österreichischen Bank ausbezahlte Zinsen anstatt der Kapitalertragsteuer (KESt) entrichten musste. Sie betrug 35 %. Die EU-Quellensteuer endete in Österreich mit 31.12.2016.

Gemeinsamer Meldestandard und automatischer Informationsaustausch

Die Quellensteuer wurde aber nicht ersatzlos gestrichen. Österreich wird nun mit allen anderen Unionsmitgliedern und bestimmten anderen Drittstaaten an einem automatischen Informationsaustausch teilnehmen.

Österreichische Finanzinstitute müssen einen gemeinsamen Meldestandard einhalten. Sie müssen Konten von in der EU (außer Österreich) oder einem teilnehmenden Drittstaat steuerlich ansässigen natürlichen und juristischen Personen an das österreichische Finanzamt melden.

Ab 2017 übermittelt das österreichische Finanzministerium jährlich Daten über diese Konten an die Finanzbehörden der Ansässigkeitsstaaten. Bekannt gegeben werden nicht nur Daten über den Kontoinhaber, sondern auch Kontodaten selbst, z. B. Kontonummer und –stand und bestimmte Einkünfte (z. B. Zinsen).

Hinweis: Der Informationsaustausch ab 2017 beruht auf Gegenseitigkeit. Auch ausländische Finanzbehörden werden Daten über Konten von Österreichern an die österreichische Finanz weiterleiten.

Kapitalertragsteuer

Inländische, an nicht in Österreich ansässige EU-Bürger ausbezahlte Zinsen sind aber grundsätzlich auch weiterhin in Österreich steuerbar. In der Regel mit der Kapitalertragsteuer von 25 % bzw. 27,5 %.

Mit einer Ansässigkeitsbescheinigung seines Ansässigkeitsstaates kann der EU-Bürger jedoch den Abzug der Kapitalertragsteuer vermeiden. Dann unterliegen die Zinserträge des Steuerschuldners in der Regel der Besteuerung im Ansässigkeitsstaat.

Stand: 27. April 2017

Wer kann in das Kontenregister Einsicht nehmen?

Das Kontenregister des Finanzministeriums hat mittlerweile seinen Betrieb aufgenommen. Wer kann es nun tatsächlich einsehen?

Selbstauskunft

Auf FinanzOnline sind die eigenen Konten grundsätzlich ersichtlich. Unter dem Menüpunkt Abfragen/Kontenregister kann der Kontoinhaber selbst seine von den Finanzinstituten gemeldeten Konten einsehen.

Fragt eine Behörde einen Eintrag im Register ab, bekommt der betroffene Kontoinhaber eine Information in seine FinanzOnline-DataBox.

Kontenregister- und Konteneinschau von Abgabenbehörden

Für die Kontenregister- und Konteneinschau durch Abgabenbehörden legt ein Erlass detaillierte Regeln fest, hauptsächlich mit dem Ziel des Rechtschutzes.

In das Kontenregister darf die Abgabenbehörde im Veranlagungsverfahren zur Einkommen-, Körperschaft- und Umsatzsteuer nur Einschau nehmen, wenn der Sachverhalt mittels Vorhalt nicht aufgeklärt werden kann.

Bei Außenprüfungen und der gemeinsamen Prüfung aller lohnabhängigen Abgaben (GPLA) kann die Finanzbehörde bereits zwecks Vorbereitung einsehen. Das heißt: Bei Prüfungen wird in Zukunft damit zu rechnen sein, dass die Behörde bereits zu Beginn über die Daten im Kontenregister Bescheid weiß.

Außerdem besteht die Möglichkeit zur Einschau ins Kontenregister bei Liquiditätsprüfung und zur Abgabensicherung.

Bei der Konteneinschau verlangt die Behörde vom Kreditinstitut beispielsweise Auskünfte über Geschäftsverbindungen des Betroffenen. Die Konteneinschau ist im Veranlagungsverfahren und bei der Außenprüfung nur unter sehr eng gesteckten Voraussetzungen zulässig, quasi als Ultima Ratio. Sie bedarf grundsätzlich einer Bewilligung des Bundesfinanzgerichts.

Die Finanzstrafbehörden dürfen ebenfalls unter bestimmten Voraussetzungen in das Kontenregister und nach dem Finanzstrafgesetz in Konten Einblick nehmen.

Stand: 27. April 2017

Langjährige Renovierungskosten

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung können grundsätzlich Aufwendungen für das Mietobjekt (u. a. auch Instandsetzungsaufwand) und die Absetzung für die Abnutzung als Werbungskosten abgesetzt werden. Voraussetzung ist aber, dass die Einkommensquelle „Vermietung und Verpachtung“ vorliegt.

Gerichtsentscheidung aus Oktober 2016 gibt Orientierung

Die Entscheidung erläutert, wann bei langjähriger Wohnungsrenovierung überhaupt eine Einkommensquelleneigenschaft vorliegt.

Der Steuerpflichtige machte „negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ geltend, wobei die bereits 13 Jahre dauernden Sanierungsarbeiten noch immer nicht abgeschlossen waren.

Die Einkunftsquelle „Vermietung und Verpachtung“ liegt nur dann vor, wenn die ernsthafte, wirtschaftlich nachvollziehbare Absicht des zukünftigen Vermieters besteht, nach Abschluss der Renovierungsarbeiten tatsächlich zu vermieten. 

Als Vermietungsabsicht gelten nur nach außen gerichtete Handlungen (bindende Vereinbarungen, Annoncen, Maklerbeauftragung, über eine Absichtserklärung hinausgehende Umstände), die jeder unbefangene Dritte als Vorbereitungshandlung einer unternehmerischen Tätigkeit ansieht.

Die Einkunftsquelleneigenschaft lag im Entscheidungsfall nicht vor, da die erforderliche ernsthafte Absicht, nach Abschluss der Renovierungsarbeiten tatsächlich eine Vermietung durchzuführen, nach 13(!)-jähriger, unvollendeter Renovierung nicht klar erwiesen wurde und damit keine bloße „vorübergehende Einnahmenlosigkeit“ vorlag.

Stand: 27. April 2017

Wann führt ein Abbruch der Vermietung zu Liebhaberei?

Wird eine Tätigkeit als Liebhaberei eingestuft, ist sie Privatvergnügen, und die daraus resultierenden Verluste können nicht steuerwirksam genutzt werden.

Ist eine vermietete Eigentumswohnung fremdfinanziert, können Verluste entstehen. Dann ist diese Vermietung Liebhaberei. Liebhaberei liegt bei Vermietung einer Eigentumswohnung also nicht vor, wenn in einem absehbaren Zeitraum (20 Jahre ab Beginn der Vermietung beziehungsweise 23 Jahre ab dem Anfall von ersten Aufwendungen) ein Gesamtüberschuss zu erwarten ist (Prognoserechnung erforderlich!).

Erkenntnis des Bundesfinanzgerichts (BFG)

Im Entscheidungsfall haben die durch die Wirtschaftskrise im Jahr 2008 verursachten Kursschwankungen den für den Kauf der vermieteten Wohnung aufgenommenen Fremdwährungskredit in die Höhe getrieben und einen vorzeitigen Verkauf der Wohnung – mit Verlust – nach sich gezogen.

Das BFG führt zur Frage der Liebhaberei aus: Lässt die Prognoserechnung für den veranschlagten Zeitraum zwar einen Gesamtgewinn erwarten, wird die Vermietung aber vorzeitig mit Gesamtverlust beendet, ist zu unterscheiden, ob

  1. die Vermietung aufgrund von „Unwägbarkeiten“ beendet wurde, dann liegt eine Einkunftsquelle vor oder
  2. die Vermietung aus anderen Gründen abgebrochen wurde. Dann nimmt die Finanz Liebhaberei an.

Unwägbarkeiten

Unwägbarkeiten sind unerwartete Ereignisse, die von der Verwirklichung gewöhnlicher Geschäftsrisiken abzugrenzen sind. Im Entscheidungsfall blieb die Erhöhung des Kreditbetrages durch Kursschwankungen im normalen, Fremdwährungskrediten immanenten Bereich. Es lag keine Unwägbarkeit vor, weshalb die Vermietung als Liebhaberei einzustufen war.

Stand: 27. April 2017