Der Finanzminister hat eine Verordnung unterzeichnet, die es ermöglicht, seine Einkommensteuervorauszahlungen auch per Lastschriftmandat zu entrichten. Wenn man das Lastschriftverfahren nutzen möchte, so hat der Abgabepflichtige der zuständigen Abgabenbehörde ein Lastschriftmandat über FinanzOnline zu erteilen oder es ist ein entsprechendes Formular (Formular SEPA1 auf www.bmf.gv.at – „Formulare“) unterschrieben im Original an die auf dem Formular genannte Adresse zu übermitteln. Ein SEPA-Lastschriftmandat kann für die Einziehung von Abgaben nur erteilt werden, wenn

  • das Abgabenkonto keinen vollstreckbaren Rückstand ausweist,
  • kein Antrag auf Zahlungserleichterung eingebracht oder keine Bewilligung einer Zahlungserleichterung aufrecht ist,
  • kein Antrag auf Aussetzung der Einhebung eingebracht und
  • kein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Abgabepflichtigen eröffnet wurde.

Das SEPA-Lastschriftmandat verliert seine Gültigkeit, wenn

  • oben genannte Voraussetzungen nach Mandatserteilung eintreten,
  • die Abgabenschuld aus Gründen, die vom Mandatsgeber zu vertreten sind, nicht verrechnet werden kann oder
  • während eines Zeitraums von 36 Monaten ab Erteilung oder ab der letzten Transaktion keine Einziehung mehr erfolgt.

Auf der Webseite des Finanzministeriums findet sich auch der Hinweis, dass die Einziehung mittels SEPA-Lastschriftmandat unabhängig von etwa entstehenden Gutschriften oder vom Bestehen eines allfälligen Guthabens auf dem Abgabenkonto erfolgt. Der eingezogene Betrag wird jedenfalls für die Abdeckung der fälligen Einkommensteuer-Vorauszahlung verwendet. Sollte diese durch eine zwischenzeitlich einlangende Gutschrift bereits abgedeckt sein, kann der eingezogene Betrag auch zur Verrechnung mit anderen fälligen Abgaben verwendet werden. Wenn die Abgabenschuld aus Gründen, die vom Mandatsgeber zu vertreten sind, nicht verrechnet werden kann, werden die dem zuständigen Finanzamt erwachsenden Spesen aus der Rücküberweisung dem Mandatsgeber bescheidmäßig vorgeschrieben.

Die Finanz hat dem Abgabepflichtigen bis spätestens einen Bankwerktag vor Durchführung der Einziehung eine Vorabinformation über den einzuziehenden Betrag zu übermitteln. Bei Abgaben, welche regelmäßig in gleicher Höhe eingezogen werden, hat eine Vorabinformation zumindest einmal pro Kalenderjahr zu erfolgen. Bei Änderung der Kontoverbindung des Mandatsgebers endet die Gültigkeit des erteilten SEPA-Lastschriftmandats. Der Mandatsgeber hat für die neue Kontoverbindung ein neues SEPA-Lastschriftmandat zu erteilen. Der Widerruf eines SEPA-Lastschriftmandats ist der zuständigen Abgabenbehörde gegenüber schriftlich zu erklären und wirkt ab dem Tag der Kenntniserlangung durch diese Abgabenbehörde.

Stand: 30. Juli 2020

Bild: OceanProd – stock.adobe.com

Der Finanzminister hat eine Verordnung unterzeichnet, die es ermöglicht, seine Einkommensteuervorauszahlungen auch per Lastschriftmandat zu entrichten. Wenn man das Lastschriftverfahren nutzen möchte, so hat der Abgabepflichtige der zuständigen Abgabenbehörde ein Lastschriftmandat über FinanzOnline zu erteilen oder es ist ein entsprechendes Formular (Formular SEPA1 auf www.bmf.gv.at – „Formulare“) unterschrieben im Original an die auf dem Formular genannte Adresse zu übermitteln. Ein SEPA-Lastschriftmandat kann für die Einziehung von Abgaben nur erteilt werden, wenn

  • das Abgabenkonto keinen vollstreckbaren Rückstand ausweist,
  • kein Antrag auf Zahlungserleichterung eingebracht oder keine Bewilligung einer Zahlungserleichterung aufrecht ist,
  • kein Antrag auf Aussetzung der Einhebung eingebracht und
  • kein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Abgabepflichtigen eröffnet wurde.

Das SEPA-Lastschriftmandat verliert seine Gültigkeit, wenn

  • oben genannte Voraussetzungen nach Mandatserteilung eintreten,
  • die Abgabenschuld aus Gründen, die vom Mandatsgeber zu vertreten sind, nicht verrechnet werden kann oder
  • während eines Zeitraums von 36 Monaten ab Erteilung oder ab der letzten Transaktion keine Einziehung mehr erfolgt.

Auf der Webseite des Finanzministeriums findet sich auch der Hinweis, dass die Einziehung mittels SEPA-Lastschriftmandat unabhängig von etwa entstehenden Gutschriften oder vom Bestehen eines allfälligen Guthabens auf dem Abgabenkonto erfolgt. Der eingezogene Betrag wird jedenfalls für die Abdeckung der fälligen Einkommensteuer-Vorauszahlung verwendet. Sollte diese durch eine zwischenzeitlich einlangende Gutschrift bereits abgedeckt sein, kann der eingezogene Betrag auch zur Verrechnung mit anderen fälligen Abgaben verwendet werden. Wenn die Abgabenschuld aus Gründen, die vom Mandatsgeber zu vertreten sind, nicht verrechnet werden kann, werden die dem zuständigen Finanzamt erwachsenden Spesen aus der Rücküberweisung dem Mandatsgeber bescheidmäßig vorgeschrieben.

Die Finanz hat dem Abgabepflichtigen bis spätestens einen Bankwerktag vor Durchführung der Einziehung eine Vorabinformation über den einzuziehenden Betrag zu übermitteln. Bei Abgaben, welche regelmäßig in gleicher Höhe eingezogen werden, hat eine Vorabinformation zumindest einmal pro Kalenderjahr zu erfolgen. Bei Änderung der Kontoverbindung des Mandatsgebers endet die Gültigkeit des erteilten SEPA-Lastschriftmandats. Der Mandatsgeber hat für die neue Kontoverbindung ein neues SEPA-Lastschriftmandat zu erteilen. Der Widerruf eines SEPA-Lastschriftmandats ist der zuständigen Abgabenbehörde gegenüber schriftlich zu erklären und wirkt ab dem Tag der Kenntniserlangung durch diese Abgabenbehörde.

Stand: 30. Juli 2020

Bild: OceanProd – stock.adobe.com

Der Aufbau und die Pflege von Kontakten sind für jeden Unternehmer ein wesentlicher Teil seines Erfolges. Beachten Sie dabei folgende Tipps:

  • Die gegenseitige Unterstützung steht im Vordergrund. Erwarten Sie nicht immer sofort eine Gegenleistung, wenn Sie Ihren Netzwerkpartner unterstützen können.
  • Überlegen Sie, wen Sie in Ihrem beruflichen Netzwerk haben wollen, und suchen Sie, wenn möglich, eine entsprechende Kontaktmöglichkeit. Bereiten Sie sich auf wichtige Gespräche vor, indem Sie mögliche gemeinsame Themen und Interessen feststellen.
  • Virtuelles oder persönliches Networking? Die Kombination aus beidem führt zum Erfolg. Persönliche Gespräche hinterlassen meist einen stärkeren Eindruck als eine nur virtuelle Kontaktaufnahme.
  • Bringen Sie auch Vielfalt in Ihr Netzwerk. Personen mit anderem beruflichen Hintergrund bringen Sie möglicherweise auf neue kreative Ideen und Geschäftsmöglichkeiten in Ihrer eigenen Branche. Suchen Sie also nach Anlässen, wo Menschen mit unterschiedlichen Ansichten zusammenkommen.
  • Achten Sie auf Körpersprache und Mimik. Freundliches Auftreten und Blickkontakt sind in jedem persönlichen Gespräch das Minimum. Ihr Interesse an einem Thema sollte sich auch in Ihrer Gestik und Mimik wiederfinden.

Stand: 30. Juli 2020

Bild: VadimGuzhva – stock.adobe.com

Der Aufbau und die Pflege von Kontakten sind für jeden Unternehmer ein wesentlicher Teil seines Erfolges. Beachten Sie dabei folgende Tipps:

  • Die gegenseitige Unterstützung steht im Vordergrund. Erwarten Sie nicht immer sofort eine Gegenleistung, wenn Sie Ihren Netzwerkpartner unterstützen können.
  • Überlegen Sie, wen Sie in Ihrem beruflichen Netzwerk haben wollen, und suchen Sie, wenn möglich, eine entsprechende Kontaktmöglichkeit. Bereiten Sie sich auf wichtige Gespräche vor, indem Sie mögliche gemeinsame Themen und Interessen feststellen.
  • Virtuelles oder persönliches Networking? Die Kombination aus beidem führt zum Erfolg. Persönliche Gespräche hinterlassen meist einen stärkeren Eindruck als eine nur virtuelle Kontaktaufnahme.
  • Bringen Sie auch Vielfalt in Ihr Netzwerk. Personen mit anderem beruflichen Hintergrund bringen Sie möglicherweise auf neue kreative Ideen und Geschäftsmöglichkeiten in Ihrer eigenen Branche. Suchen Sie also nach Anlässen, wo Menschen mit unterschiedlichen Ansichten zusammenkommen.
  • Achten Sie auf Körpersprache und Mimik. Freundliches Auftreten und Blickkontakt sind in jedem persönlichen Gespräch das Minimum. Ihr Interesse an einem Thema sollte sich auch in Ihrer Gestik und Mimik wiederfinden.

Stand: 30. Juli 2020

Bild: VadimGuzhva – stock.adobe.com

Das Jahr 2020 bringt auch für Vermieter einige steuerliche Änderungen. Im Folgenden finden Sie eine (unvollständige) Übersicht mit Stand Juni 2020:

Einkommensteuer

Niedrige Einkommen werden bei der Veranlagung für das Jahr 2020 durch eine Erhöhung des Verkehrsabsetzbetrages bzw. Pensionistenabsetzbetrages entlastet. Kleinunternehmer (Umsatz bis € 35.000,00) mit bestimmten Einkünften können bezogen auf die Einkommensteuer eine neue Pauschalierung in Anspruch nehmen. Die Grenze für die Sofortabschreibung von geringwertigen Wirtschaftsgütern wurde von € 400,00 auf € 800,00 angehoben. Die Pflichtveranlagungstatbestände bei beschränkt Steuerpflichtigen wurden erweitert.

Umsatzsteuer

Die Umsatzgrenze für die Steuerbefreiung von Kleinunternehmern in der Umsatzsteuer wurde von € 30.000,00 auf € 35.000,00 angehoben. Für die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen sowie die Vermietung von Grundstücken für Campingzwecke im Zeitraum 1.7. – 31.12.2020 wurde der Umsatzsteuersatz auf 5 % gesenkt.

Degressive und beschleunigte Abschreibung im Konjunkturstärkungsgesetz

Im Konjunkturstärkungsgesetz findet sich u. a. die Möglichkeit einer degressiven Abschreibung für Wirtschaftsgüter, die nach dem 30.6.2020 angeschafft oder hergestellt werden. Unter anderem sind aber Gebäude und Mieterinvestitionen von der degressiven Abschreibung ausgeschlossen.

Für Gebäude, die nach dem 30.6.2020 angeschafft oder hergestellt worden sind, ist aber eine beschleunigte Absetzung für Abnutzung (AfA) vorgesehen. Im Jahr, in dem die Absetzung für Abnutzung erstmalig zu berücksichtigen ist, soll der AfA-Prozentsatz bis zum Dreifachen des bisher gültigen Prozentsatzes, im darauffolgenden Jahr bis zum Zweifachen betragen. Ab dem zweitfolgenden Jahr erfolgt die Bemessung der AfA wie bisher. Die Halbjahresabschreibungsregelung ist nicht anzuwenden.

Zudem wird unter anderem mit diesem Gesetz die erste Stufe des Einkommensteuertarifs (für Einkommensteile zwischen € 11.000,00 bis € 18.000,00) rückwirkend mit 1.1.2020 von 25 % auf 20 % gesenkt.

Was ist zum Thema Steuern im Regierungsprogramm 2020-2024 vorgesehen?

Neben oben genannten Änderungen sind im Regierungsprogramm 2020-2024 u. a. auch geplante Änderungen im Bereich Steuern dargestellt. Folgende Vorhaben sind für Vermieter besonders interessant:

  • In der Einkommensteuer sollen weiters die zweite und dritte Stufe des Tarifs reduziert werden: von 35 % auf 30 % und 42 % auf 40 %.
  • Die Untergrenze des Familienbonus Plus soll von € 250,00 auf € 350,00 pro Kind und der Gesamtbetrag soll von € 1.500,00 auf € 1.750,00 pro Kind erhöht werden.
  • Ökologische bzw. ethische Investitionen sollen von der KESt befreit werden.
  • Die Besteuerung des Feststellungsverfahrens von Personengesellschaften soll vereinfacht werden.
  • Sonderausgaben und außergewöhnliche Belastungen sollen unter dem Begriff abzugsfähige Privatausgaben zusammengefasst werden.
  • Eine Behaltefrist für eine Kapitalertragsteuerbefreiung für Kursgewinne bei Wertpapieren und Fondsprodukten soll erarbeitet werden.
  • Erhöhung der Freigrenze für geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) auf € 1.000,00. Eine weitere Erhöhung auf € 1.500,00 für GWG mit besonderer Energieeffizienzklasse ist geplant.

Die Gesetzwerdung der Steuervorhaben bleibt abzuwarten.

COVID-19 Steuergesetze

Auch die Corona Pandemie und ihre wirtschaftlichen Auswirkungen haben sich auf Steuergesetze niedergeschlagen. Aufgrund der hohen Dynamik in diesem Rechtsbereich haben wir auf einen Druck dieser Änderungen in diesen Steuernews für Vermieter aber abgesehen. Aktuelle Informationen diesbezüglich finden Sie auf unserer Kanzleihomepage.

Stand: 30. Juli 2020

Bild: contrastwerkstatt – stock.adobe.com

Das Jahr 2020 bringt auch für Vermieter einige steuerliche Änderungen. Im Folgenden finden Sie eine (unvollständige) Übersicht mit Stand Juni 2020:

Einkommensteuer

Niedrige Einkommen werden bei der Veranlagung für das Jahr 2020 durch eine Erhöhung des Verkehrsabsetzbetrages bzw. Pensionistenabsetzbetrages entlastet. Kleinunternehmer (Umsatz bis € 35.000,00) mit bestimmten Einkünften können bezogen auf die Einkommensteuer eine neue Pauschalierung in Anspruch nehmen. Die Grenze für die Sofortabschreibung von geringwertigen Wirtschaftsgütern wurde von € 400,00 auf € 800,00 angehoben. Die Pflichtveranlagungstatbestände bei beschränkt Steuerpflichtigen wurden erweitert.

Umsatzsteuer

Die Umsatzgrenze für die Steuerbefreiung von Kleinunternehmern in der Umsatzsteuer wurde von € 30.000,00 auf € 35.000,00 angehoben. Für die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen sowie die Vermietung von Grundstücken für Campingzwecke im Zeitraum 1.7. – 31.12.2020 wurde der Umsatzsteuersatz auf 5 % gesenkt.

Degressive und beschleunigte Abschreibung im Konjunkturstärkungsgesetz

Im Konjunkturstärkungsgesetz findet sich u. a. die Möglichkeit einer degressiven Abschreibung für Wirtschaftsgüter, die nach dem 30.6.2020 angeschafft oder hergestellt werden. Unter anderem sind aber Gebäude und Mieterinvestitionen von der degressiven Abschreibung ausgeschlossen.

Für Gebäude, die nach dem 30.6.2020 angeschafft oder hergestellt worden sind, ist aber eine beschleunigte Absetzung für Abnutzung (AfA) vorgesehen. Im Jahr, in dem die Absetzung für Abnutzung erstmalig zu berücksichtigen ist, soll der AfA-Prozentsatz bis zum Dreifachen des bisher gültigen Prozentsatzes, im darauffolgenden Jahr bis zum Zweifachen betragen. Ab dem zweitfolgenden Jahr erfolgt die Bemessung der AfA wie bisher. Die Halbjahresabschreibungsregelung ist nicht anzuwenden.

Zudem wird unter anderem mit diesem Gesetz die erste Stufe des Einkommensteuertarifs (für Einkommensteile zwischen € 11.000,00 bis € 18.000,00) rückwirkend mit 1.1.2020 von 25 % auf 20 % gesenkt.

Was ist zum Thema Steuern im Regierungsprogramm 2020-2024 vorgesehen?

Neben oben genannten Änderungen sind im Regierungsprogramm 2020-2024 u. a. auch geplante Änderungen im Bereich Steuern dargestellt. Folgende Vorhaben sind für Vermieter besonders interessant:

  • In der Einkommensteuer sollen weiters die zweite und dritte Stufe des Tarifs reduziert werden: von 35 % auf 30 % und 42 % auf 40 %.
  • Die Untergrenze des Familienbonus Plus soll von € 250,00 auf € 350,00 pro Kind und der Gesamtbetrag soll von € 1.500,00 auf € 1.750,00 pro Kind erhöht werden.
  • Ökologische bzw. ethische Investitionen sollen von der KESt befreit werden.
  • Die Besteuerung des Feststellungsverfahrens von Personengesellschaften soll vereinfacht werden.
  • Sonderausgaben und außergewöhnliche Belastungen sollen unter dem Begriff abzugsfähige Privatausgaben zusammengefasst werden.
  • Eine Behaltefrist für eine Kapitalertragsteuerbefreiung für Kursgewinne bei Wertpapieren und Fondsprodukten soll erarbeitet werden.
  • Erhöhung der Freigrenze für geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) auf € 1.000,00. Eine weitere Erhöhung auf € 1.500,00 für GWG mit besonderer Energieeffizienzklasse ist geplant.

Die Gesetzwerdung der Steuervorhaben bleibt abzuwarten.

COVID-19 Steuergesetze

Auch die Corona Pandemie und ihre wirtschaftlichen Auswirkungen haben sich auf Steuergesetze niedergeschlagen. Aufgrund der hohen Dynamik in diesem Rechtsbereich haben wir auf einen Druck dieser Änderungen in diesen Steuernews für Vermieter aber abgesehen. Aktuelle Informationen diesbezüglich finden Sie auf unserer Kanzleihomepage.

Stand: 30. Juli 2020

Bild: contrastwerkstatt – stock.adobe.com

Das Vermieten einer Ferienwohnung kann entweder eine gewerbefreie Raummiete oder eine Beherbergung sein, für die eine Gewerbeberechtigung erforderlich ist. Ist eine Gewerbeberechtigung notwendig, so hat dies unter anderem zur Folge, dass man als Pflichtmitglied der Wirtschaftskammer kammerumlagepflichtig wird und Sozialversicherungsbeiträge anfallen können.

Ob es sich um eine Raumvermietung oder vielmehr um eine Beherbergung handelt, muss stets im Einzelfall anhand der jeweiligen Umstände, insbesondere aber mit Blick auf die angebotenen und erbrachten Zusatzleistungen und den Außenauftritt, beurteilt werden. Für Vermieter bedeutet das aber mitunter eine wesentliche Rechtsunsicherheit bei der Vermietung ihrer Ferienwohnung.

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) beschäftigte sich nun diesbezüglich erst kürzlich mit folgendem Sachverhalt:

Der Eigentümer hatte seine Wohnung mit der Absicht, einen Ertrag oder sonstigen wirtschaftlichen Vorteil zu erzielen, auf einschlägigen Websites als Unterkunft mit der Bezeichnung „Ferienappartement W“ angeboten. Über diese Websites konnte die Wohnung zu einem Preis ab € 85,00 pro Nacht auch online gebucht werden. Die Lage der Wohnung wurde dabei als tolle Wahl für Reisende, die sich für einen guten öffentlichen Nahverkehr, Sehenswürdigkeiten, Sightseeing und Kultur interessieren würden, beschrieben. Das Angebot umfasste die Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern, einen kostenfreien W-LAN-Zugang, die Nutzung eines Flachbildfernsehers sowie die Endreinigung. Der Wechsel von Bettwäsche und Handtüchern während der Inanspruchnahme der Wohnung, die Reinigung der Privatwäsche der Gäste sowie die Bereitstellung von Speisen oder Getränken waren hingegen nicht im Angebot enthalten. Die Wohnung wurde zumeist für ein bis zwei Nächte, in einem Ausnahmefall aber auch für eine Woche, gebucht.

Das Verwaltungsgericht folgte in erster Instanz der Meinung der Gewerbebehörde und entschied, dass in diesem Fall für die Vermietung der Ferienwohnung eine Gewerbeberechtigung erforderlich sei. Der Eigentümer wandte sich daraufhin an den Verwaltungsgerichtshof (VwGH), der die Revision allerdings zurückwies und zur Begründung unter anderem Folgendes ausführte:

Obwohl das Angebot in diesem Fall nicht alle für einen gewerblichen Beherbergungsbetrieb üblichen Dienstleistungen enthalten hätte, würden die angebotenen Zusatzleistungen (Bereitstellung von Handtüchern und Bettwäsche, Nutzung des W-LAN und des Fernsehapparates, Endreinigung) zusammen mit dem Außenauftritt (Internetauftritt im Rahmen des Hotellerie- und Gast-gewerbes; Angebot an Touristen durch Hervorhebung der leichten Erreichbarkeit touristischer Ziele; Preis über der normalen Wohnungsmiete; Dauer der Vergabe von wenigen Tagen bis zu einer Woche) dennoch darauf schließen lassen, dass die Grenze zwischen Raumvermietung und Beherbergung überschritten worden sei. Darüber hinaus wertete der VwGH aber auch die Möglichkeit einer Buchung der Ferienwohnung über einschlägige Websites als gewichtiges Argument dafür, dass ein Beherbergungsbetrieb gemäß Gewerbeordnung vorliegen würde, für den der Eigentümer allerdings keine Gewerbeberechtigung hatte.

Generell ist die Beantwortung der Frage, ob eine gewerbsmäßige Beherbergung von Gästen oder eine bloße Zurverfügungstellung von Wohnraum gegeben ist, immer nur unter Bedachtnahme auf sämtliche Umstände des konkreten Einzelfalls möglich.

Für das Vorliegen einer gewerbsmäßigen Beherbergung von Gästen kommt es laut Verwaltungsgerichtshof (VwGH) demnach nicht allein auf die gleichzeitige Erbringung von mit der Zurverfügungstellung von Wohnraum üblicherweise im Zusammenhang stehenden Dienstleistungen an, sondern im Rahmen einer Gesamtbetrachtung auch auf die sonstigen Merkmale der zu prüfenden Tätigkeit, insbesondere auf die Art und Weise, wie sich der Betrieb nach außen darstellt. Schon das Anbieten einer Ferienwohnung mit entsprechenden Nebenleistungen auf einschlägigen Websites kann dabei für eine gewerbliche Beherbergung sprechen.

Um bei der Vermietung einer Ferienwohnung sowohl gewerberechtlich als auch steuer- und sozialversicherungsrechtlich abgesichert zu sein, sollten sich Vermieter also gegebenenfalls rechtzeitig beraten lassen.

Stand: 30. Juli 2020

Bild: stadtratte – stock.adobe.com

Das Vermieten einer Ferienwohnung kann entweder eine gewerbefreie Raummiete oder eine Beherbergung sein, für die eine Gewerbeberechtigung erforderlich ist. Ist eine Gewerbeberechtigung notwendig, so hat dies unter anderem zur Folge, dass man als Pflichtmitglied der Wirtschaftskammer kammerumlagepflichtig wird und Sozialversicherungsbeiträge anfallen können.

Ob es sich um eine Raumvermietung oder vielmehr um eine Beherbergung handelt, muss stets im Einzelfall anhand der jeweiligen Umstände, insbesondere aber mit Blick auf die angebotenen und erbrachten Zusatzleistungen und den Außenauftritt, beurteilt werden. Für Vermieter bedeutet das aber mitunter eine wesentliche Rechtsunsicherheit bei der Vermietung ihrer Ferienwohnung.

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) beschäftigte sich nun diesbezüglich erst kürzlich mit folgendem Sachverhalt:

Der Eigentümer hatte seine Wohnung mit der Absicht, einen Ertrag oder sonstigen wirtschaftlichen Vorteil zu erzielen, auf einschlägigen Websites als Unterkunft mit der Bezeichnung „Ferienappartement W“ angeboten. Über diese Websites konnte die Wohnung zu einem Preis ab € 85,00 pro Nacht auch online gebucht werden. Die Lage der Wohnung wurde dabei als tolle Wahl für Reisende, die sich für einen guten öffentlichen Nahverkehr, Sehenswürdigkeiten, Sightseeing und Kultur interessieren würden, beschrieben. Das Angebot umfasste die Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern, einen kostenfreien W-LAN-Zugang, die Nutzung eines Flachbildfernsehers sowie die Endreinigung. Der Wechsel von Bettwäsche und Handtüchern während der Inanspruchnahme der Wohnung, die Reinigung der Privatwäsche der Gäste sowie die Bereitstellung von Speisen oder Getränken waren hingegen nicht im Angebot enthalten. Die Wohnung wurde zumeist für ein bis zwei Nächte, in einem Ausnahmefall aber auch für eine Woche, gebucht.

Das Verwaltungsgericht folgte in erster Instanz der Meinung der Gewerbebehörde und entschied, dass in diesem Fall für die Vermietung der Ferienwohnung eine Gewerbeberechtigung erforderlich sei. Der Eigentümer wandte sich daraufhin an den Verwaltungsgerichtshof (VwGH), der die Revision allerdings zurückwies und zur Begründung unter anderem Folgendes ausführte:

Obwohl das Angebot in diesem Fall nicht alle für einen gewerblichen Beherbergungsbetrieb üblichen Dienstleistungen enthalten hätte, würden die angebotenen Zusatzleistungen (Bereitstellung von Handtüchern und Bettwäsche, Nutzung des W-LAN und des Fernsehapparates, Endreinigung) zusammen mit dem Außenauftritt (Internetauftritt im Rahmen des Hotellerie- und Gast-gewerbes; Angebot an Touristen durch Hervorhebung der leichten Erreichbarkeit touristischer Ziele; Preis über der normalen Wohnungsmiete; Dauer der Vergabe von wenigen Tagen bis zu einer Woche) dennoch darauf schließen lassen, dass die Grenze zwischen Raumvermietung und Beherbergung überschritten worden sei. Darüber hinaus wertete der VwGH aber auch die Möglichkeit einer Buchung der Ferienwohnung über einschlägige Websites als gewichtiges Argument dafür, dass ein Beherbergungsbetrieb gemäß Gewerbeordnung vorliegen würde, für den der Eigentümer allerdings keine Gewerbeberechtigung hatte.

Generell ist die Beantwortung der Frage, ob eine gewerbsmäßige Beherbergung von Gästen oder eine bloße Zurverfügungstellung von Wohnraum gegeben ist, immer nur unter Bedachtnahme auf sämtliche Umstände des konkreten Einzelfalls möglich.

Für das Vorliegen einer gewerbsmäßigen Beherbergung von Gästen kommt es laut Verwaltungsgerichtshof (VwGH) demnach nicht allein auf die gleichzeitige Erbringung von mit der Zurverfügungstellung von Wohnraum üblicherweise im Zusammenhang stehenden Dienstleistungen an, sondern im Rahmen einer Gesamtbetrachtung auch auf die sonstigen Merkmale der zu prüfenden Tätigkeit, insbesondere auf die Art und Weise, wie sich der Betrieb nach außen darstellt. Schon das Anbieten einer Ferienwohnung mit entsprechenden Nebenleistungen auf einschlägigen Websites kann dabei für eine gewerbliche Beherbergung sprechen.

Um bei der Vermietung einer Ferienwohnung sowohl gewerberechtlich als auch steuer- und sozialversicherungsrechtlich abgesichert zu sein, sollten sich Vermieter also gegebenenfalls rechtzeitig beraten lassen.

Stand: 30. Juli 2020

Bild: stadtratte – stock.adobe.com

Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie sind dem Finanzamt gegenüber zu erklären. Bei der Einkunftsermittlung können Aufwendungen und Ausgaben abgezogen werden, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen, wie beispielsweise Absetzung für Abnutzung (AfA), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes.

Was ist Liebhaberei?

Entsteht bei der Berechnung der Einkünfte ein Werbungskostenüberschuss, ist dieser grundsätzlich mit anderen Einkünften ausgleichsfähig. Wird allerdings in einem absehbaren Zeitraum kein positiver Gesamterfolg erzielt, so fällt die Vermietung unter den Begriff der Liebhaberei und steuerliche Vorteile entfallen.

Was ist ein „absehbarer“ Zeitraum?

Bei Vermietungen von

  • Eigenheimen,
  • Eigentumswohnungen und
  • Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten

sind das 20 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. höchstens 23 Jahre ab erstmaligem Anfallen von Aufwendungen. Dies gilt für die „kleine“ Vermietung (Vermietung von maximal zwei Wohnungen in einem Mietshaus).

Bei der „großen“ Vermietung ist man umsatzsteuerlich stets Unternehmer (der Vorsteuerabzug steht zu). Ein positiver Gesamterfolg muss hier nach 25 Jahren (maximal 28 Jahren) erwartet werden.

Bestehen Zweifel, ob die Einkunftsquelle zukünftig einen Einkünfteüberschuss abwerfen wird, muss eine Prognoserechnung erstellt werden.

Stand: 30. Juli 2020

Bild: fannyes – stock.adobe.com

Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie sind dem Finanzamt gegenüber zu erklären. Bei der Einkunftsermittlung können Aufwendungen und Ausgaben abgezogen werden, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen, wie beispielsweise Absetzung für Abnutzung (AfA), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes.

Was ist Liebhaberei?

Entsteht bei der Berechnung der Einkünfte ein Werbungskostenüberschuss, ist dieser grundsätzlich mit anderen Einkünften ausgleichsfähig. Wird allerdings in einem absehbaren Zeitraum kein positiver Gesamterfolg erzielt, so fällt die Vermietung unter den Begriff der Liebhaberei und steuerliche Vorteile entfallen.

Was ist ein „absehbarer“ Zeitraum?

Bei Vermietungen von

  • Eigenheimen,
  • Eigentumswohnungen und
  • Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten

sind das 20 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. höchstens 23 Jahre ab erstmaligem Anfallen von Aufwendungen. Dies gilt für die „kleine“ Vermietung (Vermietung von maximal zwei Wohnungen in einem Mietshaus).

Bei der „großen“ Vermietung ist man umsatzsteuerlich stets Unternehmer (der Vorsteuerabzug steht zu). Ein positiver Gesamterfolg muss hier nach 25 Jahren (maximal 28 Jahren) erwartet werden.

Bestehen Zweifel, ob die Einkunftsquelle zukünftig einen Einkünfteüberschuss abwerfen wird, muss eine Prognoserechnung erstellt werden.

Stand: 30. Juli 2020

Bild: fannyes – stock.adobe.com