Wie mich mein Gegenüber wahrnimmt, wird nicht allein durch meine gesprochenen Worte beeinflusst. Die Körpersprache – dazu gehören Haltung, Gesten, Mimik und auch das Verhalten eines Menschen – kann einen entscheidenden Einfluss auf den beruflichen Erfolg haben.

Allein die fachliche Kompetenz ist nicht ausreichend, um das Vertrauen seiner Geschäftspartner zu gewinnen. Allerdings ist es fast unmöglich, seinen Körper so zu steuern, dass man bei jedem Gespräch gleichzeitig glaubhaft, kompetent und sympathisch auf andere wirkt. Wer mit einem freundlichen Gesichtsausdruck in ein Gespräch geht und dem Gesprächspartner seinen Körper zuwendet, punktet schon, bevor die ersten Worte gefallen sind.

Beobachten Sie auch Ihren Gesprächspartner genau. Lobt er beispielsweise Ihr gutes Angebot, schiebt er es aber nahezu zeitgleich zur Seite, bringt er damit zum Ausdruck, dass er in Wahrheit nicht einverstanden ist mit dem Vorschlag. Mit vorschnellen Beurteilungen sollte allerdings vorsichtig umgegangen werden. Vielleicht ist Ihr Gesprächspartner auch einfach nur unruhig, weil er nervös ist?

Stand: 24. April 2019

Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Dies ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung. Das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteuerung, andererseits hat der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind z. B. die Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen.

Zudem kann grundsätzlich auch bei Vermietung und Verpachtung die Kleinunternehmerregelung bei Umsätzen bis € 30.000,00 zur Anwendung kommen, bei der alle Umsätze von der Umsatzsteuer befreit sind und kein Vorsteuerabzug möglich ist.

Welche Vermietung unterliegt 10 % und welche 20 %?

Von der Vermietung zu Wohnzwecken ist die Beherbergung zu unterscheiden (Steuersatz bis 31.10.2018 13 %, danach 10 %). Bei Beherbergung werden auch zusätzlich bestimmte Dienstleistungen (z. B. Frühstück) erbracht.

Unechte Befreiung

Vermietungen und Verpachtungen, die nicht der 10- bzw. 20%igen Besteuerung unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit. Das sind beispielsweise Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht. Hier besteht allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn der Mieter ein Arzt ist, der die Räumlichkeiten für seine Arztpraxis nutzt, weil der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %.

Kurzfristige Grundstücksvermietung

Seit 1.1.2017 ist die kurzfristige Vermietung von Grundstücken (ununterbrochener Zeitraum von nicht mehr als 14 Tagen) grundsätzlich zwingend steuerpflichtig, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst

• nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen,
• für kurzfristige Vermietungen oder
• zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses (z. B. Hotelbetreiber wohnt mit seiner Familie in einem Stockwerk des Hotels)

verwendet.

Stand: 24. April 2019

Wenn Sie Immobilien besitzen, die Sie zu Wohn- oder auch zu Geschäftszwecken vermieten bzw. einer anderen Person zur Nutzung überlassen, müssen Sie die Einnahmen daraus dem Finanzamt gegenüber erklären.

Eine eigene Einkunftsart, die sich nur mit Vermietung und Verpachtung beschäftigt, findet man im Einkommensteuergesetz.

Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“

Die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ ist gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und Einkünfte aus Kapitalvermögen) nachrangig. Das heißt, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung liegen nur dann vor, wenn das Mietobjekt nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und vom Vermieter auch keine Nebenleistungen erbracht werden, die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehen.

Beispiel: Vermietet eine GmbH ein Grundstück, so gehört dieses Grundstück zu ihrem Betriebsvermögen. Das Grundstück wird somit in der Bilanz der GmbH aufgenommen und der Gewinn durch doppelte Buchführung ermittelt. Die Mieterträge sind in diesem Fall Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Vermietet nun eine Privatperson und nicht eine GmbH dieses Grundstück, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Bilanzierung ist somit ausgeschlossen.

Ermittlung der Einkünfte

Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Einnahmen sind also die Miete und eventuell die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter einnehmen.

Das Steuerrecht meint mit dem Begriff „Werbungskosten“ Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen.

Stand: 25. April 2018

Erwerbsvorgänge

Der Grunderwerbsteuer unterliegen grundsätzlich Rechtsvorgänge, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen, wie z. B. Kaufverträge und Schenkungen. Wenn das Grundstück zum Vermögen einer Gesellschaft gehört, so unterliegen der Besteuerung unter anderem auch ganz bestimmte Übertragungen von Gesellschaftsanteilen, wie z. B. Anteilsvereinigungen.

Bemessungsgrundlage

Die Steuer ist grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung zu berechnen, mindestens vom Grundstückswert.

Der Grundstückswert ist ein eigener Wert, der nur zur Berechnung der Grunderwerbsteuer benötigt wird. Er kann unter Berücksichtigung bestimmter Voraussetzungen ermittelt werden durch

• eine pauschale Berechnung, für die grundsätzlich folgende Formel gilt:
  Grundwert: (anteilige) Grundfläche x Bodenwert/m² x 3 x Hochrechnungsfaktor der jeweiligen Gemeinde
  +
  Gebäudewert: (anteilige) Nutzfläche bzw. um 30 % gekürzte (anteilige) Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor (vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie Altersminderung)

  Damit die Ermittlung nach dem Pauschalwertmodell vereinfacht wird, hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) ein Berechnungsprogramm zur Verfügung gestellt, und zwar auf https://service.bmf.gv.at/service/allg/gwb/. Das Bundesministerium für Finanzen weist darauf hin, dass das Ergebnis des Rechners den Unterlagen zur Berechnung der Grunderwerbsteuer beigelegt werden soll. Durch die Unterschrift des Steuerpflichtigen wird die Richtigkeit und Vollständigkeit der angegebenen Daten dokumentiert.

• Werte des Immobilienpreisspiegels der Statistik Österreich (seit 2017). Hier ist ein Abschlag von 28,75 % zu rechnen.
• Nachweis des geringeren gemeinen Wertes, z. B. mittels Sachverständigengutachten. Die Beweislast liegt in diesem Fall beim Steuerpflichtigen.

Berechnung und Steuer

• Für unentgeltliche Erwerbe ist der oben beschriebene Grundstückswert die Bemessungsgrundlage. Der Steuersatz ist gestaffelt:

  Wert der Immobilie	Steuersatz neu
  für die ersten € 250.000,00	0,5 %
  für die nächsten € 150.000,00	2 %
  darüber hinaus	3,5 %

  Für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes sind Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammenzurechnen.

• Erwerbe innerhalb der Familie gelten generell als unentgeltlich. Zum begünstigten Personenkreis gehören z. B. Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), Lebensgefährten (sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten), Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Pflegekinder.
• Bei Übertragungen von Immobilien im Rahmen einer begünstigten (z. B. altersbedingten) unentgeltlichen Betriebsübertragung beträgt der Freibetrag € 900.000,00. Für den darüber hinausgehenden Wert der unentgeltlichen Übertragung ist der Stufentarif anzuwenden, jedoch maximal 0,5 % vom Grundstückswert der Immobilie.
• Bei bestimmten Vorgängen von Gesellschaften (z. B. Anteilsvereinigung) oder Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz, wenn die Steuer nicht vom Einheitswert zu bemessen ist, beträgt der Steuersatz 0,5 %.
• Bei bestimmten Erwerben betreffend land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, bei denen die Steuer vom Einheitswert zu berechnen ist, beträgt der Steuersatz 2 %.
• In allen übrigen Fällen beträgt die Steuer 3,5 %.

Unterschied zwischen unentgeltlich und teilentgeltlich

Wie oben erwähnt ist bei Erwerben innerhalb des begünstigten Familienverbandes immer Unentgeltlichkeit anzunehmen. Auch Erwerbe aufgrund von Erbanfall, Vermächtnis und Erfüllung eines Pflichtteilsanspruchs gelten immer als unentgeltlich – auch wenn die Übergabe außerhalb des begünstigten Familienverbands passiert.

Bei anderen Erwerben gilt:

• Unentgeltlichkeit: Gegenleistung kleiner/gleich 30 % des Grundstückswerts
• Teilentgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 30 % und kleiner/gleich als 70 % des Grundstückswerts
• Entgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 70 % des Grundstückswerts.

Stand: 25. April 2018

Von der Politik werden gelegentlich Vermögenssteuern thematisiert. Eine bestehende Vermögenssteuer ist die Grundsteuer, die der Gemeinde zugutekommt.

Der Grundsteuer unterliegt inländischer Grundbesitz wie

• das land- und forstwirtschaftliche Vermögen,
• das Grundvermögen,
• das Betriebsvermögen, soweit es in Betriebsgrundstücken besteht.

Von der Grundsteuer befreit ist unter anderem bestimmter Grundbesitz des Bundes, des Roten Kreuzes, der freiwilligen Feuerwehren, von Sportvereinen, von Kirchen oder Religionsgemeinschaften oder auch z. B. Grundbesitz für den öffentlichen Verkehr. Zudem können Bundesländer mit Landesgesetzen zeitlich befristete Grundsteuerbefreiungen festlegen (z. B. für neue geförderte Wohnobjekte), die dann z. B. bei der Gemeinde beantragt werden können.

Steuerschuldner der Grundsteuer ist grundsätzlich der Eigentümer oder Berechtigte. Besteuerungsgrundlage ist der für den Veranlagungszeitraum maßgebende Einheitswert. Auf den Einheitswert ist eine Steuermesszahl (maximal 2 ‰) anzuwenden. Die Steuermesszahl wird beeinflusst, je nachdem ob es sich um land- und forstwirtschaftliches Vermögen, Einfamilienhäuser oder Mietwohngrundstücke oder eben ein allgemeines Grundstück handelt. Auf die Steuermesszahl wenden die Gemeinden einen Hebesatz bis zu 500 % an. Daraus ergibt sich, dass die Grundsteuer höchstens 1 % des Einheitswerts beträgt.

Die Grundsteuer wird von den Gemeinden eingehoben und wird am 15.2., 15.5., 15.8. und 15.11. zu je einem Viertel des Jahresbetrages fällig. Übersteigt der Jahresbetrag nicht € 75,00, so wird die Steuer am 15.5. mit dem Jahresbetrag fällig.

Zusätzlich zur Grundsteuer gibt es auch noch eine Abgabe von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben und die Bodenwertabgabe für unbebaute Grundstücke.

Stand: 25. April 2018