Umsatzsteuer bei Vermietung und Verpachtung

Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Dies ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung. Das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteuerung, andererseits hat der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind z. B. die Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen.

Zudem kann grundsätzlich auch bei Vermietung und Verpachtung die Kleinunternehmerregelung bei Umsätzen bis € 35.000,00 zur Anwendung kommen, bei der alle Umsätze von der Umsatzsteuer befreit sind und kein Vorsteuerabzug möglich ist.

Welche Vermietung unterliegt 10 % und welche 20 %?

Steuersatz 10 % Steuersatz 20 %
Vermietung zu Wohnzwecken (ausgenommen Heizkosten) Vermietung und Verpachtung von Maschinen und sonstigen Betriebsvorrichtungen
Leistungen von Wohnungseigentümer-gemeinschaften zur Erhaltung der Anlage, soweit sie für Wohnzwecke genutzt wird (ausgenommen Heizkosten) Vermietung von Räumlichkeiten oder Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen (Garagen)
  Vermietung von beweglichen Einrichtungsgegenständen (in Wohnungen)
  Heizkosten im Rahmen der Vermietung für Wohnzwecke
  Vermietung von Parkplätzen bzw. Garagen

Von der Vermietung zu Wohnzwecken ist die Beherbergung zu unterscheiden. Bei der Beherbergung werden auch zusätzlich bestimmte Dienstleistungen (z. B. Frühstück) erbracht. Für die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen sowie die Vermietung von Grundstücken für Campingzwecke wurde der Umsatzsteuersatz im Zeitraum 1.7. – 31.12.2021 auf 5 % gesenkt.

Unechte Befreiung

Vermietungen und Verpachtungen, die nicht der 10- bzw. 20-%igen Besteuerung unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit. Das sind beispielsweise Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht. Hier besteht allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn der Mieter ein Arzt ist, der die Räumlichkeiten für seine Arztpraxis nutzt, weil der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %.

Kurzfristige Grundstücksvermietung

Seit 1.1.2017 ist die kurzfristige Vermietung von Grundstücken (ununterbrochener Zeitraum von nicht mehr als 14 Tagen) grundsätzlich zwingend steuerpflichtig, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst

  • nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen,
  • für kurzfristige Vermietungen oder
  • zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses (z. B. Hotelbetreiber wohnt mit seiner Familie in einem Stockwerk des Hotels)

verwendet.

Stand: 27. April 2021

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Welche Sachverhalte werden neu an das Kontenregister gemeldet?

Zur Verhinderung der Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung wurde das Kontenregister durch eine Änderung des Kontenregister- und Konteneinschaugesetzes (KontRegG) deutlich erweitert und für zusätzliche Behörden (z. B. die Geldwäschemeldestelle) neu zugänglich gemacht. Wir haben die wesentlichen Eckpunkte für Sie zusammengefasst.

Erweiterung der Meldepflichten

Künftig wird das Kontenregister auch Informationen zu

  • Kreditkonten, die durch eine IBAN identifiziert werden und vom Inhaber als Zahlungsdienstnutzer unmittelbar zur Ausführung von Zahlungsvorgängen genutzt werden können,
  • Zahlungskonten, die durch eine IBAN identifiziert werden und von Finanzinstituten im Rahmen ihrer Haupttätigkeit zur gewerblichen Erbringung von Zahlungsdiensten geführt werden, und
  • Schließfächern bei Kreditinstituten oder gewerblichen Schließfachanbietern

enthalten. Die erstmalige Meldung muss die meldepflichtigen Informationen mit Stand zum 1.1.2021 beinhalten. Wann genau diese Meldung zu erfolgen hat, ist erst noch in der Kontenregister-Durchführungsverordnung (KontReg-DV) zu regeln.

Meldepflicht für Schließfächer

Unter den Begriff Schließfach fallen Einrichtungen mit besonderen Zugangsbeschränkungen, die zum Zweck der Aufbewahrung von Wertgegenständen auf grundsätzlich unbestimmte Zeit rechtsgeschäftlich vermietet werden. Nicht davon erfasst sind hingegen Einrichtungen zur Aufbewahrung für die Dauer von weniger als einer Woche (z. B. Gepäckaufbewahrung in Bahnhöfen oder Safes in Hotelzimmern).

Bei Schließfächern werden neben den allgemeinen Informationen auch eine Identifikationsnummer sowie der Beginn und die Dauer des Mietzeitraumes an das Kontenregister gemeldet. Ist der Mieter des Schließfaches eine juristische Person, sind außerdem die hinsichtlich des Schließfaches vertretungsbefugten Personen und die wirtschaftlichen Eigentümer im Sinne des Wirtschaftliche Eigentümer Registrierungsgesetzes (WiEReG) zu melden.

Stand: 27. April 2021

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Änderung der Liebhaberei-Richtlinien

Entsteht bei der Berechnung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ein Überschuss der Werbungskosten über die Einnahmen, so ist dieser grundsätzlich mit anderen Einkünften ausgleichsfähig und reduziert so die Steuer. Wird allerdings in einem absehbaren Zeitraum kein positiver Gesamterfolg erzielt, so fällt die Vermietung unter den Begriff der Liebhaberei und die steuerlichen Vorteile entfallen. Dabei sind unterschiedliche Regelungen für kleine und große Vermietungen zu beachten.

Geregelt ist dies im Einkommensteuergesetz und der Liebhabereiverordnung. Die Rechtsansicht der Finanz dazu ist u. a. in den Liebhaberei-Richtlinien zu finden. Diese Richtlinien wurden nun mit einem Wartungserlass umfangreich geändert. Im Folgenden finden Sie zwei Änderungen aus diesem Erlass:

Große Vermietung: Keine Kriterienüberprüfung

Führt eine entgeltliche Gebäudeüberlassung (große Vermietung) zum Entstehen von Jahresverlusten, kommt es für die Prüfung, ob Liebhaberei vorliegt, ausschließlich darauf an, ob die Betätigung geeignet ist, innerhalb des absehbaren Zeitraumes (25 bzw. 28 Jahre) einen Gesamtgewinn bzw. einen Gesamtüberschuss zu erwirtschaften. Im Rahmen der Liebhabereibeurteilung einer entgeltlichen Gebäudeüberlassung (große Vermietung) ist im Lichte der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes keine Kriterienüberprüfung mehr wie bei anderen Einkunftsquellen anzustellen.

Prognoserechnung

Mit dem Wartungserlass wurden nun auch sehr detaillierte Angaben zum Inhalt einer Prognoserechnung in die Liebhabereirichtlinien aufgenommen. So sind unter anderem nun konkrete Werte und Prozentsätze zu künftigen Instandhaltungskosten und zum Mietausfalls- und Leerstehungsrisiko angegeben.

Dieser Artikel umfasst nur zwei ausgewählte Punkte aus der Wartung der Liebhaberei-Richtlinien. Die Beurteilung Ihrer steuerlichen Situation zum Thema Liebhaberei bei der Vermietung einer Immobilie bedarf einer individuellen Beratung.

Stand: 27. April 2021

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Wie wird ein Immobilienverkauf im Privatvermögen besteuert?

Grundsätzliche Bestimmungen und Schema:

Neuvermögen: Erwerb ab 1.4.2002

Besteuerung von Immobilienverkäufen im Privatvermögen
Kauf vor 1.4.2002 „Altvermögen“ (bzw. am 31.3.2012 nicht steuerverfangen) Kauf ab 1.4.2002
„Neuvermögen“
ohne Umwidmung: Steuerbelastung:
4,2 % des Verkaufserlöses
oder 30 % vom Gewinn (Option)		 mit Umwidmung: Steuerbelastung:
18 % des Verkaufserlöses
oder 30 % vom Gewinn (Option)		 Generell:
Steuerbelastung:
30 % vom Gewinn

Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit 30 % besteuert. Er wird grundsätzlich aus dem Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten (dazu gehören ebenfalls die Nebenkosten) berechnet.

Weiters sind auch zu berücksichtigen:

AfA, Teilabsetzbeträge, Instandsetzungsaufwand und bestimmte steuerfreie Subventionen. Reduziert wird der Veräußerungsgewinn nur noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie bestimmte Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen.

Altvermögen: Erwerb vor 1.4.2002

War die Immobilie zum 1.4.2012 nicht steuerhängig, wie z. B. bei den meisten Anschaffungen vor dem 1.4.2002, beträgt die Steuer pauschal 18 % vom Verkaufserlös (nicht Veräußerungsgewinn), wenn nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung erfolgte, und 4,2 % vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle. Der Veräußerungsgewinn kann auf Antrag aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt und mit 30 % besteuert werden.

Unentgeltlicher Erwerb

Beim Verkauf einer Immobilie, die unentgeltlich erworben wurde (z. B. Erbschaft), wird auf die Anschaffung des Vorgängers abgestellt.

Befreiungen

Befreiungsbestimmungen gibt es für Hauptwohnsitze, selbst hergestellte Gebäude, Enteignungen und bestimmte Tauschvorgänge.

Option zur Regelbesteuerung

Bei der Regelbesteuerung wird der persönliche Tarifsteuersatz angewendet. Dieser richtet sich nach der Einkommenshöhe und kann unter Umständen auch unter 30 % liegen.

Stand: 27. April 2021

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Tipps für Ihr persönliches Zeitmanagement

Neben den vielfältigen beruflichen Herausforderungen möchte man, dass auch das Privatleben nicht zu kurz kommt und ausreichend Zeit für Erholung bleibt. Hier einige Tipps:

Setzen Sie sich Ziele und schreiben Sie diese auf

Ein Ziel ist für Sie selbst eine Herausforderung. Handlungen werden danach ausgerichtet, das Erreichte kann an den aufgestellten Zielen gemessen werden. Wenn Sie diese Ziele schriftlich festhalten, ist die spätere Kontrolle der Zielerreichung umso leichter.

Setzen Sie Prioritäten

Viele Menschen sind erfolgreicher, wenn Sie nur eine Aufgabe nach der anderen erledigen und nicht versuchen, alles auf einmal zu erledigen. Um sich nur einer einzigen Aufgabe widmen zu können, ist es erforderlich, zuvor eine Liste aller Aufgaben zu erstellen und diese klar zu priorisieren.

Hüten Sie sich vor Zeitdieben

Identifizieren Sie schonungslos Ihre eigenen Zeitdiebe wie unnötige Telefonate oder Besuche, ständiges Verschieben von unangenehmen Aufgaben oder mangelhafte Kommunikation.

Die stille Stunde

Tragen Sie Zeitblöcke in Ihren Kalender ein, in denen Sie ungestört arbeiten können und planen Sie, welche wichtige Aufgabe Sie in dieser ungestörten Zeit am besten erledigen können.

Stand: 27. April 2021

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Wie werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermittelt?

Wenn Sie Immobilien besitzen, die Sie zu Wohn- oder auch zu Geschäftszwecken vermieten bzw. einer anderen Person zur Nutzung überlassen, müssen Sie die Einnahmen daraus dem Finanzamt gegenüber erklären.

Eine eigene Einkunftsart, die sich nur mit Vermietung und Verpachtung beschäftigt, findet man im Einkommensteuergesetz.

Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“

Die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ ist gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und Einkünfte aus Kapitalvermögen) nachrangig.

Das heißt, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur dann vorliegen, wenn das Mietobjekt nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und vom Vermieter auch keine Nebenleistungen erbracht werden, die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehen.

Beispiel: Vermietet eine GmbH ein Grundstück, so gehört dieses Grundstück zu ihrem Betriebsvermögen. Das Grundstück wird somit in der Bilanz der GmbH aufgenommen und der Gewinn durch doppelte Buchführung ermittelt. Die Mieterträge sind in diesem Fall Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Vermietet nun eine Privatperson und nicht eine GmbH dieses Grundstück, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Bilanzierung ist somit ausgeschlossen.

Ermittlung der Einkünfte

Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Einnahmen sind also die Miete und eventuell die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter einnehmen.

Das Steuerrecht meint mit dem Begriff „Werbungskosten“ Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen.

Stand: 27. April 2021

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Wie lange müssen Unterlagen aufbewahrt werden?

Grundsätzlich müssen Bücher, Aufzeichnungen, Belege und Geschäftspapiere entsprechend der Bundesabgabenordnung sieben Jahre lang aufbewahrt werden. Die Frist beginnt am Ende des Jahres, für das die Buchungen vorgenommen wurden, zu laufen. Bei einem abweichenden Wirtschaftsjahr läuft die Frist vom Ende des Jahres weg, in dem das Wirtschaftsjahr endet. Bei elektronischen Rechnungen ist die Echtheit der Herkunft, die Unversehrtheit des Inhaltes und die Lesbarkeit für die Dauer von sieben Jahren zu gewährleisten.

Bei Unterlagen, die in einem für die Abgabenerhebung betreffenden anhängigen Verfahren von Bedeutung sind oder in einem gerichtlichen oder behördlichen Verfahren als Beweismittel dienen, verlängert sich die Frist auf unbestimmte Zeit.

Für bestimmte Unterlagen gibt es eigene Aufbewahrungsfristen, wie zum Beispiel:

  • 22 Jahre: Für Unterlagen, die Grundstücke im Sinne des § 6 Abs. 1 Z 9 lit. a des Umsatzsteuergesetzes betreffen
  • 10 Jahre: Für alle Aufzeichnungen, die bei Inanspruchnahme des sogenannten Mini-One-Stop-Shop zu führen sind

Haben Sie Förderungen in Anspruch genommen, so sind auch die Bestimmungen zur Aufbewahrung der entsprechenden Förderrichtlinie zu beachten (z. B. zehn Jahre bei Investitionsprämie oder Kurzarbeitsbeihilfe).

Bitte beachten Sie, dass Betriebsprüfungen bis zehn Jahre zurück möglich sind. Daher kann es sinnvoll sein, Unterlagen auch so lange aufzuheben. Auch Unterlagen über Eigentums- oder Bestandsrechte sollten länger aufgehoben werden.

Beim Kauf eines Grundstücks bzw. einer Immobilie im Privatvermögen sollten alle Unterlagen, die mit dem Kauf, einem Zu- und Umbau oder einer Großreparatur in Zusammenhang stehen, für Zwecke der Berechnung der Immobilienertragsteuer bei einem späteren Verkauf unbefristet aufbewahrt werden.

Stand: 27. April 2021

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Was gibt es Neues bei den Steuern für Vermieter?

Im Folgenden haben wir für Sie einen Überblick über für Vermieter ausgewählte steuerliche Neuerungen des Jahres 2020 und 2021 zusammengestellt.

Einkommensteuer

  • Der Einkommensteuersatz beträgt rückwirkend ab 1.1.2020 für Einkommensteile von € 18.000,00 bis € 31.000,00 20 % (statt wie bisher 25 %). Für Einkommensteile über € 1 Mio. beträgt der Steuersatz bis 2025 55 % (bisher bis 2020).
  • Alternativ zur linearen Abschreibung können Wirtschaftsgüter, die nach dem 30.6.2020 angeschafft oder hergestellt werden, mit einer degressiven Absetzung für Abnutzung (AfA) mit einem unveränderlichen Prozentsatz von höchstens 30 % abgeschrieben werden. Für bestimmte Wirtschaftsgüter ist die degressive Abschreibung allerdings ausgeschlossen.
  • Für Gebäude, die nach dem 30.6.2020 angeschafft oder hergestellt worden sind, ist eine beschleunigte AfA Die AfA von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten kann höchstens das Dreifache des bisher gültigen Prozentsatzes, im darauffolgenden Jahr höchstens das Zweifache betragen. Mehr dazu finden Sie im gesonderten Artikel.
  • Die mit dem Steuerreformgesetz 2020 eingeführte Kleinunternehmerpauschalierung im Bereich der Einkommensteuer wurde mit der umsatzsteuerrechtlichen Kleinunternehmerregelung ab der Veranlagung 2021 stärker harmonisiert.
  • Die Absetzbarkeit von Spenden und von bestimmten Zuwendungen ist mit 10 % des Gewinnes bzw. des Gesamtbetrages der Einkünfte gedeckelt. Sind der Gewinn bzw. der Gesamtbetrag der Einkünfte in den Veranlagungen 2020 oder 2021 niedriger als im Jahr 2019, soll die höhere Grenze aus 2019 gelten.

Umsatzsteuer

  • Reparaturdienstleistungen betreffend Fahrräder, Schuhe, Lederwaren, Kleidung oder Haushaltswäsche unterliegen dem ermäßigten Steuersatz in Höhe von 10 %.
  • Aufgrund der Verschiebung auf EU-Ebene treten bestimmte Regelungen des Abgabenänderungsgesetzes 2020 erst mit 1.7.2021 in Kraft. Dies betrifft etwa die Erweiterung des One-Stop-Shops, die Abschaffung der Lieferschwelle im innergemeinschaftlichen Versandhandel, die Regelungen zum Einfuhr-Versandhandel sowie zur Einführung einer Fiktion von Plattformen als Steuerschuldner.
  • Der ermäßigte Steuersatz in Höhe von 5 % wurde in den Bereichen Gastronomie, Hotellerie, Kulturbranche sowie Publikationsbereich befristet (bis 31.12.2021) verlängert.
  • Nicht verlängert wurde der ermäßigte Steuersatz für Zeitungen und andere periodische Druckschriften.

Bundesabgabenordnung

  • Bereits bestehende Stundungen aufgrund von Corona wurden bis zum 30.6.2021 verlängert. Zusätzlich werden für alle in der Zwischenzeit – 26.9.20 bis 31.5.21 – fällig werdenden laufenden Abgaben auf den 30.6.2021 verschoben.
  • Stundungen, die zwischen dem 1.10.2020 und dem 31.5.2021 beantragt werden, sind bis 30.6.2021 zu bewilligen. Abgaben, die zwischen dem 1.10.2020 und dem 31.5.2021 fällig werden, sind bis zum 30.6.2021 zu entrichten. Die Stundung sowie die gesetzliche Zahlungsfrist enden mit der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Abgabenschuldners.
  • Parallel zur Verlängerung bzw. Neugewährung von Stundungen bis zum 30.6.2021 sollen in diesem Zeitraum auch keine Stundungszinsen festgesetzt werden. Ab 1.7.2021 bis 30.6.2024 betragen die Stundungszinsen 2 % über dem jeweils geltenden Basiszinssatz pro Jahr. Anspruchszinsen betreffend Nachforderungen für den Veranlagungszeitraum 2019 oder 2020 sind nicht vorzuschreiben. Weiters sollen bis 30.6.2021 keine Säumniszuschläge festgesetzt werden.
  • Für die bis 30.6.2021 aufgelaufenen Abgabenschuldigkeiten wurde ein eigenes COVID-19-Ratenzahlungsmodell geschaffen. Ein coronabedingter Abgabenrückstand kann unter bestimmten Voraussetzungen in angemessenen Raten in zwei Phasen über die Dauer von längstens 36 Monaten bezahlt werden. Die Zinsen betragen 2 % über dem jeweils geltenden Basiszinssatz pro Jahr. Die gleichzeitige Gewährung einer Zahlungserleichterung gemäß § 212 Bundesabgabenordnung (Stundung, Ratenzahlung) ist ausgeschlossen.

Normverbrauchsabgabe (NoVA)

  • Ausweitung der NoVA auf mehr Kraftfahrzeuge als bisher. So sind nun auch Kleinlastkraftwagen umfasst.
  • Die Berechnungsformel für die NoVA wurde geändert, wodurch es bereits ab 1.7.2021 und dann weiterhin in den Folgejahren 2022-25 ansteigend zu einer jährlichen Verschärfung kommt. Von dieser Änderung sind insbesondere Fahrzeuge mit hohem CO2-Ausstoß betroffen.
  • Die neuen Regelungen treten mit 1.7.2021 in Kraft. Als Übergangsregelung gilt, dass bei Kaufvertragsabschluss (unwiderruflicher schriftlicher Kaufvertrag) vor dem 1.6.2021 und Lieferung bis 31.10. 2021 noch die alte Regelung gilt.

Hinweis

Diese Informationen sind auf dem Stand vom 11.4.2021.

Stand: 27. April 2021

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Was sind Werbungskosten?

Werbungskosten sind im Sinne des Einkommensteuergesetzes jene Aufwendungen, die bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten zur Ermittlung der Einkünfte von den Einnahmen abgezogen werden können. Das Gesetz definiert Werbungskosten als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zählen beispielsweise Absetzung für Abnutzung (AfA), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes, Erhaltungsaufwand.

Vorwerbungskosten

Es können auch dann schon steuerlich abzugsfähige Werbungskosten vorliegen, wenn zum Zahlungszeitpunkt noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten). Die künftige Vermietung muss jedoch mit ziemlicher Sicherheit feststehen und klar und deutlich nach außen in Erscheinung treten (z. B. mit dem zukünftigen Mieter ist bereits ein bindender Vertrag abgeschlossen worden = Vermietungsabsicht).

Beispiele: Schuldzinsen für die Anschaffung des Baugrundes, öffentliche Abgaben vom Grundbesitz bis zur Fertigstellung des Gebäudes.

Stand: 27. April 2021

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Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Erwerbsvorgänge

Der Grunderwerbsteuer unterliegen grundsätzlich Rechtsvorgänge, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen (dazu gehören neben Grund und Boden unter anderem auch Gebäude), wie z. B. Kaufverträge und Schenkungen. Wenn das Grundstück zum Vermögen einer Gesellschaft gehört, so unterliegen der Besteuerung unter anderem auch ganz bestimmte Übertragungen von Gesellschaftsanteilen, wie z. B. Anteilsvereinigungen.

Bemessungsgrundlage

Die Steuer ist grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung zu berechnen, mindestens vom Grundstückswert.

Der Grundstückswert ist ein eigener Wert, der nur zur Berechnung der Grunderwerbsteuer benötigt wird. Er kann unter Berücksichtigung bestimmter Voraussetzungen ermittelt werden durch

  • eine pauschale Berechnung, für die grundsätzlich folgende Formel gilt:
    Grundwert: (anteilige) Grundfläche x Bodenwert/m² x 3 x Hochrechnungsfaktor der jeweiligen Gemeinde
    +
    Gebäudewert: (anteilige) Nutzfläche bzw. um 30 % gekürzte (anteilige) Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor (vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie Altersminderung)

    Damit die Ermittlung nach dem Pauschalwertmodell vereinfacht wird, hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) ein Berechnungsprogramm zur Verfügung gestellt, und zwar auf https://service.bmf.gv.at/service/allg/gwb/. Das BMF weist darauf hin, dass das Ergebnis des Rechners den Unterlagen zur Berechnung der Grunderwerbsteuer beigelegt werden soll. Durch die Unterschrift des Steuerpflichtigen wird die Richtigkeit und Vollständigkeit der angegebenen Daten dokumentiert.

  • Werte des Immobilienpreisspiegels der Statistik Österreich. Hier ist ein Abschlag von 28,75 % zu rechnen. Die Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria dürfen allerdings nur dann verwendet werden, wenn die Vorgaben für die jeweilige Grundstücks- oder Gebäudekategorie mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstückes übereinstimmen.
  • Nachweis des geringeren gemeinen Wertes, z. B. mittels Sachverständigengutachten. Die Beweislast liegt in diesem Fall beim Steuerpflichtigen.

Berechnung und Steuer

a) Für unentgeltliche Erwerbe ist der oben beschriebene Grundstückswert die Bemessungsgrundlage. Der Steuersatz ist gestaffelt:

Wert der Immobilie Steuersatz neu
für die ersten € 250.000,00 0,5 %
für die nächsten € 150.000,00 2 %
darüber hinaus 3,5 %

Für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes sind Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammenzurechnen.

Erwerbe innerhalb der Familie gelten generell als unentgeltlich. Zum begünstigten Personenkreis gehören z. B. Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), Lebensgefährten (sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten), Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Pflegekinder.

b) Bei Übertragungen von Immobilien im Rahmen einer begünstigten (z. B. altersbedingten) unentgeltlichen Betriebsübertragung beträgt der Freibetrag € 900.000,00. Für den darüber hinausgehenden Wert der unentgeltlichen Übertragung ist der Stufentarif anzuwenden, jedoch maximal 0,5 % vom Grundstückswert der Immobilie.

c) Bei bestimmten Vorgängen von Gesellschaften (z. B. Anteilsvereinigung) oder Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz, wenn die Steuer nicht vom Einheitswert zu bemessen ist, beträgt der Steuersatz 0,5 %.

d) Bei bestimmten Erwerben betreffend land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, bei denen die Steuer vom Einheitswert zu berechnen ist, beträgt der Steuersatz 2 %.

e) In allen übrigen Fällen beträgt die Steuer 3,5 %.

Unterschied zwischen unentgeltlich und teilentgeltlich

Wie oben erwähnt ist bei Erwerben innerhalb des begünstigten Familienverbandes immer Unentgeltlichkeit anzunehmen. Auch Erwerbe aufgrund von Erbanfall, Vermächtnis und Erfüllung eines Pflichtteilanspruchs gelten immer als unentgeltlich – auch wenn die Übergabe außerhalb des begünstigten Familienverbandes passiert.

Bei anderen Erwerben gilt:

  • Unentgeltlichkeit: Gegenleistung kleiner/gleich 30 % des Grundstückswertes
  • Teilentgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 30 % und kleiner/gleich 70 % des Grundstückswertes
  • Entgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 70 % des Grundstückswertes

Stand: 27. April 2021

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